根据南山控股2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收120.57亿元，同比基本持平。扣非净利润7,549.56万元，同比大幅下降86.92%。南山控股2023年年度净利润5.90亿元，业绩同比下降24.59%。

公司的营收主要由以下三块构成，分别为房地产业务、仓储物流业务、制造业业务。

2023年公司毛利率从去年同期的19.28%，同比增长到了今年的22.66%。

毛利率增长的原因是：

（1）房地产业务本期毛利率16.87%，去年同期为13.25%，同比增长27.32%，主要是由于营业成本在小幅下降。

（2）仓储物流业务本期毛利率49.92%，去年同期为48.34%，同比小幅增长3.27%。

本期净利润为5.90亿元，去年同期7.82亿元，同比下降24.59%。

净利润同比下降的原因是：

虽然所得税费用本期支出9,991.86万元，去年同期支出3.75亿元，同比大幅增长；

但是（1）资产减值损失本期损失5.43亿元，去年同期损失1.32亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为7.72亿元，去年同期为9.40亿元，同比下降。

2023年年度主营业务利润为4.08亿元，去年同期为2.84亿元，同比大幅增长43.60%。

虽然营业税金及附加本期为5.95亿元，同比大幅增长2.43倍，不过（1）管理费用本期为7.22亿元，同比下降23.34%；（2）毛利率本期为22.66%，同比增长了3.38%，推动主营业务利润同比大幅增长。

南山控股2023年年度非主营业务利润为2.82亿元，去年同期为8.73亿元，同比大幅下降。

2023年公司营收120.57亿元，同比基本持平。

本期管理费用为7.22亿元，同比下降23.33%。归因于职工薪酬本期为4.50亿元，去年同期为6.34亿元，同比下降了29.02%。

本期财务费用为6.49亿元，同比增长16.77%。财务费用增长的原因是：虽然银行及关联方计息借款利息支出本期为12.30亿元，去年同期为13.89亿元，同比小幅下降了11.47%，但是利息资本化金额本期为6.06亿元，去年同期为8.32亿元，同比下降了27.21%。

在2023年报告期末，南山控股用于对外股权投资的资产为45.25亿元，对外股权投资所产生的收益为7.15亿元，占净利润5.9亿元的121.33%。

上海深渝实业发展有限公司业务性质为批发业。

同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

上海招南实业发展有限公司业务性质为批发业。

同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

武汉南山华中投资发展有限公司业务性质为服务业。

同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

中开财务有限公司业务性质为金融业。

同比上期看起来，投资收益有所减少。

2023年，南山控股资产减值损失5.43亿元，导致企业净利润从盈利11.32亿元下降至盈利5.90亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计5.43亿元。

其中，开发成本，开发产品本期分别计提3.37亿元，2.06亿元。

目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为178.99亿元，46.77亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.39，在2022年到2023年南山控股存货周转率从0.42小幅下降到了0.39，存货周转天数从857天增加到了923天。2023年南山控股存货余额合计227.99亿元，占总资产的32.17%，同比去年的241.40亿元小幅下降了5.55%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到78.37%，余额同比减少10.73%；其次，开发产品占比20.66%，余额同比增长40.71%。

南山控股属于综合地产开发与高端仓储物流双主业运营的房地产及物流行业。 房地产行业近三年受政策调控及市场调整影响，整体增速放缓，2024年行业营收均值同比下降41.95%，部分企业通过业务多元化寻求增长。仓储物流领域受益于电商及供应链升级需求，市场空间稳步扩张，但竞争加剧。未来行业将向高质量开发、资产轻量化及智慧化运营转型，具备资源整合能力的企业更具优势。

南山控股2023年房地产全口径销售额173.7亿元，同比增长15.8%，但营收占比62.45%的房地产业务受减值影响拖累整体盈利；仓储物流业务营收占比15.1%，尚未形成规模优势，行业竞争力处于中游水平，暂未进入细分领域头部阵营。

公司上市15年来虽然坚持分红10年，但累计分红金额仅15.31亿元，而累计募资金额却有100.23亿元。

近4年公司净利润持续下降，2023年净利润5.90亿元，较上期有所下降，主要是由于减值损失的大幅增长，净利润多年依赖于投资收益。

2020-2022年公司主营利润持续下降，2023年主营利润4.08亿元，较去年同期大幅增长，一方面是因为公司毛利率在增长，另一方面则是管理费用在下降。

南山控股对外股权投资最近5年，收益平均占净利润63.26%，对外股权投资平均占总资产的4.51%，平均投资收益率为30.31%。2023年对外股权投资45.25亿元，占总资产6.22%，收益7.15亿元，占净利润121.33%。投资收益主要来源于上海深渝实业发展有限公司、上海招南实业发展有限公司等。

总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，南山控股近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，南山控股的PE-TTM是1895.95，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，南山控股的PE-TTM远高于住宅开发行业的PE-TTM。