根据浦东金桥2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收65.85亿元，同比大幅增长30.31%。扣非净利润17.81亿元，同比增长16.99%。浦东金桥2023年年度净利润17.98亿元，业绩同比增长15.85%。本期经营活动产生的现金流净额为-67.03亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司主要从事房地产经营业务、酒店公寓服务业务、物业管理业务，主要产品包括房地产销售和房地产租赁两项，其中房地产销售占比68.71%，房地产租赁占比27.63%。

2023年公司营收65.85亿元，与去年同期的50.53亿元相比，大幅增长了30.31%，主要是因为房地产销售本期营收45.25亿元，去年同期为33.19亿元，同比大幅增长了36.33%。

2023年公司毛利率为68.08%，同比去年的68.59%基本持平。产品毛利率方面，2023年房地产销售毛利率为74.14%，同比小幅下降4.63%，同期房地产租赁毛利率为57.74%，同比小幅增加8.25%。

本期净利润为17.98亿元，去年同期15.52亿元，同比增长15.85%。

净利润同比增长的原因是：

虽然（1）投资收益本期为4,122.64万元，去年同期为1.24亿元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期支出6.10亿元，去年同期支出5.35亿元，同比小幅下降。

但是主营业务利润本期为23.49亿元，去年同期为19.63亿元，同比增长。

净利润从2014年年度到2015年年度呈现下降趋势，从5.18亿元下降到4.72亿元，而2015年年度到2023年年度呈现上升状态，从4.72亿元增长到17.98亿元。

2023年年度主营业务利润为23.49亿元，去年同期为19.63亿元，同比增长19.67%。

主营业务利润同比增长原因是：

在2023年报告期末，浦东金桥用于金融投资的资产为20.95亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为5,324.17万元。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于其他非流动金融资产公允价值变动收益和其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入。

企业的金融投资资产持续下滑，由2021年的62.46亿元下滑至2023年的20.95亿元，变化率为-66.46%，且企业的金融投资收益持续下滑，由2021年的1.15亿元下滑至2023年的5,324.17万元，变化率为-53.61%。

2023年企业存货周转率为0.14，在2019年度到2023年度，企业存货周转率连续5年下降，平均回款时间从1000天增加到了2571天，企业存货周转能力下降，2023年浦东金桥存货余额合计192.32亿元，占总资产的48.35%，同比去年的114.95亿元大幅增长了67.31%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到82.29%，余额同比增长89.71%。

2023年，浦东金桥在建工程余额合计8.03亿元。

其中，在建工程减少的主要原因主要是本期其他减少的金额，合计。在此之中，T17B-06新建商办楼（第五中心）占主要部分，本期其他减少金额。

该项目本期投入4.75亿元，项目本期转入固定资产13.67亿元，已全部转为固定资产，当前项目完成情况为：已完工。

2023年年度，浦东金桥净利润为17.98亿元，去年同期为15.52亿元，同比增长15.85%。净现金流为-3.26亿元，去年同期为4.65亿元，由正转负。

净现金流由正转负的原因是：

虽然（1）投资支付的现金本期为11.20亿元，同比大幅下降83.01%；（2）取得借款收到的现金本期为114.93亿元，同比大幅增长47.86%。

但是（1）收回投资收到的现金本期为21.20亿元，同比大幅下降76.12%；（2）存货的减少本期为-76.82亿元，去年同期为-50.81亿元，同比大幅下降51.20%。

从近10年数据看到经营活动现金流量净额与净利润之比长期小于1，这可能表明企业的净利润质量堪忧。

本期净利润为17.98亿元，而经营现金流净额为-67.03亿元。净利润大于经营现金流净额的主要原因为：与经营无关的费用与亏损为-97.08亿元，这部分亏损在净利润调整为经营现金流量表时要加上。

2023年年度净现金流-3.26亿元，净现金流为负。而去年同期为4.65亿元，由负转正

净现金流本期为负的原因是：

浦东金桥属于房地产开发行业，聚焦产业园区开发运营及配套服务。 近三年，中国房地产行业受政策调控和市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业地产在城镇化升级、自贸区扩容及产业链重构驱动下呈现结构性机遇。未来五年，行业将向精细化运营、产城融合及存量资产盘活方向转型，具备产业资源整合能力的企业有望在约1.2万亿元的园区开发市场中占据更高份额。

作为上海金桥经济技术开发区主体运营商，浦东金桥持有319万平方米核心物业资产，2024年出租率83.3%，在长三角产业园区领域具备区域龙头地位，但全国市场占有率不足2%，主要竞争优势体现在高端制造业载体供给能力和国资背景资源协同。

去年公司员工人数整体大幅下滑，从401人下降至232人，人数锐减42%。

其中，2023年公司的生产人员、技术人员人数都有明显减少，分别从172、44人下降至71、20人。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在大幅减少，但是人均薪酬从26.02万元大幅上涨到了44.97万元。

2023年净利润17.98亿元，较上期有所增长。

由于营收的大幅增长，2023年主营利润23.49亿元，较去年同期有所增长。

值得一提的是，2023年年报显示T4-02金科园、其他投产，有理由相信能有效提升日后的盈利空间。

总体来说，公司盈利能力较好，而且在行业中也属于领先地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，浦东金桥近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，浦东金桥的PE-TTM是20.08，而产业地产行业的PE-TTM是24.97，浦东金桥低于产业地产行业的PE-TTM。