金地集团(600383)2023年年报解读：房地产开发收入的下降导致公司营收的下降，净利润近4年整体呈现下降趋势
金地(集团)股份有限公司于2001年上市。公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
根据金地集团2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收981.25亿元，同比下降18.37%。扣非净利润-10.99亿元，由盈转亏。金地集团2023年年度净利润31.95亿元，业绩同比大幅下降65.21%。
房地产开发收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司主要从事房地产开发、物业管理、物业出租及其他。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 854.69亿元 | 87.1% | 16.16% |
| 物业管理 | 77.48亿元 | 7.9% | 7.64% |
| 物业出租及其他 | 46.64亿元 | 4.75% | 55.92% |
| 其他业务 | 2.45亿元 | 0.25% | - |
2、房地产开发收入的下降导致公司营收的下降
2023年公司营收981.25亿元，与去年同期的1,202.08亿元相比，下降了18.37%，主要是因为房地产开发本期营收854.69亿元，去年同期为1,091.81亿元，同比下降了21.72%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 854.69亿元 | 1,091.81亿元 | -21.72% |
| 物业管理 | 77.48亿元 | 66.61亿元 | 16.31% |
| 物业出租及其他 | 46.64亿元 | 36.57亿元 | 27.52% |
| 其他业务 | 2.45亿元 | 7.09亿元 | - |
| 合计 | 981.25亿元 | 1,202.08亿元 | -18.37% |
3、房地产开发毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2023年公司毛利率从去年同期的20.77%，同比下降到了今年的17.51%，主要是因为房地产开发本期毛利率16.16%，去年同期为19.96%，同比下降19.04%。
4、房地产开发毛利率下降
产品毛利率方面，2021-2023年物业管理毛利率呈下降趋势，从2021年的10.07%，下降到2023年的7.64%，2023年房地产开发毛利率为16.16%，同比下降19.04%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低18.37%，净利润同比大幅降低65.21%
2023年年度，金地集团营业总收入为981.25亿元，去年同期为1,202.08亿元，同比下降18.37%，净利润为31.95亿元，去年同期为91.84亿元，同比大幅下降65.21%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然资产减值损失本期损失24.23亿元，去年同期损失36.90亿元，同比大幅增长；
但是（1）主营业务利润本期为68.43亿元，去年同期为122.04亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为19.56亿元，去年同期为39.80亿元，同比大幅下降。
净利润从2019年年度到2020年年度呈现持平趋势，从154.65亿元下降到152.41亿元，而2020年年度到2023年年度呈现下降状态，从152.41亿元下降到31.95亿元。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润同比大幅下降43.93%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 981.25亿元 | 1,202.08亿元 | -18.37% |
| 营业成本 | 809.48亿元 | 952.39亿元 | -15.01% |
| 销售费用 | 29.74亿元 | 28.30亿元 | 5.06% |
| 管理费用 | 46.05亿元 | 50.54亿元 | -8.88% |
| 财务费用 | 11.24亿元 | 8.46亿元 | 32.92% |
| 研发费用 | 1.25亿元 | 1.85亿元 | -32.66% |
| 所得税费用 | 28.74亿元 | 39.02亿元 | -26.33% |
2023年年度主营业务利润为68.43亿元，去年同期为122.04亿元，同比大幅下降43.93%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为981.25亿元，同比下降18.37%；（2）毛利率本期为17.51%，同比下降了3.26%。
对外股权投资收益逐年递减
在2023年报告期末，金地集团用于对外股权投资的资产已全部被处置，对外股权投资所产生的收益为26.31亿元，占净利润31.95亿元的82.34%。
处置对外股权投资产生的收益为19.3亿元。
对外股权投资收益逐年递减
从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续下滑，由2021年的45.84亿元下滑至2023年的26.31亿元，增长率为-42.61%。
长期趋势表格
| 年份 | 投资收益 |
|---|---|
| 2021年 | 45.84亿元 |
| 2022年 | 34.08亿元 |
| 2023年 | 26.31亿元 |
归母净利润依赖于非流动资产处置损益
金地集团2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为8.88亿元，非经常性损益为19.87亿元。
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动资产处置损益 | 19.35亿元 |
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 7.36亿元 |
| 其他 | -6.83亿元 |
| 合计 | 19.87亿元 |
扣非净利润趋势
行业分析
1、行业发展趋势
