根据新大正2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收31.27亿元，同比增长20.35%。扣非净利润1.40亿元，同比小幅下降14.13%。新大正2023年年度净利润1.69亿元，业绩同比小幅下降9.19%。

公司的主要业务为物业管理服务，占比高达99.94%，其中基础业务为第一大收入来源，占比87.90%。

2023年公司营收31.27亿元，与去年同期的25.98亿元相比，增长了20.35%。

营收增长的主要原因是：

（1）基础业务本期营收27.49亿元，去年同期为24.05亿元，同比小幅增长了14.29%。

（2）城市服务本期营收2.63亿元，去年同期为9,245.42万元，同比大幅增长了184.34%。

2023年公司毛利率从去年同期的16.18%，同比下降到了今年的12.82%。

毛利率下降的原因是：

（1）基础业务本期毛利率11.79%，去年同期为15.19%，同比下降22.38%，主要是由于人工、材料、维修维保费、保洁绿化费等成本有所增长。

（2）城市服务本期毛利率14.39%，去年同期为15.63%，同比小幅下降7.93%，主要是由于人工、材料、维修维保费、保洁绿化费、场地租赁费等成本在大幅增长。

产品毛利率方面，2021-2023年城市服务毛利率呈下降趋势，从2021年的19.84%，下降到2023年的14.39%，2023年基础业务毛利率为11.79%，同比下降22.38%。

本期净利润为1.69亿元，去年同期1.86亿元，同比小幅下降9.19%。

净利润同比小幅下降的原因是：

虽然所得税费用本期支出2,665.09万元，去年同期支出3,551.39万元，同比增长；

但是（1）信用减值损失本期损失856.50万元，去年同期收益1,024.40万元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为1.70亿元，去年同期为1.85亿元，同比小幅下降。

净利润从2017年年度到2022年年度呈现上升趋势，从7,133.78万元增长到1.86亿元，而2022年年度到2023年年度呈现下降状态，从1.86亿元下降到1.69亿元。

2023年年度主营业务利润为1.70亿元，去年同期为1.85亿元，同比小幅下降8.00%。

虽然营业总收入本期为31.27亿元，同比增长20.35%，不过毛利率本期为12.82%，同比下降了3.36%，导致主营业务利润同比小幅下降。

2023年年度，公司的其他收益为2,611.25万元，占净利润比重为15.46%，较去年同期增加7.97%。

(1)本期政府补助对利润的贡献为1,980.78万元。

(2)本期共收到政府补助1,980.78万元，主要分布如下表所示：

政府补助主要构成如下表所示：

(3)本期政府补助余额还剩下733.58万元，留存计入以后年度利润。

在2023年年报告期末，新大正形成的商誉为1.28亿元，占净资产的10.47%。

商誉占有一定比重。其中，商誉的主要构成为民兴物业、瑞丽缤南、四川和翔和香格里拉和翔。

企业2021-2023年期末的营业收入增长率为-18.98%，同时2023年商誉减值报告预测2024年期末营业收入增长率为-0.15%，预测数据是否太过乐观？？

2020年，企业斥资9,700万元的对价收购民兴物业100.0%的股份，但其100.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值仅6,010.93万元，也就是说这笔收购的溢价率高达61.37%，形成的商誉高达3,689.07万元，占当年净资产的4.32%。

民兴物业承诺在2022年至2024年实现业绩分别不低于8400万元、10100万元、12260万元，累计不低于3.08亿元。实际2022-2023年末产生的业绩为1,526.09万元、1,101.61万元，累计2,627.7万元。

民兴物业的历史业绩数据如下表所示：

企业2023年期末的营业收入增长率为659.5%，同时2023年商誉减值报告预测2024年期末营业收入增长率为-63.03%，商誉减值风险低。

2022年，企业斥资3,637.68万元的对价收购四川和翔100.0%的股份，但其100.0%股份所对应的可辨认净资产公允价值仅680.75万元，也就是说这笔收购的溢价率高达434.37%，形成的商誉高达2,956.93万元，占当年净资产的2.61%。

四川和翔承诺在2022年至2024年实现业绩分别不低于8400万元、10100万元、12260万元，累计不低于3.08亿元。实际2022-2023年末产生的业绩为280.18万元、2,138.63万元，累计2,418.81万元。

四川和翔的历史业绩数据如下表所示：

瑞丽缤南收购前业绩展示如下表所示：

瑞丽缤南承诺在2022年至2024年实现业绩分别不低于8400万元、10100万元、12260万元，累计不低于3.08亿元。实际2022-2023年末产生的业绩为N/A、N/A，累计0元。

从近5年来看，企业的商誉账面原值期末余额持续大幅增长，由2019年的0元大幅增长至2023年的1.28亿元。

2023年，企业应收账款合计6.90亿元，占总资产的33.60%，相较于去年同期的4.81亿元大幅增长了43.32%。应收账款的规模大，且相对占比较高。

本期，企业应收账款周转率为5.33。在2021年到2023年，企业应收账款周转率从8.15大幅下降到了5.33，平均回款时间从44天增加到了67天，回款周期大幅增长，企业的回款能力大幅下降。

从账龄结构情况来看，本期企业一年以内，一至三年，三年以上应收账款占比分别为97.25%，2.00%和0.75%。

新大正属于物业管理行业，专注于智慧城市公共建筑与设施的综合运营服务。 物业管理行业近三年受城镇化推进及公共服务需求增长驱动，市场规模稳步扩大，2024年行业规模超1.5万亿元。未来趋势集中于智慧化、专业化服务升级，公共设施、学校、航空等细分领域需求增长显著，预计2025年市场空间突破1.8万亿元，年复合增长率约8%-10%。

新大正位列中国物业服务百强企业前12名，2024年管理面积达1.7亿平方米，服务全国28省市。在航空物业、学校物业细分领域处于领先地位，全国23个国际机场服务中半数属千万级客流项目，高校服务覆盖近100所院校。

2023年企业高管离职率较高，有12人离职，该年度高管离职人员信息如下表：

5年内公司重要高管共计有15人离职。总裁方面，2021年况川(助理总裁)离职、2023年罗东秋(审计内控中心总经理)离职。

2016-2022年公司净利润持续增长，2023年净利润1.69亿元，较上期有所下降，主要是由于减值方面从上期的收益的转为了损失。

公司主营利润近3年持续下降，由于毛利率的下降，2023年主营利润1.70亿元，较去年同期有所下降。

风险方面，民兴物业存在极大的减值风险。

总体来说，公司盈利能力良好，在行业中处于中等水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，新大正近期的市盈率在历史上处在很低的水平。

在2024年10月11日，新大正的PE-TTM是14.33，而物业管理行业的PE-TTM是22.43，新大正的PE-TTM相比物业管理行业的PE-TTM较低。