根据新城控股2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收1,191.74亿元，同比小幅增长3.22%。扣非净利润3.07亿元，同比大幅下降57.73%。新城控股2023年年度净利润5.60亿元，业绩同比大幅下降64.70%。本期经营活动产生的现金流净额为101.58亿元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达90.07%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。

2023年公司营收1,191.74亿元，与去年同期的1,154.57亿元相比，小幅增长了3.22%。

营收小幅增长的主要原因是：

（1）房地产开发销售本期营收1,073.36亿元，去年同期为1,048.83亿元，同比增长了2.34%。

（2）物业出租及管理本期营收106.31亿元，去年同期为92.24亿元，同比增长了15.26%。

2023年公司毛利率从去年同期的20.03%，同比小幅下降到了今年的19.05%。

毛利率小幅下降的原因是：

（1）房地产开发销售本期毛利率13.91%，去年同期为15.42%，同比小幅下降9.79%，主要是由于土地及建造成本在小幅增长。公司对此的解释是：本年销售收入增加，成本随之增长。

（2）物业出租及管理本期毛利率69.9%，去年同期为72.6%，同比小幅下降3.72%，主要是由于管理服务成本有所增长。公司对此的解释是：本年吾悦广场数量的增加导致成本增长。

产品毛利率方面，2019-2023年房地产开发销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的30.98%，大幅下降到2023年的13.91%，2021-2023年物业出租及管理毛利率呈小幅下降趋势，从2021年的72.64%，小幅下降到2023年的69.90%。

国内地区方面，企业减少了北京市地区的销售，上期北京市地区销售40.75亿元。

2023年年度，新城控股营业总收入为1,191.74亿元，去年同期为1,154.57亿元，同比小幅增长3.22%，净利润为5.60亿元，去年同期为15.86亿元，同比大幅下降64.70%。

净利润同比大幅下降的原因是：

虽然（1）主营业务利润本期为84.88亿元，去年同期为73.11亿元，同比增长；（2）投资收益本期为15.05亿元，去年同期为5.50亿元，同比大幅增长。

但是（1）所得税费用本期支出40.12亿元，去年同期支出15.30亿元，同比大幅下降；（2）公允价值变动收益本期为3,237.10万元，去年同期为10.85亿元，同比大幅下降。

净利润从2014年年度到2020年年度呈现上升趋势，从17.92亿元增长到164.66亿元，而2020年年度到2023年年度呈现下降状态，从164.66亿元下降到5.60亿元。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为84.88亿元，去年同期为73.11亿元，同比增长16.09%。

虽然毛利率本期为19.05%，同比小幅下降了0.98%，不过营业总收入本期为1,191.74亿元，同比小幅增长3.22%，推动主营业务利润同比增长。

新城控股2023年年度非主营业务利润为-39.16亿元，去年同期为-41.96亿元，亏损有所减小。

2023年公司营收1,191.74亿元，同比小幅增长3.22%，虽然营收在增长，但是管理费用却在下降。

本期管理费用为33.93亿元，同比下降24.48%。归因于职工薪酬本期为23.06亿元，去年同期为32.75亿元，同比下降了29.58%。

在2023年报告期末，新城控股用于对外股权投资的资产为241.38亿元，对外股权投资所产生的收益为15.77亿元，占净利润5.6亿元的281.85%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益16亿元和处置外股权投资的收益-2,325.82万元。

从近几年可以明显的看出，常州祥泰房地产开发有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2020年的-2.43%增长至43.71%。同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年可以明显的看出，嘉善裕辰房地产开发有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2020年的-1.38%增长至35.81%。同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的264.75亿元小幅下滑至2023年的241.38亿元，增长率为-8.83%。而企业的对外股权投资收益为15.77亿元，相比去年同期大幅上升了6.08亿元，变化率为62.74%。

在2023年报告期末，新城控股用于投资的资产为1,195.82亿元，占总资产的31.96%。投资所产生的收益对净利润的贡献为3,237.1万元。

2023年度投资主要投资内容如表所示：

从投资收益来源方式来看，主要来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值变动收益。

企业的投资资产持续上升，由2019年的688.01亿元上升至2023年的1,195.82亿元，变化率为73.81%，而企业的投资收益持续下滑，由2021年的28.24亿元下滑至2023年的3,237.1万元，变化率为-98.85%。

2023年，新城控股资产减值损失53.48亿元，导致企业净利润从盈利59.08亿元下降至盈利5.60亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计53.48亿元。

其中，主要部分为开发成本本期计提50.58亿元。

目前，的账面价值仍有，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.55，在2022年到2023年新城控股存货周转率从0.40大幅提升到了0.55，存货周转天数从900天减少到了654天。2023年新城控股存货余额合计1,425.07亿元，占总资产的41.53%，同比去年的2,043.65亿元大幅下降了30.27%。

从存货分类来看，开发成本(ii)占存货的比例最大，达到77.46%，余额同比减少37.52%；其次，开发产品(iii)占比20.50%，余额同比增长70.52%。

2023年年度，企业资产负债率为76.91%，去年同期为80.46%，同比小幅下降了3.55%。

资产负债率同比下降主要是总负债本期为2,877.05亿元，同比下降21.91%，另外总资产本期为3,741.09亿元，同比下降18.30%。

有息负债从2021年年度到2023年年度近3年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2021年到2023年呈现上升趋势。

流动比率为0.92，去年同期为0.96，同比小幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。

另外现金比率为0.08，去年同期为0.10，同比下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。

而且经营活动现金流净额/短期债务为0.45，去年同期为0.39，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。

以上说明企业短期偿债压力较大。

新城控股属于房地产开发与商业运营综合性行业。 近三年，中国房地产行业经历深度调整，政策管控趋严，行业增速放缓，整体利润空间收窄。2024年市场分化加剧，头部企业通过多元化布局和精细化运营巩固地位，商业地产成为增长引擎，运营效率及现金流稳定性成为核心竞争力。预计未来行业将加速整合，市场空间向具备“开发+运营”双轮驱动能力的企业集中，轻资产模式及存量资产运营或为趋势方向。

新城控股位列中国房地产企业综合实力前20，商业地产领域稳居第一梯队。2024年上半年商业运营收入62.12亿元，同比增长19.44%，商业板块毛利率达72%，核心品牌“吾悦广场”开业规模超1500万平方米，出租率97.24%，商业管理规模位列行业前三。

从2020年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2020年的29405人下降至2023年的21917人。

其中，公司的销售人员人数上升了83.27%，从2022年的3414人增加到2023年的6257人。但是，公司的技术人员人数下降了53.79%，从2022年的16185人减少至2023年的7478人，当前人数占员工总数的34.11%。

近4年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润较上期大幅下降。

由于营收的小幅增长，2023年主营利润84.87亿元，较去年同期有所增长。

新城控股对外股权投资最近5年，收益平均占净利润78.46%，对外股权投资平均占总资产的5.03%，平均投资收益率为8.59%。对外股权投资金额连续3年下降，虽然2020年-2022年的对外股权投资收益逐步下降，但是2023年投资收益15.77亿元，同比上期投资收益扭转颓势，投资收益大幅提高，是净利润的281.85%。投资收益主要来源于其他、常州祥泰房地产开发有限公司等。2023年对外股权投资241.38亿元，占总资产6.45%。

2023年扣非净利润1.30亿元，由于非经常性损益贡献了4.30亿元，净利润盈利5.60亿元。

总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期新城控股PE-TTM为负，参考价值不大。