中华企业(600675)2023年年报解读：开发产品收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，非流动性资产处置损益
中华企业股份有限公司于1993年上市。公司主要从事房地产经营开发,在强化主营业务的基础上,公司积极投资与主业相关的高科技开发、智能化物业管理、商品房租售经营以及建筑设计装潢等领域,形成以房地产投资为主的的有限多元化经营的业务构架。
根据中华企业2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收131.87亿元，同比大幅增长4.15倍。扣非净利润2.27亿元，扭亏为盈。中华企业2023年年度净利润4.55亿元，业绩同比大幅增长7.45倍。本期经营活动产生的现金流净额为-1.06亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
开发产品收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产业，占比高达93.35%，其中开发产品为第一大收入来源，占比88.14%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 123.11亿元 | 93.35% | 32.22% |
| 物业管理 | 6.02亿元 | 4.56% | 2.42% |
| 商业 | 2.25亿元 | 1.71% | -10.49% |
| 其他业务 | 3,737.60万元 | 0.28% | 49.01% |
| 服务业 | 1,211.62万元 | 0.09% | 90.70% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 开发产品 | 116.23亿元 | 88.14% | 31.51% |
| 租赁 | 6.94亿元 | 5.26% | 43.76% |
| 劳务收入 | 6.15亿元 | 4.67% | 4.13% |
| 商品收入 | 2.18亿元 | 1.66% | -10.36% |
| 其他业务 | 3,737.60万元 | 0.27% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 上海地区 | 128.49亿元 | 97.44% | 31.02% |
| 江苏地区 | 2.39亿元 | 1.81% | -7.31% |
| 吉林地区 | 4,431.71万元 | 0.34% | 13.10% |
| 其他业务 | 3,870.25万元 | 0.29% | - |
| 安徽地区 | 1,594.99万元 | 0.12% | -34.49% |
2、开发产品收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2023年公司营收131.87亿元，与去年同期的25.59亿元相比，大幅增长了近4倍，主要是因为开发产品本期营收116.23亿元，去年同期为12.02亿元，同比大幅增长了近9倍。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 开发产品 | 116.23亿元 | 12.02亿元 | 867.12% |
| 租赁 | 6.94亿元 | 4.81亿元 | 44.35% |
| 劳务收入 | 6.15亿元 | 6.27亿元 | -1.87% |
| 商品收入 | 2.18亿元 | 2.35亿元 | -7.19% |
| 其他业务 | 3,737.60万元 | 1,436.53万元 | - |
| 合计 | 131.87亿元 | 25.59亿元 | 415.37% |
3、租赁毛利率大幅提升
产品毛利率方面，2021-2023年开发产品毛利率呈大幅下降趋势，从2021年的52.39%，大幅下降到2023年的31.51%，2023年租赁毛利率为43.76%，同比大幅增加138.21%。
4、上海地区销售额大幅增长
国内地区方面，上海地区的销售额同比大幅增长近6倍，比重从上期的75.19%增长到了本期的97.44%。同期江苏地区的销售额同比大幅下降58.61%，比重从上期的22.59%大幅下降到了本期的1.81%。
主营业务利润扭亏为盈推动净利润同比大幅增长
1、营业总收入同比增加4.15倍，净利润同比增加7.45倍
2023年年度，中华企业营业总收入为131.87亿元，去年同期为25.59亿元，同比大幅增长4.15倍，净利润为4.55亿元，去年同期为5,383.74万元，同比大幅增长7.45倍。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然（1）资产减值损失本期损失6.71亿元，去年同期损失856.65万元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为2.70亿元，去年同期为7.78亿元，同比大幅下降。
但是主营业务利润本期为13.81亿元，去年同期为-8.06亿元，扭亏为盈。
净利润从2018年年度到2022年年度呈现下降趋势，从32.52亿元下降到5,383.74万元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从5,383.74万元增长到4.55亿元。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 131.87亿元 | 25.59亿元 | 415.37% |
| 营业成本 | 92.00亿元 | 18.63亿元 | 393.96% |
| 销售费用 | 1.50亿元 | 1.26亿元 | 19.10% |
| 管理费用 | 3.73亿元 | 3.74亿元 | -0.22% |
| 财务费用 | 7.84亿元 | 5.94亿元 | 32.10% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 5.85亿元 | 8,644.37万元 | 576.41% |
2023年年度主营业务利润为13.81亿元，去年同期为-8.06亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为131.87亿元，同比大幅增长4.15倍；（2）毛利率本期为30.23%，同比小幅增长了3.02%。
3、非主营业务利润由盈转亏
中华企业2023年年度非主营业务利润为-3.41亿元，去年同期为9.46亿元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 13.81亿元 | 303.51% | -8.06亿元 | 271.38% |
| 投资收益 | 2.70亿元 | 59.45% | 7.78亿元 | -65.24% |
