根据新城控股2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收1,191.74亿元，同比小幅增长3.22%。扣非净利润3.07亿元，同比大幅下降57.73%。新城控股2023年年度净利润5.60亿元，业绩同比大幅下降64.70%。本期经营活动产生的现金流净额为101.58亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达90.07%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。

2023年公司营收1,191.74亿元，与去年同期的1,154.57亿元相比，小幅增长了3.22%。

营收小幅增长的主要原因是：

（1）房地产开发销售本期营收1,073.36亿元，去年同期为1,048.83亿元，同比增长了2.34%。

（2）物业出租及管理本期营收106.31亿元，去年同期为92.24亿元，同比增长了15.26%。

2023年公司毛利率从去年同期的20.03%，同比小幅下降到了今年的19.05%。

毛利率小幅下降的原因是：

（1）房地产开发销售本期毛利率13.91%，去年同期为15.42%，同比小幅下降9.79%，主要是由于土地及建造成本在小幅增长。公司对此的解释是：本年销售收入增加，成本随之增长。

（2）物业出租及管理本期毛利率69.9%，去年同期为72.6%，同比小幅下降3.72%，主要是由于管理服务成本有所增长。公司对此的解释是：本年吾悦广场数量的增加导致成本增长。

产品毛利率方面，2019-2023年房地产开发销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的30.98%，大幅下降到2023年的13.91%，2021-2023年物业出租及管理毛利率呈小幅下降趋势，从2021年的72.64%，小幅下降到2023年的69.90%。

国内地区方面，企业减少了北京市地区的销售，上期北京市地区销售40.75亿元。

2023年年度，新城控股营业总收入为1,191.74亿元，去年同期为1,154.57亿元，同比小幅增长3.22%，净利润为5.60亿元，去年同期为15.86亿元，同比大幅下降64.70%。

净利润同比大幅下降的原因是：

虽然（1）主营业务利润本期为84.88亿元，去年同期为73.11亿元，同比增长；（2）投资收益本期为15.05亿元，去年同期为5.50亿元，同比大幅增长。

但是（1）所得税费用本期支出40.12亿元，去年同期支出15.30亿元，同比大幅下降；（2）公允价值变动收益本期为3,237.10万元，去年同期为10.85亿元，同比大幅下降。

净利润从2014年年度到2020年年度呈现上升趋势，从17.92亿元增长到164.66亿元，而2020年年度到2023年年度呈现下降状态，从164.66亿元下降到5.60亿元。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为84.88亿元，去年同期为73.11亿元，同比增长16.09%。

虽然毛利率本期为19.05%，同比小幅下降了0.98%，不过营业总收入本期为1,191.74亿元，同比小幅增长3.22%，推动主营业务利润同比增长。

新城控股2023年年度非主营业务利润为-39.16亿元，去年同期为-41.96亿元，亏损有所减小。

2023年公司营收1,191.74亿元，同比小幅增长3.22%，虽然营收在增长，但是管理费用却在下降。

本期管理费用为33.93亿元，同比下降24.48%。归因于职工薪酬本期为23.06亿元，去年同期为32.75亿元，同比下降了29.58%。

在2023年报告期末，新城控股用于对外股权投资的资产为241.38亿元，对外股权投资所产生的收益为15.77亿元，占净利润5.6亿元的281.85%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益16亿元和处置外股权投资的收益-2,325.82万元。

从近几年可以明显的看出，常州祥泰房地产开发有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2020年的-2.43%增长至43.71%。同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年可以明显的看出，嘉善裕辰房地产开发有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2020年的-1.38%增长至35.81%。同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的264.75亿元小幅下滑至2023年的241.38亿元，增长率为-8.83%。而企业的对外股权投资收益为15.77亿元，相比去年同期大幅上升了6.08亿元，变化率为62.74%。

在2023年报告期末，新城控股用于投资的资产为1,195.82亿元，占总资产的31.96%。投资所产生的收益对净利润的贡献为3,237.1万元。

2023年度投资主要投资内容如表所示：

从投资收益来源方式来看，主要来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值变动收益。

企业的投资资产持续上升，由2019年的688.01亿元上升至2023年的1,195.82亿元，变化率为73.81%，而企业的投资收益持续下滑，由2021年的28.24亿元下滑至2023年的3,237.1万元，变化率为-98.85%。

2023年，新城控股资产减值损失53.48亿元，导致企业净利润从盈利59.08亿元下降至盈利5.60亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计53.48亿元。

其中，主要部分为开发成本本期计提50.58亿元。

目前，的账面价值仍有，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.55，在2022年到2023年新城控股存货周转率从0.40大幅提升到了0.55，存货周转天数从900天减少到了654天。2023年新城控股存货余额合计1,425.07亿元，占总资产的41.53%，同比去年的2,043.65亿元大幅下降了30.27%。

从存货分类来看，开发成本(ii)占存货的比例最大，达到77.46%，余额同比减少37.52%；其次，开发产品(iii)占比20.50%，余额同比增长70.52%。

2023年年度，企业资产负债率为76.91%，去年同期为80.46%，同比小幅下降了3.55%。