华远地产(600743)2023年年报解读：开发产品收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，存货跌价损失导致亏损
华远地产股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁,属于房地产行业。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。
根据华远地产2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收159.86亿元，同比大幅增长46.34%。扣非净利润-15.55亿元，较去年同期亏损有所减小。华远地产2023年年度净利润-14.29亿元，业绩较去年同期亏损有所减小。本期经营活动产生的现金流净额为7,506.82万元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
开发产品收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产，占比高达98.19%，其中开发产品为第一大收入来源，占比97.34%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 156.97亿元 | 98.19% | 14.39% |
| 酒店 | 2.57亿元 | 1.61% | 41.76% |
| 其他业务 | 3,298.66万元 | 0.2% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 开发产品 | 155.61亿元 | 97.34% | 14.65% |
| 酒店产品 | 2.57亿元 | 1.61% | 41.76% |
| 租赁产品 | 1.36亿元 | 0.85% | -14.70% |
| 其他业务 | 3,298.66万元 | 0.2% | - |
2、开发产品收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2023年公司营收159.86亿元，与去年同期的109.24亿元相比，大幅增长了46.34%，主要是因为开发产品本期营收155.61亿元，去年同期为106.13亿元，同比大幅增长了46.63%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 开发产品 | 155.61亿元 | 106.13亿元 | 46.63% |
| 酒店产品 | 2.57亿元 | 1.92亿元 | 33.53% |
| 租赁产品 | 1.36亿元 | 8,062.17万元 | 68.62% |
| 其他业务 | 3,298.66万元 | 3,888.89万元 | - |
| 合计 | 159.86亿元 | 109.24亿元 | 46.34% |
3、开发产品毛利率的大幅增长推动公司毛利率的大幅增长
2023年公司毛利率从去年同期的7.4%，同比大幅增长到了今年的14.81%，主要是因为开发产品本期毛利率14.65%，去年同期为6.52%，同比大幅增长124.69%。
资产减值损失同比大幅下降推动净利润同比亏损减小
1、净利润较去年同期亏损有所减小
本期净利润为-14.29亿元，去年同期-50.39亿元，较去年同期亏损有所减小。
净利润亏损有所减小的原因是（1）资产减值损失本期损失18.55亿元，去年同期损失39.44亿元，同比大幅增长；（2）主营业务利润本期为9.56亿元，去年同期为-6.55亿元，扭亏为盈。
净利润从2014年年度到2022年年度呈现下降趋势，从6.74亿元下降到-50.39亿元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从-50.39亿元增长到-14.29亿元。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 159.86亿元 | 109.24亿元 | 46.34% |
| 营业成本 | 136.19亿元 | 101.15亿元 | 34.63% |
| 销售费用 | 4.12亿元 | 5.04亿元 | -18.39% |
| 管理费用 | 3.25亿元 | 2.64亿元 | 23.09% |
| 财务费用 | 1.84亿元 | 1.38亿元 | 33.24% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 5.55亿元 | 2.96亿元 | 87.12% |
2023年年度主营业务利润为9.56亿元，去年同期为-6.55亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为159.86亿元，同比大幅增长46.34%；（2）毛利率本期为14.81%，同比大幅增长了7.41%。
3、非主营业务利润亏损有所减小
华远地产2023年年度非主营业务利润为-18.31亿元，去年同期为-40.88亿元，亏损有所减小。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 9.56亿元 | -66.92% | -6.55亿元 | 246.07% |
| 资产减值损失 | -18.55亿元 | 129.78% | -39.44亿元 | 52.98% |
| 其他 | 5,742.24万元 | -4.02% | -7,244.33万元 | 179.27% |
| 净利润 | -14.29亿元 | 100.00% | -50.39亿元 | 71.64% |
4、销售费用下降
2023年公司营收159.86亿元，同比大幅增长46.34%，虽然营收在增长，但是销售费用却在下降。
本期销售费用为4.12亿元，同比下降18.39%。销售费用下降的原因是：
（1）销售代理费本期为3.07亿元，去年同期为3.79亿元，同比下降了18.91%。
（2）营销推广费本期为6,186.54万元，去年同期为8,449.37万元，同比下降了26.78%。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售代理费 | 3.07亿元 | 3.79亿元 |
| 营销推广费 | 6,186.54万元 | 8,449.37万元 |
| 其他 | 4,230.34万元 | 4,071.84万元 |
| 合计 | 4.12亿元 | 5.04亿元 |
存货跌价损失导致亏损，存货周转率大幅提升
坏账损失18.55亿元，导致利润亏损
