根据陆家嘴2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收106.67亿元，同比小幅下降9.25%。扣非净利润10.03亿元，同比增长20.01%。陆家嘴2023年年度净利润16.45亿元，业绩同比增长15.53%。本期经营活动产生的现金流净额为113.81亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司的营收主要由以下三块构成，分别为房地产租赁、房地产(含投资性房地产)销售、物业管理。

2023年公司营收106.67亿元，与去年同期的117.55亿元相比，小幅下降了9.25%。

营收小幅下降的主要原因是：

（1）房地产(含投资性房地产)销售本期营收33.46亿元，去年同期为44.22亿元，同比下降了24.32%。

（2）金融业收入本期营收9.20亿元，去年同期为17.20亿元，同比大幅下降了46.55%。

2023年公司毛利率从去年同期的41.0%，同比大幅增长到了今年的58.42%，主要是因为房地产租赁本期毛利率73.72%，去年同期为70.72%，同比小幅增长4.24%。

目前公司下游客户集中度较高，前五大客户占总营收的25.36%，其中第一大客户占比16.12%。

本期净利润为16.45亿元，去年同期14.24亿元，同比增长15.53%。

净利润同比增长的原因是：

虽然所得税费用本期支出9.14亿元，去年同期支出5.41亿元，同比大幅下降；

但是（1）主营业务利润本期为24.33亿元，去年同期为21.34亿元，同比小幅增长；（2）公允价值变动收益本期为1,403.46万元，去年同期为-2.38亿元，扭亏为盈；（3）投资收益本期为2.40亿元，去年同期为1.20亿元，同比大幅增长。

2023年年度主营业务利润为24.33亿元，去年同期为21.34亿元，同比小幅增长13.98%。

主营业务利润同比小幅增长原因是：

在2023年报告期末，陆家嘴用于对外股权投资的资产为115.43亿元，对外股权投资所产生的收益为2.14亿元。

上海新国际博览中心有限公司业务性质为建设、经营上海新国际博览中心、展会广告设计、制作等。

同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司业务性质为人寿保险。

同比上期看起来，投资损益由盈转亏。

上海中心大厦建设发展有限公司业务性质为房地产。

同比上期看起来，投资亏损有所缓解。

中银消费金融有限公司业务性质为金融管理。

同比上期看起来，投资收益有所减少。

上海浦东嘉里城房地产有限公司业务性质为房地产。

同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的132.96亿元小幅下滑至2023年的115.43亿元，增长率为-13.18%。

2023年企业存货周转率为0.08，在2022年到2023年陆家嘴存货周转率从0.16大幅下降到了0.08，存货周转天数从2250天增加到了4500天。2023年陆家嘴存货余额合计597.08亿元，占总资产的36.78%，同比去年的560.41亿元小幅增长了6.54%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到85.63%，余额同比增长10.99%。

2023年年度，企业资产负债率为71.14%，去年同期为65.52%，同比小幅增长了5.62%。

资产负债率同比小幅增长主要是无息息负债的小幅下降。

有息负债从2014年年度到2023年年度近10年呈现上升趋势。有息负债的持续上升说明公司负债结构趋于恶化，会导致公司财务费用的上涨。

速动比率为0.35，去年同期为0.38，同比小幅下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。

另外现金比率为0.16，去年同期为0.21，同比下降，现金比率降低到了一个较低的水平。

而且经营活动现金流净额/短期债务为0.34，去年同期为-0.14，经营活动现金流净额/短期债务连续两期都很低。

以上说明企业短期偿债压力较大。

陆家嘴属于房地产开发行业，专注于城市综合开发及商业地产运营。 房地产开发行业近三年受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。商业地产及核心城市优质资产需求稳健，2024年行业集中度持续提升，头部企业通过资产优化和多元化经营巩固优势。未来，存量资产运营、绿色建筑及智慧城市开发将成为增长点，预计2025年行业规模将达15万亿元，年复合增长率约3%-5%。

陆家嘴是国内商业地产及金融区开发的标杆企业，聚焦上海核心区域，持有超200万平方米优质物业，2024年租赁收入占比超60%，在长三角商业地产市场中位列前三，但全国市占率不足2%，区域集中度高。

公司1993年上市以来，公司坚持25年分红，持续地给股东带来回报，累计现金分红162.49亿元，超过累计募资82.65亿元。

2023年净利润16.45亿元，较上期有所增长，主要依赖于减值。

2020-2022年公司主营利润持续下降，由于毛利率的大幅增长，2023年主营利润24.33亿元，较去年同期有所增长。

总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，陆家嘴近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，陆家嘴的PE-TTM是54.90，而商业地产行业的PE-TTM是21.82，陆家嘴的PE-TTM远高于商业地产行业的PE-TTM。