根据皇庭国际2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收11.72亿元，同比大幅增长76.68%。扣非净利润-6.45亿元，较去年同期亏损增大。皇庭国际2023年年度净利润-11.48亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为3.13亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比下降。

公司的营收主要由以下三块构成，分别为出售投资性房地产、商业运营服务、物业管理服务。

2023年公司营收11.72亿元，与去年同期的6.63亿元相比，大幅增长了76.68%。

营收大幅增长的主要原因是：

（1）本期新增“出售投资性房地产”，营收3.86亿元。

（2）本期新增“功率半导体业务”，营收1.29亿元。

2023年公司毛利率从去年同期的68.09%，同比大幅下降到了今年的25.09%，主要是因为物业管理服务本期毛利率39.78%，去年同期为41.46%，同比小幅下降4.05%，归因于物业管理服务成本在小幅增长。

国内地区方面，虽然华南地区的销售额同比小幅增长3.25%，但是比重却从上期的86.3%大幅下降到了本期的50.43%。同期西南地区的销售额同比大幅增长近4倍，比重从上期的13.67%大幅增长到了本期的38.35%。

本期企业新增了华东地区的销售，占营收的比重为11.01%

2023年年度，皇庭国际营业总收入为11.72亿元，去年同期为6.63亿元，同比大幅增长76.68%，净利润为-11.48亿元，去年同期为-11.98亿元，较去年同期亏损有所减小。

净利润亏损有所减小的原因是：

虽然（1）主营业务利润本期为-5.43亿元，去年同期为-2.51亿元，亏损增大；（2）所得税费用本期支出475.64万元，去年同期收益2.32亿元，同比大幅下降。

但是（1）信用减值损失本期损失4,426.98万元，去年同期损失4.77亿元，同比大幅增长；（2）公允价值变动收益本期为-4.77亿元，去年同期为-7.94亿元，亏损有所减小。

净利润从2019年年度到2021年年度呈现下降趋势，从7,562.39万元下降到-12.58亿元，而2021年年度到2023年年度呈现上升状态，从-12.58亿元增长到-11.48亿元。

2023年年度主营业务利润为-5.43亿元，去年同期为-2.51亿元，较去年同期亏损增大。

虽然营业总收入本期为11.72亿元，同比大幅增长76.68%，不过毛利率本期为25.09%，同比大幅下降了43.00%，导致主营业务利润亏损增大。

皇庭国际2023年年度非主营业务利润为-6.01亿元，去年同期为-11.79亿元，亏损有所减小。

本期管理费用为1.25亿元，同比大幅增长41.6%。管理费用大幅增长的原因是：

（1）资产摊提费用本期为1,959.60万元，去年同期为391.34万元，同比大幅增长了近4倍。

（2）人力资源费本期为6,491.88万元，去年同期为4,927.35万元，同比大幅增长了31.75%。

（3）其他本期为2,518.94万元，去年同期为1,708.83万元，同比大幅增长了47.41%。

本期销售费用为1,636.39万元，同比增长25.15%。销售费用增长的原因是：

（1）广告费本期为554.06万元，去年同期为418.91万元，同比大幅增长了32.26%。

（2）促销活动费及其他本期为161.03万元，去年同期为55.75万元，同比大幅增长了188.85%。

（3）人力资源费本期为755.98万元，去年同期为697.97万元，同比小幅增长了8.31%。

皇庭国际归母净利润连续两年为负。2023年的非经常性损益亏损了4.82亿元，占归母净利润总亏损的42.79%。

近两年非经常性损益情况：

本期非经常性损益项目概览表：

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益主要是本报告期投资性房地产公允价值有所下降。

本期非流动资产处置收益：主要是本报告期出售投资性房地产所产生的损失。

在2023年报告期末，皇庭国际用于投资的资产为3,022.08万元。投资所产生的收益对净利润的贡献为-4.77亿元。

2023年度投资主要投资内容如表所示：

从投资收益来源方式来看，全部来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益。

企业的投资资产持续小幅下滑，由2020年的99.03亿元小幅下滑至2023年的67.67亿元，变化率为-31.67%，而企业的投资收益持续增长，由2021年的-8.26亿元增长至2023年的-4.77亿元，变化率为42.24%。

在2023年年报告期末，皇庭国际形成的商誉为1.35亿元，占净资产的13.93%，商誉计提减值为8,361.09万元，占净利润-11.49亿元的7.28%。

商誉占有一定比重。其中，商誉的主要构成为成都泰阳物业。

2023年年度，企业资产负债率为88.95%，去年同期为79.22%，负债率很高且增加了9.73%，近5年资产负债率总体呈现上升状态，从55.68%增长至88.95%。

资产负债率同比增长主要是总资产本期为87.77亿元，同比小幅下降13.44%

有息负债从2017年年度到2023年年度近7年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

皇庭国际本期支付利息的现金为6.65亿元，值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率为15.75%，而去年同期为13.48%，同比增长。

速动比率为0.15，去年同期为0.16，同比小幅下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。

另外货币资金/短期债务本期为0.05，去年同期为0.04，货币资金/短期债务连续两年都较低。

而且EBITDA利息保障倍数为0.66，在去年已经较低的情况下还有所下降。

以上说明企业短期偿债压力较大。

皇庭国际属于商业地产及零售行业。 商业地产及零售行业近三年受宏观经济波动及消费模式转变影响，整体呈现结构性调整。线下实体商业加速数字化转型，沉浸式体验业态占比提升，2024年行业市场规模预计达5.2万亿元，未来五年复合增长率约3.8%，市场空间向具备科技赋能及精细化运营能力的企业集中。

皇庭国际聚焦区域型商业综合体运营，以深圳为核心布局，2024年商业物业出租率约85%，但全国市场份额不足1%，属区域性中小规模运营商，核心优势在于存量资产盘活及轻资产输出业务。

2023年公司员工人数为941人，同比2022年784人，增加157人，人数锐增20%。

本期企业员工构成情况如下：销售人员7人，生产人员135人，技术人员118人。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在增加，但是人均薪酬从17.45万元下降到了14.54万元。

公司从1995年上市以来，累计分红仅8,581.07万元，但从市场上融资30.72亿元，且在2019年以后再也不分红。

最近4年内，公司扣非净利润均处于亏损状态，近7年扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润亏损较上期大幅增大。

公司主营利润近5年长期处于亏损状态，由于毛利率的大幅下降，2023年主营利润亏损5.43亿元，较去年同期亏损大幅加剧。

皇庭国际金融投资最近5年，收益平均占净利润42.61%，金融投资平均占总资产的2.72%，平均投资收益率为-582.73%。2023年金融投资4,683.08万元，占总资产0.53%，收益-4.77亿元，占净利润41.57%。投资收益主要来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益。

2023年扣非净利润亏损6.66亿元，由于非经常性损益亏损了4.82亿元，净利润亏损增加至-11.49亿元。

总体来说，公司不仅盈利能力不佳，而且在行业中也属于落后地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期皇庭国际PE-TTM为负，参考价值不大。