德必集团(300947)2023年年报解读：租赁服务收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，本期归母净利润主要来源于政府补助
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司于2021年上市，实际控制人为“贾波”。公司作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。主要服务包括租赁服务、会员服务、其他服务。
根据德必集团2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收11.69亿元，同比大幅增长50.12%。扣非净利润1,379.39万元，同比增长21.71%。德必集团2023年年度净利润4,452.26万元，业绩同比大幅增长39.37%。
租赁服务收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主营业务为商业服务业，其中租赁服务为第一大收入来源，占比80.35%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 商业服务业 | 11.69亿元 | 100.0% | 33.04% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 租赁服务 | 9.39亿元 | 80.35% | 39.54% |
| 会员及其他服务 | 2.30亿元 | 19.65% | 6.42% |
2、租赁服务收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2023年公司营收11.69亿元，与去年同期的7.79亿元相比，大幅增长了50.12%。
营收大幅增长的主要原因是：
（1）租赁服务本期营收9.39亿元，去年同期为6.38亿元，同比大幅增长了47.23%。
（2）会员及其他服务本期营收2.30亿元，去年同期为1.41亿元，同比大幅增长了63.26%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 租赁服务 | 9.39亿元 | 6.38亿元 | 47.23% |
| 会员及其他服务 | 2.30亿元 | 1.41亿元 | 63.26% |
| 合计 | 11.69亿元 | 7.79亿元 | 50.12% |
3、租赁服务毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2023年公司毛利率从去年同期的41.5%，同比下降到了今年的33.04%，主要是因为租赁服务本期毛利率39.54%，去年同期为52.09%，同比下降24.09%，归因于营业成本从上期的3.06亿元大幅增长到本期的5.68亿元。
净利润同比大幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
1、净利润同比大幅增长39.37%
本期净利润为4,452.26万元，去年同期3,194.65万元，同比大幅增长39.37%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然主营业务利润本期为96.29万元，去年同期为1,974.18万元，同比大幅下降；
但是资产处置收益本期为3,799.71万元，去年同期为394.96万元，同比大幅增长。
净利润从2019年年度到2022年年度呈现下降趋势，从1.21亿元下降到3,194.65万元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从3,194.65万元增长到4,452.26万元。
2、主营业务利润同比大幅下降95.12%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 11.69亿元 | 7.79亿元 | 50.12% |
| 营业成本 | 7.83亿元 | 4.56亿元 | 71.84% |
| 销售费用 | 4,440.72万元 | 2,848.28万元 | 55.91% |
| 管理费用 | 1.82亿元 | 1.54亿元 | 17.84% |
| 财务费用 | 1.48亿元 | 1.12亿元 | 32.21% |
| 研发费用 | 488.07万元 | 408.37万元 | 19.52% |
| 所得税费用 | 1,337.18万元 | 955.37万元 | 39.97% |
2023年年度主营业务利润为96.29万元，去年同期为1,974.18万元，同比大幅下降95.12%。
虽然营业总收入本期为11.69亿元，同比大幅增长50.12%，不过毛利率本期为33.04%，同比下降了8.46%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、非主营业务利润同比大幅增长
德必集团2023年年度非主营业务利润为5,693.15万元，去年同期为2,175.84万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 96.29万元 | 2.16% | 1,974.18万元 | -95.12% |
| 投资收益 | 597.14万元 | 13.41% | 550.99万元 | 8.38% |
| 其他收益 | 1,793.03万元 | 40.27% | 1,624.85万元 | 10.35% |
| 资产处置收益 | 3,799.71万元 | 85.34% | 394.96万元 | 862.06% |
| 其他 | 222.45万元 | 5.00% | -67.28万元 | 430.65% |
| 净利润 | 4,452.26万元 | 100.00% | 3,194.65万元 | 39.37% |
4、管理费用增长
本期管理费用为1.81亿元，同比增长17.83%。管理费用增长的原因是：
（1）职工薪酬费用本期为1.24亿元，去年同期为1.05亿元，同比增长了18.3%。
（2）差旅费本期为869.44万元，去年同期为461.33万元，同比大幅增长了88.46%。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬费用 | 1.24亿元 | 1.05亿元 |
| 办公费、招待费 | 2,248.07万元 | 2,089.56万元 |
| 差旅费 | 869.44万元 | 461.33万元 |
| 其他 | 2,625.41万元 | 2,363.77万元 |
| 合计 | 1.81亿元 | 1.54亿元 |
本期归母净利润主要来源于政府补助
德必集团2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益1,944.46万元,占归母净利润的58.5%。
本期归母净利润受到非经常性损益的影响，基本维持不变，而扣非归母净利润小幅增长了21.71%。
归母净利润增速与扣非归母净利润增速变化
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| 归母净利润 | 3,323.85万元 | 3,249.39万元 |
| 归母净利润增速（%） | 2.29 | -68.84 |
| 扣非归母净利润 | 1,379.39万元 | 1,133.37万元 |
| 扣非归母净利润增速（%） | 21.71 | -85.58 |
本期非经常性损益项目概览表：
本期扣除所得税与少数股东权益的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 政府补助 | 1,777.46万元 |
| 其他符合非经常性损益定义的损益项目 | 929.70万元 |