金地集团属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，市场空间受政策调控与需求收缩双重挤压，2023年销售规模同比下降超20%。未来行业将加速整合，头部企业凭借融资优势与优质土储提升市占率，政策聚焦风险化解与需求端支持，核心城市改善型需求或成主要增长点。
2、市场地位及占有率
金地集团为全国性综合房企，2022年签约销售额2218亿元，行业排名稳居前十，在深圳、上海等核心城市市占率位列前三，但2024年受市场下行拖累，营收与利润同比显著下滑。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 金地集团（600383） | 全国性综合房企，布局78城 | 2025年一季度核心城市土储占比71% |
| 万科A（000002） | 行业龙头，多元化业务协同 | 2024年销售金额连续五年行业第一 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦一二线城市开发 | 2025年新增土储权益投资额超300亿 |
| 招商蛇口（001979） | 央企地产平台，产城融合模式 | 2024年综合融资成本降至3.8% |
| 新城控股（601155） | 商业地产与住宅双轮驱动 | 2025年经营性物业收入同比增25% |
公司在回报股东方面堪称积极
公司2000年上市以来，公司坚持22年分红，持续地给股东带来回报，累计现金分红230.60亿元，超过累计募资136.36亿元。
分红情况表
| 序号 | 分红时间 | 分红总额 | 股息支付率 | 税前分红率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04 | 6.14亿元 | -- | 10.07% |
| 2 | 2022-04 | 28.44亿元 | 5.24% | 30.29% |
| 3 | 2021-04 | 31.60亿元 | 6.58% | 30.43% |
| 4 | 2020-04 | 30.25亿元 | 4.03% | 30.04% |
| 5 | 2019-04 | 27.09亿元 | 4.67% | 33.52% |
| 6 | 2018-04 | 23.93亿元 | 5.48% | 34.87% |
| 7 | 2017-04 | 31.60亿元 | 5.87% | 50% |
| 8 | 2016-04 | 18.90亿元 | 3.93% | 59.15% |
| 9 | 2015-03 | 5.84亿元 | 1.06% | 14.61% |
| 10 | 2014-04 | 7.15亿元 | 1.78% | 19.75% |
| 11 | 2013-04 | 3.58亿元 | 1.2% | 10.53% |
| 12 | 2012-04 | 3.04亿元 | 0.99% | 10.15% |
| 13 | 2011-03 | 2.68亿元 | 1.02% | 10% |
| 14 | 2010-03 | 2.48亿元 | 0.82% | 12.82% |
| 15 | 2009-04 | 1.68亿元 | 0.58% | 20% |
| 16 | 2008-02 | 4,195.38万元 | 0.14% | 3.82% |
| 17 | 2007-02 | 1.59亿元 | 1.35% | 33.52% |
| 18 | 2006-03 | 9,990.00万元 | 1.72% | 31.19% |
| 19 | 2005-03 | 1.22亿元 | 4.33% | 36.18% |
| 20 | 2004-02 | 8,100.00万元 | 2.25% | 48.93% |
| 21 | 2003-03 | 6,750.00万元 | 1.6% | 48.86% |
| 22 | 2002-04 | 4,860.00万元 | 0.76% | 39.28% |
| 累计分红金额 | 230.60亿元 |
融资情况表
| 序号 | 融资类型 | 募资时间 | 实际募资金额 |
|---|---|---|---|
| 1 | 增发 | 2009 | 40.97亿元 |
| 2 | 增发 | 2007 | 44.57亿元 |
| 3 | 增发 | 2004 | 8.70亿元 |
| 累计融资金额 | 94.24亿元 |
员工总人数下降
从2021年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2021年的47985人下降至2023年的39750人。
本期企业员工构成情况如下：销售人员3104人，技术人员2945人。
1、经营分析总结
近4年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润12.08亿元，较上期大幅下降。
由于营收和毛利率的同步下降，2023年主营利润68.43亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2022年年报 | 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 64 | 52 | 70 | 46 | 56 |
| 行业中位数 | 55 | 44 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 16 | 8 | 27 | 23 | 33 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.71 | 0.86 | 0.93 | 0.94 | 0.98 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期金地集团PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 金地集团 | -1.064617 | 4615 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 金地集团 | -4.827785 | 5209 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
金地集团神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -1.064 | -4.827 | 73 | 4941 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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