根据外高桥2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收76.94亿元，同比下降16.38%。扣非净利润6.06亿元，同比小幅下降13.89%。外高桥2023年年度净利润9.41亿元，业绩同比下降25.01%。本期经营活动产生的现金流净额为4.61亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司的营收主要由以下三块构成，分别为贸易物流收入、转让出售收入、工业房产租赁收入。主要产品包括贸易及服务、物业经营、房产销售三项，贸易及服务占比44.45%，物业经营占比26.00%，房产销售占比21.97%。

2023年公司营收76.94亿元，与去年同期的92.01亿元相比，下降了16.38%。

营收下降的主要原因是：

（1）房产销售本期营收16.91亿元，去年同期为29.26亿元，同比大幅下降了42.22%。

（2）贸易及服务(含金融服务)本期营收35.45亿元，去年同期为39.62亿元，同比小幅下降了10.53%。

本期净利润为9.41亿元，去年同期12.54亿元，同比下降25.01%。

净利润同比下降的原因是：

虽然信用减值损失本期收益2,812.19万元，去年同期损失1.46亿元，同比大幅增长；

但是（1）投资收益本期为9,544.45万元，去年同期为4.88亿元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为9.27亿元，去年同期为11.98亿元，同比下降。

净利润从2020年年度到2022年年度呈现上升趋势，从7.69亿元增长到12.54亿元，而2022年年度到2023年年度呈现下降状态，从12.54亿元下降到9.41亿元。

2023年年度主营业务利润为9.27亿元，去年同期为11.98亿元，同比下降22.60%。

虽然毛利率本期为36.56%，同比小幅增长了1.82%，不过营业总收入本期为76.94亿元，同比下降16.38%，导致主营业务利润同比下降。

外高桥2023年年度非主营业务利润为3.25亿元，去年同期为4.66亿元，同比大幅下降。

2023年公司营收75.69亿元，同比下降16.44%，虽然营收在下降，但是销售费用却在增长。

本期销售费用为3.14亿元，同比增长21.05%。

销售费用增长的原因是：

虽然折旧费本期为82.09万元，去年同期为544.22万元，同比大幅下降了84.92%；

但是（1）职工薪酬本期为2.40亿元，去年同期为2.12亿元，同比小幅增长了13.26%；（2）广告宣传费本期为2,655.35万元，去年同期为927.47万元，同比大幅增长了186.3%；（3）中介费本期为975.79万元，去年同期为357.52万元，同比大幅增长了172.94%。

外高桥2023年的归母净利润的重要来源是非经常性损益3.22亿元,占归母净利润的34.66%。

本期非经常性损益项目概览表：

其他符合非经常性损益定义的损益项目主要原因是主要为房产转让收益。

(1)本期计入利润的政府补助金额8,957.79万元，具体来源如下表所示：

本期政府补助计入当期利润的主要详细项目如下表所示：

往期留存政府补助剩余金额为1.24亿元，其中3,821.58万元计入当期利润中，主要明细如下表所示：

(2)本期共收到政府补助9,567.11万元，主要分布如下表所示：

计入留存收益的政府补助主要构成如下表所示：

(3)本期政府补助余额还剩下1.30亿元，作为递延收益计作后期的利润主要构成如下表所示：

本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：

备注：主要为土地补偿收益

2023年企业存货周转率为0.38，在2020年到2023年外高桥存货周转率从0.59大幅下降到了0.38，存货周转天数从610天增加到了947天。2023年外高桥存货余额合计132.14亿元，占总资产的29.62%，同比去年的122.89亿元小幅增长了7.53%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到92.17%，余额同比增长13.82%。

外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。

外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。

2020-2022年公司扣非净利润持续增长，2023年扣非净利润较上期有所下降，主要是由于投资收益的大幅下降，净利润多年依赖于政府补助。

2020-2022年公司主营利润持续增长，由于营收的下降，2023年主营利润9.27亿元，较去年同期有所下降。

2023年扣非净利润6.19亿元，由于非经常性损益贡献了3.22亿元，净利润盈利9.41亿元。

总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，外高桥近期的市盈率在历史上处在较高的水平。

在2024年10月11日，外高桥的PE-TTM是22.49，而产业地产行业的PE-TTM是24.97，外高桥低于产业地产行业的PE-TTM。