2023年，华远地产资产减值损失18.55亿元，导致企业净利润从盈利4.26亿元下降至亏损14.29亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计18.55亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | -14.29亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -18.55亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -18.55亿元 |
其中，开发成本，开发产品本期分别计提11.92亿元，6.63亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 11.92亿元 |
| 开发产品 | 6.63亿元 |
目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为72.75亿元，94.31亿元，应注意后续的减值风险。
2023年企业存货周转率为0.53，在2020年到2023年华远地产存货周转率从0.13大幅提升到了0.53，存货周转天数从2769天减少到了679天。2023年华远地产存货余额合计167.06亿元，占总资产的70.62%，同比去年的320.88亿元大幅下降了47.94%。
（注：为了展示周转率的真实情况，以上周转率均恢复至本期“存货跌价准备和合同履约成本减值准备”之前的水平）
从存货分类来看，开发产品占存货的比例最大，达到55.64%，余额同比减少6.91%；其次，开发成本占比44.36%，余额同比减少60.75%。
存货分类
| 项目名称 | 期末余额 | 累计计提 | 账面价值 |
|---|---|---|---|
| 开发产品 | 120.07亿元 | 25.75亿元 | 94.31亿元 |
| 开发成本 | 95.73亿元 | 22.99亿元 | 72.75亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
华远地产属于房地产行业，专注于住宅开发、商业地产运营及城市更新服务。 近三年，房地产行业逐步从高周转模式转向高质量发展，市场空间受政策调控与需求结构调整影响，增速放缓但细分领域呈现新动能。城市更新、租赁住房、智慧社区等方向成为增长点，行业集中度持续提升，头部企业通过多元化业务拓展增强抗风险能力。预计未来五年，行业年复合增长率维持在3%-5%，存量更新与轻资产运营贡献超30%增量市场。
2、市场地位及占有率
华远地产在房地产行业中处于区域性中型房企地位，市场占有率不足1%，业务聚焦京津冀、中西部核心城市。其差异化竞争力体现在社区服务生态（如“Hi平台”）和城市更新项目布局，但受限于规模及资金压力，全国化扩张能力较弱，2024年第三季度营收同比下滑64.2%，净利润亏损3.39亿元。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 华远地产（600743） | 以住宅开发为核心，拓展城市更新及社区运营服务 | 2024年启动存量住宅品质升级计划，覆盖7个城市项目 |
| 中交地产（000736） | 央企背景，聚焦一二线城市高端住宅及综合体开发 | 2024年新增土储权益金额超80亿元，重点布局长三角 |
| 荣盛发展（002146） | 京津冀区域龙头，文旅地产与产业新城为主要方向 | 2024年文旅项目营收占比提升至35%，债务重组完成 |
| 京投发展（600683） | 依托轨道交通资源开发TOD模式物业 | 2025年拟投资50亿元用于北京轨道沿线地块开发 |
| 云南城投（600239） | 省级城投平台，侧重城市综合开发与康养地产 | 2024年资产置换后聚焦云南本地文旅及商业项目 |
员工总人数下降
从2019年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2019年的880人下降至2023年的446人。
本期企业员工构成情况如下：
员工人数减少薪酬在上涨
2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从54.37万元上涨到了63.76万元。
1、经营分析总结
最近4年内，公司净利润长期处于亏损状态，2017-2022年净利润持续下降，2023年净利润亏损14.29亿元，亏损较上期有大幅好转，主要是由于存货减值损失18.55亿元。
2020-2022年公司主营利润持续下降，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2023年主营利润9.56亿元，同比去年扭亏为盈。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2022年年报 | 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 16 | 14 | 16 | 17 | 31 |
| 行业中位数 | 55 | 44 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 76 | 55 | 69 | 63 | 45 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.98 | -0.06 | -0.03 | 0.25 | -0.02 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期华远地产PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 华远地产 | 0.175873 | 4048 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 华远地产 | 0.32837 | 3927 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
华远地产神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.1758 | 0.3283 | 45 | 4046 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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