根据南都物业2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收18.51亿元，同比基本持平。扣非净利润7,020.06万元，同比大幅下降36.59%。南都物业2023年年度净利润1.96亿元，业绩同比增长26.38%。

公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比87.75%。

2023年公司毛利率从去年同期的19.51%，同比下降到了今年的16.0%，主要是因为物业基础服务本期毛利率12.81%，去年同期为17.19%，同比下降25.48%，归因于人工（自有员工、外包人员）、工程材料、电梯及门禁维保、清洁用品及保养、绿化相关费用、秩序维成本在小幅增长。公司对此的解释是：主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本。

产品毛利率方面，2021-2023年物业基础服务毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的20.44%，大幅下降到2023年的12.81%，2023年物业增值服务毛利率为49.44%，同比小幅增加10.83%。

本期净利润为1.96亿元，去年同期1.55亿元，同比增长26.38%。

净利润同比增长的原因是：

虽然主营业务利润本期为1.25亿元，去年同期为1.89亿元，同比大幅下降；

但是公允价值变动收益本期为1.27亿元，去年同期为1,167.83万元，同比大幅增长。

值得注意的是，今年净利润为近10年最高值。

2023年年度主营业务利润为1.25亿元，去年同期为1.89亿元，同比大幅下降33.65%。

主营业务利润同比大幅下降主要是由于毛利率本期为16.00%，同比下降了3.51%。

南都物业2023年年度非主营业务利润为1.29亿元，去年同期为863.55万元，同比大幅增长。

南都物业2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益1.16亿元,占归母净利润的62.21%。

本期归母净利润小幅增长了27.69%，而扣非归母净利润出现了负增长，主要是因为本期非经常性损益收益大幅增长。

本期非经常性损益项目概览表：

在2023年报告期末，南都物业用于金融投资的资产为8.84亿元，占总资产的33.18%。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1.4亿元，占净利润1.96亿元的71.33%。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于权益工具投资公允价值变动收益。

企业的金融投资资产持续大幅上升，由2020年的2.21亿元大幅上升至2023年的8.84亿元，变化率为299.11%，而企业的金融投资收益相比去年同期增长了1.12亿元，变化率为394.17%。

南都物业2023年初用于对外股权投资的资产为8,756.41万元，2023年末为2.23亿元，对外股权投资所产生的收益为-139.09万元。

对外股权投资资产大幅增加的原因是浙江谷尚智能科技有限公司增加1.35亿元。

浙江谷尚智能科技有限公司业务性质为研究和实验发展。

该公司每年都有追加投资，在追投的加持下收益仍年年下滑，且投资收益率由2022年的0%下降至-0.36%。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续大幅上升，由2019年的-大幅上升至2023年的2.23亿元。而企业的对外股权投资收益持续大幅下滑，由2019年的-大幅下滑至2023年的-139.09万元。

2023年，企业应收账款合计5.00亿元，占总资产的18.79%，相较于去年同期的5.34亿元小幅减少了6.22%。

本期，企业应收账款周转率为3.58。在2018年度到2023年度，企业应收账款周转率连续5年下降，平均回款时间从78天增加到了100天，回款周期大幅增长，应收账款的回款风险越来越大。

从账龄结构情况来看，本期企业一年以内，一至三年，三年以上应收账款占比分别为59.44%，31.20%和9.35%。

从账龄趋势情况来看，一年以内应收账款占比，在2021年至2023年从72.65%小幅下降到59.44%。三年以上应收账款占比，在2020年至2023年从0.87%大幅上涨到9.35%。

在2023年年报告期末，南都物业形成的商誉为2.3亿元，占净资产的19.44%，商誉计提减值为627.03万元，占净利润1.96亿元的3.2%。

商誉占有一定比重。其中，商誉的主要构成为浙江中大普惠物业有限公司和江苏金枫物业服务有限责任公司。

企业2023年期末的营业收入增长率为11.94%，同时2023年商誉减值报告预测2024年期末营业收入增长率为3.0%，商誉减值风险低。

2022年，企业斥资1.26亿元的对价收购浙江中大普惠物业有限公司80.0%的股份，但其80.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值仅1,126.66万元，也就是说这笔收购的溢价率高达1014.14%，形成的商誉高达1.14亿元，占当年净资产的10.86%。

浙江中大普惠物业有限公司的历史业绩数据如下表所示：

企业2021-2023年期末的营业收入增长率为5.2%，同时2023年商誉减值报告预测2024年期末营业收入增长率为-0.92%，商誉减值风险低。

2018年，企业斥资1.01亿元的对价收购江苏金枫物业服务有限责任公司70.0%的股份，但其70.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值仅493.64万元，也就是说这笔收购的溢价率高达1941.97%，形成的商誉高达9,586.36万元，占当年净资产的14.83%。

江苏金枫物业服务有限责任公司的历史业绩数据如下表所示：

南都物业属于物业管理服务行业，聚焦于商业与住宅物业的综合运营管理。 物业管理行业近三年加速整合，2025年市场规模预计突破1.5万亿元，年复合增长率约9%。行业竞争重心转向智能化服务与增值场景开发，头部企业通过数字化平台提升服务效能，叠加满意度评估体系升级，市场集中度持续提升，TOP10企业市占率已达18%，未来社区生态服务与区域深耕能力将成为核心增长点。

南都物业位列行业前十五，2024年管理面积超8000万平方米，长三角区域市占率约1.5%，营收规模居A股物企中游。其业务结构以基础物业服务为主，2024年中期营收8.89亿元，但增值服务贡献占比低于头部企业。

近3年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润较上期大幅下降。

公司主营利润近3年持续下降，由于毛利率的下降，2023年主营利润1.25亿元，较去年同期大幅下降。

2023年扣非净利润8,047.65万元，由于非经常性损益贡献了1.16亿元，净利润盈利1.96亿元。风险方面，浙江中大普惠物业有限公司存在极大的减值风险。

总体来说，公司盈利能力较好，但在行业中处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，南都物业近期的市盈率在历史上处在很低的水平。

在2024年10月11日，南都物业的PE-TTM是13.60，而物业管理行业的PE-TTM是22.43，南都物业的PE-TTM相比物业管理行业的PE-TTM较低。