根据光大嘉宝2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收43.90亿元，同比下降21.18%。扣非净利润-20.07亿元，由盈转亏。光大嘉宝2023年年度净利润-21.77亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。在近10年中，2023年年报的净利润亏损达到21.77亿元，而总盈利只有17.66亿元，一年亏掉近十年的总盈利。本期经营活动产生的现金流净额为5.02亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司的主要业务为房地产，占比高达87.47%，主要产品包括房产销售和不动产租赁两项，其中房产销售占比69.82%，不动产租赁占比17.65%。

2023年公司营收43.90亿元，与去年同期的55.70亿元相比，下降了21.18%。

营收下降的主要原因是：

（1）房产销售本期营收30.65亿元，去年同期为42.60亿元，同比下降了28.05%。

（2）不动产资管本期营收2.95亿元，去年同期为5.62亿元，同比大幅下降了40.81%。

2023年公司毛利率从去年同期的33.59%，同比小幅下降到了今年的30.82%。

毛利率小幅下降的原因是：

（1）房产销售本期毛利率25.59%，去年同期为27.65%，同比小幅下降7.45%。

（2）不动产资管本期毛利率75.23%，去年同期为76.3%，同比下降1.4%。

产品毛利率方面，2021-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的48.34%，大幅下降到2023年的25.59%，2023年不动产租赁毛利率为37.24%，同比小幅增加13.99%。

2023年年度，光大嘉宝营业总收入为43.90亿元，去年同期为55.70亿元，同比下降21.18%，净利润为-21.77亿元，去年同期为7,030.62万元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是（1）投资收益本期为-10.50亿元，去年同期为-1.32亿元，亏损增大；（2）资产减值损失本期损失7.31亿元，去年同期损失0.00元，；（3）主营业务利润本期为1.18亿元，去年同期为4.93亿元，同比大幅下降。

净利润从2014年年度到2018年年度呈现上升趋势，从4.00亿元增长到11.70亿元，而2018年年度到2023年年度呈现下降状态，从11.70亿元下降到-21.77亿元。

在近10年中，2023年年报的净利润亏损达到21.77亿元，而总盈利只有17.66亿元，一年亏掉近十年的总盈利。

2023年年度主营业务利润为1.18亿元，去年同期为4.93亿元，同比大幅下降76.05%。

主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为43.90亿元，同比下降21.18%；（2）毛利率本期为30.82%，同比小幅下降了2.77%。

光大嘉宝2023年年度非主营业务利润为-20.05亿元，去年同期为-1.83亿元，亏损增大。

在2023年报告期末，光大嘉宝用于对外股权投资的资产为44.78亿元，对外股权投资所产生的收益为-10.63亿元，占净利润-21.77亿元的48.84%。

新光大中心项目业务性质为租赁和商务服务业。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

珠海安石宜达企业管理中心业务性质为资本市场服务。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续大幅下滑，由2021年的1.58亿元大幅下滑至2023年的-10.63亿元，增长率为-771.68%。

在2023年年报告期末，光大嘉宝形成的商誉为6.9亿元，占净资产的10.32%，商誉计提减值为5.74亿元，占净利润-21.77亿元的26.36%。

商誉占有一定比重且商誉减值计提准备影响利润。其中，商誉的主要构成为光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司。

企业2021-2023年期末的净利润增长率为-59.52%，同时2023年商誉减值报告预测2024年期末营业收入增长率为19.49%，预测数据是否太过乐观？？

2016年12月31日，企业先以15.43亿元的对价收购光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司51.0%的股份，后在2016年12月31日，企业再斥资127.04万元收购了光大安石(北京)房地产投资顾问有限公司51.0%的股份，但其可辨认净资产公允价值仅2.79亿元，也就是说这笔收购的溢价率高达453.53%，形成的商誉高达12.64亿元，占当年净资产的21.46%。

2023年企业存货周转率为1.04，在2020年度到2023年度，企业存货周转率连续4年上升，平均回款时间从1500天减少到了346天，企业存货周转能力提升，2023年光大嘉宝存货余额合计18.04亿元，占总资产的7.77%，同比去年的39.10亿元大幅下降了53.85%。

从存货分类来看：开发产品占的比例最大，达到94.94%，余额同比减少8.23%。

2023年年度，企业资产负债率为72.98%，去年同期为69.94%，同比小幅增长了3.04%。

资产负债率同比增长主要是总资产本期为247.25亿元，同比下降18.40%，另外总负债本期为180.44亿元，同比小幅下降14.86%。

有息负债从2020年年度到2023年年度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

流动比率为0.68，去年同期为1.14，同比大幅下降，流动比率降低到了一个较低的水平。

另外速动比率为0.47，去年同期为0.63，同比下降，速动比率降低到了一个较低的水平。

而且经营活动现金流净额/短期债务为0.12，去年同期为0.09，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。

以上说明企业短期偿债压力较大。

光大嘉宝属于不动产资产管理行业，聚焦房地产投资信托（REITs）及不良资产处置领域。 近三年，不动产资管行业受政策驱动加速整合，公募REITs试点扩容推动市场规模增长。2024年国内REITs发行规模突破2000亿元，政策明确支持基建、保障性住房等领域资产证券化，预计2025年市场空间将超5000亿元。行业未来将向专业化、数字化方向深化，头部企业通过并购提升市场份额。

光大嘉宝依托光大集团资源，在长三角区域不良资产处置领域占据一定优势，2024年三季报显示其不动产资管业务营收占比约35%，但整体市占率低于头部企业，行业排名暂未进入前十。

从2021年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2021年的1094人下降至2023年的961人。

本期企业员工构成情况如下：销售人员96人，生产人员155人，技术人员222人。

2022年-2023年，在员工数量基本不变的情况下，企业人均薪酬从25.83万元上涨到了28.57万元。

2023年净利润亏损21.77亿元，是10年来的首次亏损，近6年净利润持续下降，主要是由于投资收益的大幅下降。

由于营收和毛利率的同步下降，2023年主营利润1.18亿元，较去年同期大幅下降。

光大嘉宝对外股权投资最近5年，收益平均占净利润21.26%，对外股权投资平均占总资产的17.2%，平均投资收益率为-5.06%。对外股权投资收益在亏损状态下仍连续3年下降。投资收益主要来源于新光大中心项目和珠海安石宜达企业管理中心（有限合伙）。2023年对外股权投资44.73亿元，占总资产18.09%，收益-10.63亿元，占净利润48.84%。

风险方面，光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司存在极大的减值风险。

总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期光大嘉宝PE-TTM为负，参考价值不大。