根据锦和商管2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收10.32亿元，同比增长17.04%。扣非净利润4,093.02万元，同比小幅增长4.03%。

公司的主营业务为商务服务业，主要产品包括租赁和物业服务及其他两项，其中租赁占比72.57%，物业服务及其他占比27.43%。

2023年公司营收10.32亿元，与去年同期的8.82亿元相比，增长了17.04%。

营收增长的主要原因是：

（1）商务服务业本期营收10.32亿元，去年同期为8.82亿元，同比增长了17.04%。

（2）物业服务及其他本期营收2.83亿元，去年同期为2.22亿元，同比增长了27.59%。

2023年公司毛利率从去年同期的40.57%，同比下降到了今年的28.68%，主要是因为商务服务业本期毛利率28.68%，去年同期为40.57%，同比下降29.31%。

2023年年度主营业务利润为-1,078.32万元，去年同期为6,065.16万元，由盈转亏。

虽然营业总收入本期为10.32亿元，同比增长17.04%，不过毛利率本期为28.68%，同比下降了11.89%，导致主营业务利润由盈转亏。

锦和商管2023年年度非主营业务利润为1.29亿元，去年同期为5,472.03万元，同比大幅增长。

2023年年度，锦和商管净现金流为-9,394.36万元，去年同期为891.78万元，由正转负。

净现金流由正转负原因是：

锦和商管2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益5,790.53万元,占归母净利润的58.59%。

本期归母净利润受到非经常性损益的影响，基本维持不变，而扣非归母净利润小幅增长了4.03%。

本期非经常性损益项目概览表：

本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：

备注：主要系越界创意园房屋拆除补偿款

(1)本期政府补助对利润的贡献为1,430.54万元。

本期政府补助计入当期利润的主要详细项目如下表所示：

(2)本期共收到政府补助1,442.54万元，主要分布如下表所示：

(3)本期政府补助余额还剩下571.34万元，作为递延收益计作后期的利润主要构成如下表所示：

在2023年年报告期末，锦和商管形成的商誉为1.17亿元，占净资产的9.82%，商誉计提减值为921.31万元，占净利润8,317.9万元的11.08%。

商誉金额较高且商誉减值计提准备影响净利润。其中，商誉的主要构成为同昌盛业(北京)科技发展有限公司、北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司和上海劭锦企业管理有限公司。

2021年，企业斥资1.6亿元的对价收购同昌盛业(北京)科技发展有限公司60.0%的股份，但其60.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值为1.18亿元，这笔收购所形成的溢价率为35.2%，形成了4,169.77万元的商誉，占当年净资产的3.33%。

2023年，企业斥资2.15亿元的对价收购北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司77.0%的股份，但其77.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值为1.68亿元，这笔收购所形成的溢价率为28.27%，形成了4,738.04万元的商誉，占当年净资产的3.97%。

北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司的历史业绩数据如下表所示：

2021年，企业斥资9,200万元的对价收购上海劭锦企业管理有限公司100.0%的股份，但其100.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值为7,228.33万元，这笔收购所形成的溢价率为27.28%，形成了1,971.67万元的商誉，占当年净资产的1.58%。

上海锦和商业经营管理股份有限公司属于城市更新与创意产业园区运营服务行业。 近三年，城市更新行业受政策推动加速发展，2024年市场规模预计超3.5万亿元，复合增长率达8%。未来趋势聚焦轻资产运营、数字化转型及文商旅融合，核心城市存量改造需求持续释放，政策支持“十四五”期间新增更新项目投资占比提升至15%，行业长期空间可期。

锦和商管在国内创意园区运营领域位列前五，长三角区域市占率约12%，2024年运营项目超40个，管理面积逾100万平方米，轻资产模式收入占比突破65%，但全国整体市占率不足3%，头部企业集中度仍有提升空间。

2018-2022年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润较上期有所增长，主要依赖于减值，净利润近两年主要依赖于非经常性损益。

2023年主营利润亏损1,078.32万元，且是近5年内首次亏损，主营利润近5年持续下降，由于毛利率的下降。

2023年扣非净利润2,527.38万元，由于非经常性损益贡献了5,790.53万元，净利润盈利8,317.90万元。

总体来说，公司盈利能力较好，在行业中也处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，锦和商管近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，锦和商管的PE-TTM是52.30，而商业物业经营行业的PE-TTM是25.76，锦和商管的PE-TTM远高于商业物业经营行业的PE-TTM。