根据栖霞建设2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收47.70亿元，同比大幅下降31.03%。扣非净利润-1.36亿元，由盈转亏。栖霞建设2023年年度净利润-9,317.50万元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。

公司主要从事房地产开发、建筑服务、物业经营管理，主要产品包括南京栖樾府和无锡天樾雅苑两项，其中南京栖樾府占比49.27%，无锡天樾雅苑占比12.73%。

2023年公司营收47.70亿元，与去年同期的69.16亿元相比，大幅下降了31.03%，主要是因为南京星叶欢乐花园本期营收2.40亿元，去年同期为6.63亿元，同比大幅下降了63.79%。

2023年公司毛利率从去年同期的17.83%，同比小幅下降到了今年的15.43%，主要是因为南京星叶欢乐花园本期毛利率3.19%，去年同期为9.94%，同比大幅下降67.91%。

2023年年度，栖霞建设营业总收入为47.70亿元，去年同期为69.16亿元，同比大幅下降31.03%，净利润为-9,317.50万元，去年同期为2.01亿元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然所得税费用本期收益954.75万元，去年同期支出1.12亿元，同比大幅增长；

但是（1）主营业务利润本期为1.42亿元，去年同期为4.38亿元，同比大幅下降；（2）资产减值损失本期损失2.16亿元，去年同期损失8,619.03万元，同比大幅下降。

净利润从2017年年度到2021年年度呈现上升趋势，从5,677.04万元增长到3.55亿元，而2021年年度到2023年年度呈现下降状态，从3.55亿元下降到-9,317.50万元。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为1.42亿元，去年同期为4.38亿元，同比大幅下降67.62%。

主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为47.70亿元，同比大幅下降31.03%；（2）毛利率本期为15.43%，同比小幅下降了2.40%。

栖霞建设2023年年度非主营业务利润为-2.44亿元，去年同期为-1.25亿元，亏损增大。

2023年公司营收47.68亿元，同比大幅下降31.03%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。

本期财务费用为1.29亿元，同比大幅增长38.83%。财务费用大幅增长的原因是：虽然利息收入本期为2,867.32万元，去年同期为1,279.18万元，同比大幅增长了124.15%，但是利息费用本期为5.32亿元，去年同期为4.81亿元，同比小幅增长了10.64%。

2023年年度，栖霞建设净现金流为8.35亿元，去年同期为-3.24亿元，由负转正。

净现金流由负转正的原因是：

虽然经营性应收项目的减少本期为-24.58亿元，去年同期为13.83亿元，由正转负；

但是（1）经营性应付项目的增加本期为16.05亿元，去年同期为-10.67亿元，由负转正；（2）偿还债务支付的现金本期为25.72亿元，同比大幅下降40.30%；（3）存货的减少本期为-3.85亿元，去年同期为-16.61亿元，同比大幅增长76.85%。

在2023年报告期末，栖霞建设用于对外股权投资的资产为6.11亿元，对外股权投资所产生的收益为-5,970.36万元，占净利润-9,317.5万元的64.08%。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

从近几年可以明显的看出，南京星发房地产开发有限公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，且投资收益率由2020年的-0.42%增长至14.53%。同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的7.29亿元小幅下滑至2023年的6.11亿元，增长率为-16.16%。而企业的对外股权投资收益持续增长，由2021年的-1.1亿元增长至2023年的-5,970.36万元，增长率为45.91%。

2023年，栖霞建设资产减值损失2.17亿元，导致企业净利润从盈利1.23亿元下降至亏损9,317.50万元，其中主要是存货跌价准备减值合计2.17亿元。

其中，开发成本-南京星叶欢乐花园，开发产品-无锡天樾雅苑本期分别计提1.70亿元，2,744.84万元。

目前，的账面价值仍有，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.23，在2022年到2023年栖霞建设存货周转率从0.35大幅下降到了0.23，存货周转天数从1028天增加到了1565天。2023年栖霞建设存货余额合计177.54亿元，占总资产的74.15%。