根据津投城开2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收30.53亿元，同比小幅下降9.14%。扣非净利润-12.78亿元，较去年同期亏损增大。津投城开2023年年度净利润-1,514.81万元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为12.15亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司的主要业务为房地产开发经营，占比高达96.05%。

2023年公司营收30.53亿元，与去年同期的33.60亿元相比，小幅下降了9.14%，主要是因为房地产开发经营本期营收29.33亿元，去年同期为32.08亿元，同比小幅下降了8.58%。

2023年公司毛利率从去年同期的7.53%，同比下降到了今年的5.54%。

毛利率下降的原因是：

（1）房地产开发经营本期毛利率5.97%，去年同期为7.35%，同比下降18.78%。

（2）出租本期毛利率-198.72%，去年同期为-85.51%，同比大幅下降132.39%。

值得一提的是，房地产开发经营在营收额下降的同时，而且毛利率也在下降。2021-2023年房地产开发经营毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的19.58%，大幅下降到2023年的5.97%。

国内地区方面，天津市地区的销售额同比大幅增长近4倍，比重从上期的13.16%大幅增长到了本期的78.22%。

在销售模式上，企业主要渠道为房地产开发经营，占主营业务收入的96.05%。2023年房地产开发经营营收29.33亿元，相较于去年下降8.58%，同期毛利率为5.97%，同比减少1.38个百分点。

2023年年度，津投城开营业总收入为30.53亿元，去年同期为33.60亿元，同比小幅下降9.14%，净利润为-1,514.81万元，去年同期为-2.72亿元，较去年同期亏损有所减小。

净利润亏损有所减小的原因是：

虽然（1）投资收益本期为5.31万元，去年同期为5.29亿元，同比大幅下降；（2）资产减值损失本期损失5.48亿元，去年同期损失4,883.40万元，同比大幅下降。

但是其他收益本期为13.28亿元，去年同期为1.14亿元，同比大幅增长。

净利润从2017年年度到2020年年度呈现下降趋势，从3.25亿元下降到-28.04亿元，而2020年年度到2023年年度呈现上升状态，从-28.04亿元增长到-1,514.81万元。

2023年年度主营业务利润为-7.52亿元，去年同期为-7.84亿元，较去年同期亏损有所减小。

主营业务利润亏损有所减小原因是：

津投城开2023年年度非主营业务利润为7.64亿元，去年同期为5.34亿元，同比大幅增长。

2023年公司营收30.53亿元，同比小幅下降9.14%，虽然营收在下降，但是销售费用却在增长。

本期销售费用为1.81亿元，同比大幅增长77.89%。销售费用大幅增长的原因是：

（1）代理费本期为9,867.14万元，去年同期为3,524.43万元，同比大幅增长了179.96%。

（2）维修基金本期为2,842.76万元，去年同期为1,173.63万元，同比大幅增长了142.22%。

津投城开2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为3,776.91万元，非经常性损益为13.15亿元。

本期非经常性损益项目概览表：

2023年，津投城开资产减值损失5.48亿元，导致企业净利润从盈利5.33亿元下降至亏损1,514.81万元，其中主要是存货跌价准备减值合计5.48亿元。

其中，主要部分为开发成本本期计提6.30亿元。

目前，开发成本的账面价值仍有91.30亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.25，在2020年度到2023年度，企业存货周转率连续4年上升，平均回款时间从3600天减少到了1440天，企业存货周转能力提升，2023年津投城开存货余额合计105.56亿元，占总资产的96.11%，同比去年的137.30亿元大幅下降了23.12%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到86.91%，余额同比减少18.62%。

津投城开属于房地产开发行业，专注于住宅开发、物业管理及商业资产运营。 近三年，房地产行业持续深度调整，市场空间受限于供需结构变化及政策调控。2024年行业仍处于下行周期，但政策端加大对保障性住房、城市更新的支持力度，未来市场将向存量运营、绿色建筑及多元化服务转型。头部企业加速整合，区域性国企聚焦优势领域，预计中长期市场将逐步企稳，细分领域结构性机会显现。

津投城开为天津市属国有房企，业务集中于天津及苏州区域，2024年苏州浅隐林泉项目位列当地刚需住宅销售榜首。但受行业下行拖累，公司整体市场占有率较低，2024年前三季度营收同比降72.55%，资产负债率96.70%，财务压力显著制约规模扩张。

从2019年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2019年的591人下降至2023年的419人。

其中，2023年公司的生产人员人数下降了36.69%，从2022年的139人减少至2023年的88人，当前人数占员工总数的21.0%。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从15.85万元上涨到了19.67万元。

最近4年内，公司扣非净利润均处于亏损状态，2020-2022年扣非净利润亏损持续收窄，2023年扣非净利润亏损较上期大幅增大，主要是由于投资收益的大幅下降。

2023年主营利润亏损7.52亿元，较去年同期的亏损有所好转，主要是因为财务费用的下降。

2023年扣非净利润亏损13.30亿元，由于非经常性损益贡献了13.15亿元，净利润减亏至-1,514.81万元。

总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期津投城开PE-TTM为负，参考价值不大。