根据南都物业2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收18.51亿元，同比基本持平。扣非净利润7,020.06万元，同比大幅下降36.59%。南都物业2023年年度净利润1.96亿元，业绩同比增长26.38%。

公司的主营业务为物业管理服务，其中物业基础服务为第一大收入来源，占比87.75%。

2023年公司毛利率从去年同期的19.51%，同比下降到了今年的16.0%，主要是因为物业基础服务本期毛利率12.81%，去年同期为17.19%，同比下降25.48%，归因于人工（自有员工、外包人员）、工程材料、电梯及门禁维保、清洁用品及保养、绿化相关费用、秩序维成本在小幅增长。公司对此的解释是：主要系公司的市场拓展项目毛利率较低，且竞争加剧带来的项目撤场导致毛利率下降，成本。

产品毛利率方面，2021-2023年物业基础服务毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的20.44%，大幅下降到2023年的12.81%，2023年物业增值服务毛利率为49.44%，同比小幅增加10.83%。

本期净利润为1.96亿元，去年同期1.55亿元，同比增长26.38%。

净利润同比增长的原因是：

虽然主营业务利润本期为1.25亿元，去年同期为1.89亿元，同比大幅下降；

但是公允价值变动收益本期为1.27亿元，去年同期为1,167.83万元，同比大幅增长。

值得注意的是，今年净利润为近10年最高值。

2023年年度主营业务利润为1.25亿元，去年同期为1.89亿元，同比大幅下降33.65%。

主营业务利润同比大幅下降主要是由于毛利率本期为16.00%，同比下降了3.51%。

南都物业2023年年度非主营业务利润为1.29亿元，去年同期为863.55万元，同比大幅增长。

南都物业2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益1.16亿元,占归母净利润的62.21%。

本期归母净利润小幅增长了27.69%，而扣非归母净利润出现了负增长，主要是因为本期非经常性损益收益大幅增长。

本期非经常性损益项目概览表：

在2023年报告期末，南都物业用于金融投资的资产为8.84亿元，占总资产的33.18%。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1.4亿元，占净利润1.96亿元的71.33%。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于权益工具投资公允价值变动收益。

企业的金融投资资产持续大幅上升，由2020年的2.21亿元大幅上升至2023年的8.84亿元，变化率为299.11%，而企业的金融投资收益相比去年同期增长了1.12亿元，变化率为394.17%。

南都物业2023年初用于对外股权投资的资产为8,756.41万元，2023年末为2.23亿元，对外股权投资所产生的收益为-139.09万元。

对外股权投资资产大幅增加的原因是浙江谷尚智能科技有限公司增加1.35亿元。

浙江谷尚智能科技有限公司业务性质为研究和实验发展。

该公司每年都有追加投资，在追投的加持下收益仍年年下滑，且投资收益率由2022年的0%下降至-0.36%。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续大幅上升，由2019年的-大幅上升至2023年的2.23亿元。而企业的对外股权投资收益持续大幅下滑，由2019年的-大幅下滑至2023年的-139.09万元。

2023年，企业应收账款合计5.00亿元，占总资产的18.79%，相较于去年同期的5.34亿元小幅减少了6.22%。

本期，企业应收账款周转率为3.58。在2018年度到2023年度，企业应收账款周转率连续5年下降，平均回款时间从78天增加到了100天，回款周期大幅增长，应收账款的回款风险越来越大。

从账龄结构情况来看，本期企业一年以内，一至三年，三年以上应收账款占比分别为59.44%，31.20%和9.35%。

从账龄趋势情况来看，一年以内应收账款占比，在2021年至2023年从72.65%小幅下降到59.44%。三年以上应收账款占比，在2020年至2023年从0.87%大幅上涨到9.35%。

在2023年年报告期末，南都物业形成的商誉为2.3亿元，占净资产的19.44%，商誉计提减值为627.03万元，占净利润1.96亿元的3.2%。

商誉占有一定比重。其中，商誉的主要构成为浙江中大普惠物业有限公司和江苏金枫物业服务有限责任公司。

企业2023年期末的营业收入增长率为11.94%，同时2023年商誉减值报告预测2024年期末营业收入增长率为3.0%，商誉减值风险低。