| 其他 | -762.70万元 |
| 合计 | 1,944.46万元 |
（一）政府补助
(1)本期政府补助对利润的贡献为1,555.72万元。
计入利润的政府补助的主要构成
| 项目名称 | 金额 |
|---|---|
| 本期政府补助计入当期利润（注1） | 1,793.03万元 |
| 其他 | 3.15万元 |
| 小计 | 1,796.18万元 |
本期政府补助计入当期利润的主要详细项目如下表所示：
注1.本期政府补助计入当期利润的主要项目
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 财政扶持资金 | 1,418.95万元 |
(2)本期共收到政府补助1,748.98万元，主要分布如下表所示：
本期收到的政府补助分配情况
| 补助项目 | 补助金额 |
|---|---|
| 本期政府补助计入当期利润 | 1,552.57万元 |
| 其他 | 196.41万元 |
| 小计 | 1,748.98万元 |
(3)本期政府补助余额还剩下665.88万元，留存计入以后年度利润。
（二）其他符合非经常性损益定义的损益项目
其他符合非经常性损益定义的损益项目主要原因是受大环境影响于本期获得的上游租金减免。
扣非净利润趋势
重大资产负债及变动情况
其他流动资产大幅增长
2023年，德必集团的其他流动资产合计8.45亿元，占总资产的13.36%，相较于年初的4.01亿元大幅增长110.67%。
主要原因是大额存单本金及利息增加4.14亿元。
2023年度其他流动资产结构
| 项目 | 期末余额 | 期初余额 |
|---|---|---|
| 大额存单本金及利息 | 7.39亿元 | 3.26亿元 |
| 增值税留抵税额 | 7,531.20万元 | 5,466.27万元 |
| 其他 | 2,978.62万元 | 1,746.82万元 |
| 预缴税款 | 1.27万元 | |
| 通知存款利息 | 292.20万元 |
行业分析
1、行业发展趋势
德必集团属于产业地产行业，专注于文化创意产业园区运营及企业服务。 近三年，产业地产行业在政策推动下加速整合，2024年市场规模预计突破2.5万亿元，年复合增长率约8%。未来趋势聚焦智慧园区、绿色低碳建筑及产城融合，受益于数字经济与城市更新需求，细分领域如文创园区服务市场空间有望保持10%以上增速。
2、市场地位及占有率
德必集团为国内文创园区运营龙头，轻资产模式下布局全国超40个园区，在核心城市市占率居细分领域前三，2024年长三角区域营收贡献占比超60%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 德必集团（300947） | 文创园区运营及企业服务提供商 | 2024年长三角园区出租率超90%，轻资产模式签约项目同比增25% |
| 锦和商管（603682） | 城市更新商业地产运营商 | 2025年上海核心区域市占率约12%，老旧厂房改造项目占比70% |
| 浦东金桥（600639） | 产业园区开发及运营 | 2024年智能制造类园区租金收入同比增18%，占营收比重超35% |
| 张江高科（600895） | 科技园区综合服务商 | 2025年集成电路产业载体出租率95%，股权投资贡献利润占比28% |
| 陆家嘴（600663） | 金融贸易区商业地产开发 | 2024年商办物业营收占比超50%，持有型物业资产规模破千亿 |
员工逐渐增加
从2020年至今，公司员工人数整体持续增长，从2020年的461人上升至2023年的761人。
本期企业员工构成情况如下：销售人员65人，技术人员30人。
最近两年高管离职较率较高
最近两年高管离职率较高，2022年4人离职，2023年8人离职，近两年高管离职人员信息如下表：
高管离职情况表
| 年度 | 姓名 | 职务 | 任职起始时间 | 任职结束时间 |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 丁可可 | 董事 | 2017-12 | 2023-12 |
| 2023 | 施剑敏 | 监事 | 2017-12 | 2023-01 |
| 2023 | 高珊 | 董事 | 2017-12 | 2023-12 |
| 2023 | 何岷珉 | 董事 | 2017-12 | 2023-12 |
| 2023 | 温锋 | 董事 | 2018-09 | 2023-12 |
| 2023 | 祁述裕 | 独立董事 | 2022-11 | 2023-12 |
| 2023 | 范周 | 独立董事 | 2022-03 | 2023-12 |
| 2023 | 韦钢 | 监事 | 2017-12 | 2023-12 |
| 2022 | 张优悠 | 独立董事 | 2019-04 | 2022-03 |
| 2022 | 邱秀玲 | 监事 | 2017-12 | 2022-06 |
| 2022 | 曾繁文 | 独立董事 | 2019-04 | 2022-10 |
| 2022 | 高珊 | 财务总监 | - | 2022-06 |
4年内公司重要高管共计有14人离职。财务总监方面，2022年高珊离职。
1、经营分析总结
2023年扣非净利润较上期大幅增长。
公司主营利润近3年持续下降，由于毛利率的下降，2023年主营利润96.29万元，较去年同期大幅下降。
2023年扣非净利润2,507.80万元，由于政府补助贡献了1,555.92万元，净利润盈利4,452.26万元。
总体来说，公司盈利能力良好，且在行业中也处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|
| 评分 | 73 | 54 | 76 |
| 行业中位数 | 70 | 51 | 70 |
| 行业排名 | 6 | 4 | 3 |
商业物业经营行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 富森美 | 87 | 富森美 | 83 |
| 2 | 小商品城 | 86 | 浙江东日 | 78 |
| 3 | 德必集团 | 76 | 小商品城 | 74 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.69 | 0.52 | 0.48 | 0.52 | 0.44 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，德必集团近期的市盈率在历史上处在较高的水平。
在2024年10月11日，德必集团的PE-TTM是70.54，而商业物业经营行业的PE-TTM是25.76，德必集团的PE-TTM远高于商业物业经营行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 德必集团 | 1.668849 | 2694 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 德必集团 | 1.748411 | 2561 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
德必集团神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1.6688 | 1.7484 | 12 | 2765 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 富森美 | 841 | 224 |
| 2 | 小商品城 | 1405 | 521 |
| 3 | 汇通能源 | 2173 | 969 |
文章来源：碧湾App
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