招商蛇口(001979)2023年年报解读：25亿元的对外股权投资收益，占净利润26.98%，主营业务利润同比下降
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收1,750.08亿元，同比小幅下降4.37%。扣非净利润57.32亿元，同比大幅增长69.23%。本期经营活动产生的现金流净额为314.31亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
主营业务构成
公司主要从事开发业务、城市服务、资产运营。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 开发业务 | 1,539.57亿元 | 87.97% | 17.08% |
| 城市服务 | 151.19亿元 | 8.64% | 8.64% |
| 资产运营 | 59.32亿元 | 3.39% | 3.38% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 开发业务 | 1,539.57亿元 | 87.97% | 17.08% |
| 城市服务 | 151.19亿元 | 8.64% | 8.64% |
| 资产运营 | 59.32亿元 | 3.39% | 3.38% |
营收小幅下降
2023年公司营收1,750.08亿元，与去年同期的1,830.03亿元相比，小幅下降了4.37%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 开发业务 | 1,539.57万元 | -1,326.54元 | -1160688.38% |
| 其他业务 | 1,749.92亿元 | 1,830.03亿元 | - |
| 合计 | 1,750.08亿元 | 1,830.03亿元 | -4.37% |
主营业务利润同比下降
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 1,750.08亿元 | 1,830.03亿元 | -4.37% |
| 营业成本 | 1,472.04亿元 | 1,477.74亿元 | -0.39% |
| 销售费用 | 43.28亿元 | 40.81亿元 | 6.06% |
| 管理费用 | 23.74亿元 | 23.13亿元 | 2.64% |
| 财务费用 | 9.12亿元 | 19.60亿元 | -53.46% |
| 研发费用 | 1.58亿元 | 1.25亿元 | 26.65% |
| 所得税费用 | 48.82亿元 | 67.19亿元 | -27.33% |
2023年年度主营业务利润为138.75亿元，去年同期为189.64亿元，同比下降26.84%。
虽然营业税金及附加本期为61.55亿元，同比下降20.93%，不过营业总收入本期为1,750.08亿元，同比小幅下降4.37%，导致主营业务利润同比下降。
25亿元的对外股权投资收益，占净利润26.98%
在2023年报告期末，招商蛇口用于对外股权投资的资产已全部被处置，对外股权投资所产生的收益为24.57亿元，占净利润91.06亿元的26.98%。
行业分析
1、行业发展趋势
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
2、市场地位及占有率
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商蛇口（001979） | 综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 | 2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） | 央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 | 2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 | 2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） | 商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% | 2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） | 央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 | 2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
1、经营分析总结
2018-2022年公司净利润持续下降，2023年净利润91.06亿元，主要是由于减值损失的大幅下降。
公司主营利润近3年持续下降，由于营收的小幅下降，2023年主营利润138.75亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|
| 评分 | 61 | 45 | 60 |
| 行业中位数 | 60 | 19 | 31 |
| 行业排名 | 3 | 4 | 3 |
商业地产行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 88 | 中国国贸 | 81 |
| 2 | 新城控股 | 61 | 招商蛇口 | 61 |
| 3 | 招商蛇口 | 60 | 金 融 街 | 58 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.73 | 0.72 | 0.72 | 0.76 | 0.78 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，招商蛇口近期的市盈率在历史上处在很高的水平。
在2024年10月11日，招商蛇口的PE-TTM是17.25，而商业地产行业的PE-TTM是21.82，招商蛇口低于商业地产行业的PE-TTM。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 招商蛇口 | 0.419759 | 3864 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 招商蛇口 | 1.735068 | 2573 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
招商蛇口神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.4197 | 1.7350 | 8 | 3341 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 中国国贸 | 846 | 227 |
| 2 | 新城控股 | 3889 | 2031 |
| 3 | 大悦城 | 4721 | 2479 |
文章来源：碧湾App
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