| 资产减值损失 | -6.71亿元 | -147.58% | -856.65万元 | -7737.65% |
| 其他 | 1.19亿元 | 26.11% | 2.12亿元 | -44.12% |
| 净利润 | 4.55亿元 | 100.00% | 5,383.74万元 | 745.03% |
4、费用情况
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为7.84亿元，同比大幅增长32.1%。财务费用大幅增长的原因是：
（1）利息费用本期为10.24亿元，去年同期为9.24亿元，同比小幅增长了10.74%。
（2）利息收入本期为2.44亿元，去年同期为3.36亿元，同比下降了27.46%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息费用 | 10.24亿元 | 9.24亿元 |
| 减：利息收入 | -2.44亿元 | -3.36亿元 |
| 其他 | 431.97万元 | 541.80万元 |
| 合计 | 7.84亿元 | 5.94亿元 |
2）销售费用增长
本期销售费用为1.50亿元，同比增长19.1%。
销售费用增长的原因是：
虽然劳务费本期为2,933.72万元，去年同期为3,594.27万元，同比下降了18.38%；
但是（1）维修费本期为3,621.38万元，去年同期为642.59万元，同比大幅增长了近5倍；（2）销售代理服务费本期为2,922.39万元，去年同期为2,219.96万元，同比大幅增长了31.64%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 维修费 | 3,621.38万元 | 642.59万元 |
| 劳务费 | 2,933.72万元 | 3,594.27万元 |
| 销售代理服务费 | 2,922.39万元 | 2,219.96万元 |
| 职工薪酬 | 2,545.52万元 | 2,795.50万元 |
| 物业管理费 | 1,235.99万元 | 1,401.69万元 |
| 广告展览宣传费 | 884.76万元 | 950.60万元 |
| 其他 | 889.70万元 | 1,017.95万元 |
| 合计 | 1.50亿元 | 1.26亿元 |
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分占本期归母净利润超50%
中华企业2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益3.28亿元,占归母净利润的59.14%。
本期非经常性损益项目概览表：
2023年的非经常性损益
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 | 3.29亿元 |
| 其他 | -62.78万元 |
| 合计 | 3.28亿元 |
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分
本期非流动资产处置损益主要构成是投资收益，金额为3.01亿元，投资收益主要为处置长期股权投资产生的收益，主要是处置子公司的股权，具体信息如下表:
处置子公司收益的主要构成
| 子公司名称 | 股权处置价款 | 股权处置比例（%） | 股权处置方式 | 丧失控制权的时点 | 处置收益 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上海申阳滨江投资开发有限公司 | 4.13亿元 | 75.00 | 出售 | 2023/7/31 | 3.01亿元 |
本期以4.13亿元出售上海申阳滨江投资开发有限公司75.00%，获得收益3.01亿元，此时已完全出售该子公司股权。
扣非净利润趋势
对外股权投资收益同比盈利大幅缩小
在2023年报告期末，中华企业用于对外股权投资的资产为10.01亿元，对外股权投资所产生的收益为2.69亿元，占净利润4.55亿元的59.23%。
对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益-3,473.4万元和处置外股权投资的收益3.01亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2023年末资产 | 2023年末收益 |
|---|---|---|
| 上海虹城房地产有限公司 | 2.26亿元 | -2,223.68万元 |
| 上海国际汽车城置业有限公司 | 2.92亿元 | -1,476.64万元 |
| 上海瀛利置业有限公司 | 0元 | 1,455.61万元 |
| 上海保锦润房地产有限公司 | 4.53亿元 | -1,337.31万元 |
| 其他 | 2,990.42万元 | 108.62万元 |
| 合计 | 10.01亿元 | -3,473.4万元 |
处置对外股权投资产生的收益为3.01亿元，主要是上海申阳滨江投资开发有限公司3.01亿元。
对外股权投资收益同比去年盈利缩小
从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为2.69亿元，相比去年同期下滑了4.93亿元，变化率为-64.67%。
存货周转率大幅提升
2023年企业存货周转率为0.30，在2022年到2023年中华企业存货周转率从0.07大幅提升到了0.30，存货周转天数从5142天减少到了1200天。2023年中华企业存货余额合计269.76亿元，占总资产的45.90%，同比去年的348.80亿元大幅下降了22.66%。
（注：为了展示周转率的真实情况，以上周转率均恢复至本期“存货跌价准备和合同履约成本减值准备”之前的水平）
从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到88.40%，余额同比减少22.45%。
存货分类
| 项目名称 | 期末余额 | 累计计提 | 账面价值 |
|---|---|---|---|
| 开发成本 | 244.41亿元 | 244.41亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
中华企业属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策调控趋稳后市场逐步修复，2024年政策端持续优化，推动保障性住房和城市更新成为新增长点，行业集中度加速提升。预计未来行业将向精细化运营和多元化服务转型，头部企业依托资源整合能力占据更大市场份额，2025年市场规模有望突破18万亿元。
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