金融街(000402)2023年年报解读：净利润近5年整体呈现下降趋势
金融街控股股份有限公司于1996年上市。公司是一家主营房地产开发与销售的控股公司,主要从事房地产开发、销售商品房、物业管理等业务。
根据金融街2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收125.71亿元，同比大幅下降38.70%。扣非净利润-20.72亿元，较去年同期亏损增大。金融街2023年年度净利润-21.57亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。本期经营活动产生的现金流净额为60.58亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比小幅增长。
主营业务构成
公司主要从事房产开发、物业出租、物业经营。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房产开发 | 100.74亿元 | 80.14% | -8.38% |
| 物业出租 | 18.26亿元 | 14.52% | 86.21% |
| 物业经营 | 4.38亿元 | 3.49% | 20.22% |
| 其他业务 | 2.33亿元 | 1.85% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产开发 | 100.74亿元 | 80.14% | -8.38% |
| 物业出租 | 18.26亿元 | 14.52% | 86.21% |
| 物业经营 | 4.38亿元 | 3.49% | 20.22% |
| 其他业务 | 2.33亿元 | 1.85% | - |
净利润近5年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比下降38.70%，净利润由盈转亏
2023年年度，金融街营业总收入为125.71亿元，去年同期为205.06亿元，同比大幅下降38.70%，净利润为-21.57亿元，去年同期为6.48亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期收益4.21亿元，去年同期支出4.40亿元，同比大幅增长；
但是（1）主营业务利润本期为-23.12亿元，去年同期为304.26万元，由盈转亏；（2）投资收益本期为801.28万元，去年同期为5.81亿元，同比大幅下降。
净利润从2017年年度到2019年年度呈现持平趋势，从41.03亿元增长到41.21亿元，而2019年年度到2023年年度呈现下降状态，从41.21亿元下降到-21.57亿元。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 125.71亿元 | 205.06亿元 | -38.70% |
| 营业成本 | 116.48亿元 | 172.98亿元 | -32.66% |
| 销售费用 | 7.92亿元 | 8.66亿元 | -8.51% |
| 管理费用 | 3.68亿元 | 3.95亿元 | -7.05% |
| 财务费用 | 17.41亿元 | 13.79亿元 | 26.20% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -4.21亿元 | 4.40亿元 | -195.74% |
2023年年度主营业务利润为-23.12亿元，去年同期为304.26万元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为125.71亿元，同比大幅下降38.70%；（2）毛利率本期为7.34%，同比大幅下降了8.30%。
行业分析
1、行业发展趋势
金融街属于商业地产运营行业，聚焦于金融服务业态的高端写字楼及配套综合体开发与管理。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及远程办公趋势影响，整体空置率上升，但核心城市金融集聚区需求韧性较强。2024年金融开放政策推动外资金融机构扩租，带动一线城市甲级写字楼租金企稳，未来三年行业将向精细化运营与绿色低碳转型，预计金融核心区市场空间年均增长约3%-5%，科技金融融合催生新型办公场景需求。
2、市场地位及占有率
金融街作为北京金融核心区的主要开发商，在高端金融写字楼领域占据领先地位，其北京区域甲级写字楼市场占有率超25%，租金溢价率常年高于全市均值15%-20%，2024年主力项目出租率维持在92%以上。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 金融街（000402） | 北京核心金融区商业地产开发运营商，专注金融机构总部定制化办公 | 2025年北京金融街区域项目租金同比上涨4%，出租率94% |
| 陆家嘴（600663） | 上海陆家嘴金融贸易区主要开发商，持有超百万平米甲级写字楼 | 2025年上海核心区在管面积市占率19% |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥经济技术开发区运营主体，聚焦科技与金融融合园区 | 2025年科技金融企业租户占比提升至35% |
| 外高桥（600648） | 上海外高桥保税区开发运营商，承接自贸区跨境金融业务需求 | 2025年跨境金融相关办公面积占比28% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发企业，主打科创与金融结合生态 | 2025年科创企业扩租贡献营收增长12% |
员工总人数下降
从2021年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2021年的3305人下降至2023年的2284人。
本期企业员工构成情况如下：
员工人数减少薪酬在上涨
2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从32.10万元上涨到了37.16万元。
1、经营分析总结
2023年净利润亏损21.57亿元，是10年来的首次亏损，近5年净利润持续下降。
2023年主营利润亏损23.12亿元，且是近5年内首次亏损，主营利润近5年持续下降，由于营收和毛利率的同步大幅下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2022年年报 | 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 58 | 41 | 14 | 19 | 19 |
| 行业中位数 | 53 | 41 | 60 | 19 | 31 |
| 行业排名 | 3 | 4 | 9 | 5 | 6 |
商业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 88 | 中国国贸 | 81 |
| 2 | 新城控股 | 61 | 招商蛇口 | 61 |
| 3 | 招商蛇口 | 60 | 金 融 街 | 58 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.78 | 0.87 | 0.92 | 0.99 | 0.94 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期金融街PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 金融街 | -0.795254 | 4516 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 金融街 | -1.651191 | 4825 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
金融街神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.795 | -1.651 | 10 | 4680 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 846 | 227 |
| 2 | 新城控股 | 3889 | 2031 |
| 3 | 大悦城 | 4721 | 2479 |
文章来源：碧湾App
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