根据栖霞建设2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收47.70亿元，同比大幅下降31.03%。扣非净利润-1.36亿元，由盈转亏。栖霞建设2023年年度净利润-9,317.50万元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。

公司主要从事房地产开发、建筑服务、物业经营管理，主要产品包括南京栖樾府和无锡天樾雅苑两项，其中南京栖樾府占比49.27%，无锡天樾雅苑占比12.73%。

2023年公司营收47.70亿元，与去年同期的69.16亿元相比，大幅下降了31.03%，主要是因为南京星叶欢乐花园本期营收2.40亿元，去年同期为6.63亿元，同比大幅下降了63.79%。

2023年公司毛利率从去年同期的17.83%，同比小幅下降到了今年的15.43%，主要是因为南京星叶欢乐花园本期毛利率3.19%，去年同期为9.94%，同比大幅下降67.91%。

2023年年度，栖霞建设营业总收入为47.70亿元，去年同期为69.16亿元，同比大幅下降31.03%，净利润为-9,317.50万元，去年同期为2.01亿元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然所得税费用本期收益954.75万元，去年同期支出1.12亿元，同比大幅增长；

但是（1）主营业务利润本期为1.42亿元，去年同期为4.38亿元，同比大幅下降；（2）资产减值损失本期损失2.16亿元，去年同期损失8,619.03万元，同比大幅下降。

净利润从2017年年度到2021年年度呈现上升趋势，从5,677.04万元增长到3.55亿元，而2021年年度到2023年年度呈现下降状态，从3.55亿元下降到-9,317.50万元。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为1.42亿元，去年同期为4.38亿元，同比大幅下降67.62%。

主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为47.70亿元，同比大幅下降31.03%；（2）毛利率本期为15.43%，同比小幅下降了2.40%。

栖霞建设2023年年度非主营业务利润为-2.44亿元，去年同期为-1.25亿元，亏损增大。

2023年公司营收47.68亿元，同比大幅下降31.03%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。

本期财务费用为1.29亿元，同比大幅增长38.83%。财务费用大幅增长的原因是：虽然利息收入本期为2,867.32万元，去年同期为1,279.18万元，同比大幅增长了124.15%，但是利息费用本期为5.32亿元，去年同期为4.81亿元，同比小幅增长了10.64%。

2023年年度，栖霞建设净现金流为8.35亿元，去年同期为-3.24亿元，由负转正。

净现金流由负转正的原因是：

虽然经营性应收项目的减少本期为-24.58亿元，去年同期为13.83亿元，由正转负；

但是（1）经营性应付项目的增加本期为16.05亿元，去年同期为-10.67亿元，由负转正；（2）偿还债务支付的现金本期为25.72亿元，同比大幅下降40.30%；（3）存货的减少本期为-3.85亿元，去年同期为-16.61亿元，同比大幅增长76.85%。

在2023年报告期末，栖霞建设用于对外股权投资的资产为6.11亿元，对外股权投资所产生的收益为-5,970.36万元，占净利润-9,317.5万元的64.08%。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

从近几年可以明显的看出，南京星发房地产开发有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2020年的-0.42%增长至14.53%。同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的7.29亿元小幅下滑至2023年的6.11亿元，增长率为-16.16%。而企业的对外股权投资收益持续增长，由2021年的-1.1亿元增长至2023年的-5,970.36万元，增长率为45.91%。

2023年，栖霞建设资产减值损失2.17亿元，导致企业净利润从盈利1.23亿元下降至亏损9,317.50万元，其中主要是存货跌价准备减值合计2.17亿元。

其中，开发成本-南京星叶欢乐花园，开发产品-无锡天樾雅苑本期分别计提1.70亿元，2,744.84万元。

目前，的账面价值仍有，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.23，在2022年到2023年栖霞建设存货周转率从0.35大幅下降到了0.23，存货周转天数从1028天增加到了1565天。2023年栖霞建设存货余额合计177.54亿元，占总资产的74.15%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到77.33%，余额同比增长12.87%；其次，开发产品占比22.67%，余额同比减少18.24%。

栖霞建设属于房地产开发与经营行业，专注于住宅开发、物业管理和商业地产运营。 近三年中国房地产行业受政策调控、市场需求收缩及融资环境趋紧影响，整体增速放缓，2024年商品房销售额同比下降约18%。未来行业将加速向结构性调整过渡，市场空间向高性价比产品和城市更新领域集中，头部企业通过多元化业务布局提升抗风险能力，预计中长期市场容量维持在12万亿左右，但利润率持续承压。

栖霞建设深耕长三角区域市场，以南京、苏州为核心布局，“星叶”品牌在本地刚需及改善型住宅领域形成一定口碑，但全国市场份额不足0.1%，2024年第三季度营收13.16亿元，规模居区域型房企中游，尚未进入克而瑞全国房企销售百强榜单。

2023年净利润亏损9,317.50万元，是10年来的首次亏损，近3年净利润持续下降。

2020-2022年公司主营利润持续增长，由于营收和毛利率的同步下降，2023年主营利润1.42亿元，较去年同期大幅下降。

栖霞建设金融投资最近5年，收益平均占净利润6.45%，金融投资平均占总资产的4.01%，平均投资收益率为4.77%。金融投资金额连续3年下降，金融投资收益连续3年下降。投资收益主要来源于其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入、处置交易性金融资产取得的投资收益等。2023年金融投资6.76亿元，占总资产2.77%，收益2,822.68万元，占净利润30.29%。

栖霞建设对外股权投资最近5年，收益平均占净利润8.95%，对外股权投资平均占总资产的3.15%，平均投资收益率为-10.97%。x2年-x3年的对外股权投资金额逐步上升，栖霞建设年投资金额x4，但同比上期投资金额大幅滑落，占总资产的2.5%，对外股权投资收益连续3年上升，但是投资收益仍是亏损状态。投资收益主要来源于棕榈生态城镇发展股份有限公司和南京星发房地产开发有限公司。2023年对外股权投资收益-5,970.36万元，占净利润64.08%。

总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期栖霞建设PE-TTM为负，参考价值不大。