根据凤凰股份2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收6.47亿元，同比小幅增长6.42%。扣非净利润-1,116.72万元，较去年同期亏损有所减小。凤凰股份2023年年度净利润767.15万元，业绩扭亏为盈。

公司主要从事房地产开发、租赁、其他，主要产品包括镇江和颐居项目和宜兴凤凰怡然居项目两项，其中镇江和颐居项目占比49.71%，宜兴凤凰怡然居项目占比35.89%。

2023年公司营收6.47亿元，与去年同期的6.08亿元相比，小幅增长了6.42%，主要是因为镇江和颐居项目本期营收3.21亿元，去年同期为1,466.46万元，同比大幅增长了近21倍。

2023年年度，凤凰股份营业总收入为6.47亿元，去年同期为6.08亿元，同比小幅增长6.42%，净利润为767.15万元，去年同期为-3.91亿元，扭亏为盈。

净利润扭亏为盈的原因是：

虽然主营业务利润本期为-928.37万元，去年同期为6,067.06万元，由盈转亏；

但是（1）公允价值变动收益本期为271.25万元，去年同期为-5,832.80万元，扭亏为盈；（2）投资收益本期为4,084.17万元，去年同期为1,742.73万元，同比大幅增长。

2023年年度主营业务利润为-928.37万元，去年同期为6,067.06万元，由盈转亏。

虽然营业总收入本期为6.47亿元，同比小幅增长6.42%，不过（1）财务费用本期为4,490.83万元，同比大幅增长191.69%；（2）营业税金及附加本期为4,801.76万元，同比大幅增长129.05%；（3）毛利率本期为24.71%，同比小幅下降了1.67%，导致主营业务利润由盈转亏。

凤凰股份2023年年度非主营业务利润为4,180.61万元，去年同期为-4.26亿元，扭亏为盈。

本期财务费用为4,490.83万元，同比大幅增长191.69%。财务费用大幅增长的原因是：

（1）利息费用本期为5,259.89万元，去年同期为3,017.98万元，同比大幅增长了74.29%。

（2）利息收入本期为773.36万元，去年同期为1,482.65万元，同比大幅下降了47.84%。

本期销售费用为2,897.35万元，同比大幅增长48.12%。归因于广告宣传推广费本期为1,119.65万元，去年同期为176.79万元，同比大幅增长了近5倍。

凤凰股份2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为767.15万元，非经常性损益为1,883.87万元。

本期非经常性损益项目概览表：

在2023年报告期末，凤凰股份用于金融投资的资产为13.92亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为4,355.43万元，是净利润767.15万元的5.68倍。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于处置交易性金融资产取得的投资收益和其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入。

企业的金融投资资产持续小幅下滑，由2019年的29.97亿元小幅下滑至2023年的13.92亿元，变化率为-53.55%，而企业的金融投资收益相比去年同期大幅上升了8,445.5万元，变化率为206.49%。

凤凰股份主营业务为房地产开发与销售，核心聚焦于住宅及商业地产领域。 近三年，中国房地产行业经历深度调整，政策调控与市场需求波动导致增速放缓。2021年住宅开发投资增速达6.4%，但2024年受市场供需双弱及政策收紧影响，房企普遍承压。未来行业将向存量运营、城市更新及区域结构性机会转型，中西部城镇化与改善性需求为长期驱动，预计市场空间趋稳，年复合增长率维持低位。

凤凰股份在江苏省内拥有区域性品牌影响力，以商业地产和住宅开发为主，但近年市场占有率受行业下行拖累。2024年三季报显示其营收同比下滑51.4%，净利润亏损2863万元，显示其在行业头部梯队外面临转型压力，当前市占率不足1%。

最近4年内，公司扣非净利润长期处于亏损状态，2023年扣非净利润亏损较上期有大幅好转，主要依赖于投资收益。

2023年主营利润亏损928.37万元，且是近5年内首次亏损，主营利润近3年持续下降，一方面是因为公司毛利率在小幅下降，另一方面则是财务费用在大幅增长。

凤凰股份金融投资最近5年，收益平均占净利润177.27%，金融投资平均占总资产的24.7%，平均投资收益率为1.5%。金融投资金额连续5年下降，虽然2020年-2022年的金融投资收益逐步下降，但2023年投资收益4,355.43万元，同比上期投资收益大幅提高，扭亏为盈，是净利润的567.74%。投资收益主要来源于处置交易性金融资产取得的投资收益、其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入等。2023年金融投资13.92亿元，占总资产17.62%。

2023年扣非净利润亏损1,116.72万元，由于非经常性损益贡献了1,883.87万元，净利润盈利767.15万元。

总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期凤凰股份PE-TTM为负，参考价值不大。