根据新黄浦2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收34.08亿元，同比下降27.90%。扣非净利润2,141.66万元，同比大幅增长19.46倍。新黄浦2023年年度净利润1.11亿元，业绩同比大幅增长70.30%。

公司的主要业务为房地产业，占比高达86.39%，其中房地产销售为第一大收入来源，占比80.41%。

2023年公司营收34.08亿元，与去年同期的47.26亿元相比，下降了27.9%，主要是因为房地产销售本期营收27.40亿元，去年同期为41.33亿元，同比大幅下降了33.7%。

2023年公司毛利率从去年同期的17.22%，同比大幅增长到了今年的26.79%。

毛利率大幅增长的原因是：

（1）房地产销售本期毛利率16.1%，去年同期为8.29%，同比大幅增长94.21%。

（2）房地产出租本期毛利率49.38%，去年同期为46.62%，同比小幅增长5.92%。

产品毛利率方面，2021-2023年房地产销售毛利率呈大幅增长趋势，从2021年的6.83%，大幅增长到2023年的16.10%，2023年房地产出租毛利率为49.38%，同比小幅增加5.92%。

国内地区方面，上海地区的销售额同比大幅下降65.76%，比重从上期的39.73%大幅下降到了本期的18.87%。

在销售模式上，企业主要渠道为房地产销售，占主营业务收入的90.3%。2023年房地产销售营收27.40亿元，相较于去年下降33.70%，同期毛利率为16.10%，同比增加7.81个百分点。

2023年年度，新黄浦营业总收入为34.08亿元，去年同期为47.26亿元，同比下降27.90%，净利润为1.11亿元，去年同期为6,511.09万元，同比大幅增长70.30%。

净利润同比大幅增长的原因是：

虽然（1）营业外利润本期为-178.99万元，去年同期为4,665.59万元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期损失3,679.13万元，去年同期损失0.00元，。

但是投资收益本期为1.16亿元，去年同期为156.41万元，同比大幅增长。

净利润从2020年年度到2022年年度呈现下降趋势，从3.15亿元下降到6,511.09万元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从6,511.09万元增长到1.11亿元。

2023年年度主营业务利润为6,091.45万元，去年同期为7,197.71万元，同比下降15.37%。

虽然毛利率本期为26.79%，同比大幅增长了9.57%，不过营业总收入本期为34.08亿元，同比下降27.90%，导致主营业务利润同比下降。

新黄浦2023年年度非主营业务利润为1.15亿元，去年同期为6,414.18万元，同比大幅增长。

2023年公司营收30.56亿元，同比下降29.21%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。

本期财务费用为1.29亿元，同比大幅增长近9倍。归因于利息支出本期为1.52亿元，去年同期为4,010.51万元，同比大幅增长了近3倍。

在2023年报告期末，新黄浦用于对外股权投资的资产为15.35亿元，对外股权投资所产生的收益为1.06亿元，占净利润1.11亿元的95.87%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益6,885.75万元和处置外股权投资的收益3,744.19万元。

处置对外股权投资产生的收益为3,744.19万元，主要是常州新黄浦中金置业有限公司3,744.19万元。

中泰信托有限责任公司业务性质为金融业。

从近几年可以明显的看出，中泰信托有限责任公司在权益法下确认的投资损益里持续增长，而投资收益率由2014年的6.74%下降至4.66%。同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续大幅上升，由2021年的2,275.29万元大幅上升至2023年的1.06亿元，增长率为367.19%。

2023年，新黄浦资产减值损失3,679.13万元，导致企业净利润从盈利1.48亿元下降至盈利1.11亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计3,097.71万元。

其中，主要部分为开发产品本期计提3,097.71万元。

目前，开发产品的账面价值仍有6.97亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.47，在2022年到2023年新黄浦存货周转率从0.52小幅下降到了0.47，存货周转天数从692天增加到了765天。2023年新黄浦存货余额合计40.25亿元，占总资产的19.98%，同比去年的66.62亿元大幅下降了39.58%。

从存货分类来看：开发成本占的比例最大，达到81.89%，余额同比减少13.13%。

2023年年度，企业资产负债率为77.17%，去年同期为81.31%，同比小幅下降了4.14%。

资产负债率同比下降主要是总负债本期为156.95亿元，同比下降21.31%，另外总资产本期为203.40亿元，同比下降17.09%。

新黄浦负债增加的主要原因是经营活动产生的现金流净额本期经营活动产生的现金流净额流出了2.86亿元，而投资活动产生的现金流净额本期流出4.09亿元，现金周转压力较大。

经营现金流净额为负的原因是：经营性应付项目同比减少，经营性应收项目同比大幅增加。

投资现金流净额为负主要是由于投资支付的现金本期为11.81亿元，购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金本期为2.12亿元。

Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-1.31，去年同期为18.06，经营活动现金流净额/短期债务降低到了一个较低的水平。, color=)表明企业短期偿债压力较大。

2023年，新黄浦的其他流动资产合计37.56亿元，占总资产的18.47%，相较于年初的43.72亿元小幅减少14.09%。

主要原因是固定收益类投资产品（注1）减少1.34亿元。

新黄浦主营业务为房地产开发与经营，属于房地产行业。 近三年房地产行业受政策调控及市场供需调整影响，增速趋缓，但结构性机会显现。2023年商品房销售额同比降幅收窄至5.8%，行业集中度持续提升，头部企业加速布局城市更新与保障性住房。未来市场空间将聚焦于核心城市群存量改造、绿色建筑及智慧社区领域，预计2025年行业规模维持12万亿量级，政策引导下逐步向高质量发展转型。

新黄浦作为区域性房企，以上海为核心布局住宅及商业地产开发，2024年在上海本地商品房销售排名位列前20，区域市场占有率约1.3%，整体规模处于行业中游，尚未形成全国性品牌影响力。

从2019年至今，公司员工人数整体持续增长，从2019年的740人上升至2023年的979人。

本期企业员工构成情况如下：销售人员156人，生产人员257人，技术人员326人。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在增加，但是人均薪酬从43.49万元下降到了36.25万元。

2020-2022年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润较上期大幅增长，主要依赖于投资收益。

公司主营利润近4年持续下降，由于营收的下降，2023年主营利润6,091.45万元，较去年同期有所下降。

新黄浦对外股权投资最近5年，收益平均占净利润32.53%，对外股权投资平均占总资产的7.71%，平均投资收益率为3.95%。对外股权投资收益连续3年上升。投资收益主要来源于持有中泰信托有限责任公司和处置常州新黄浦中金置业有限公司。2023年对外股权投资15.23亿元，占总资产7.49%，收益1.06亿元，占净利润95.87%。

2023年扣非净利润7,021.02万元，由于非经常性损益贡献了4,067.32万元，净利润盈利1.11亿元。

总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，新黄浦近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，新黄浦的PE-TTM是269.20，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，新黄浦的PE-TTM远高于住宅开发行业的PE-TTM。