根据新华联2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收38.75亿元，同比下降26.23%。扣非净利润-29.92亿元，较去年同期亏损有所减小。新华联2023年年度净利润1.37亿元，业绩扭亏为盈。

公司的核心业务有两块，一块是商品房销售，一块是文旅综合行业。

2023年公司营收38.75亿元，与去年同期的52.53亿元相比，下降了26.23%，主要是因为商品房销售本期营收16.65亿元，去年同期为38.13亿元，同比大幅下降了56.33%。

2023年公司毛利率从去年同期的20.71%，同比大幅下降到了今年的8.99%，主要是因为商品房销售本期毛利率17.97%，去年同期为36.65%，同比大幅下降50.97%。

在销售模式上，企业主要渠道为直销，占主营业务收入的98.2%。2023年直销营收25.02亿元，相较于去年增长42.28%，同期毛利率为9.27%，同比下降4.99个百分点。

目前公司上游供应商集中度非常高，前五大供应商占年度采购的33.34%。公司对第一大供应商存在一定的依赖，2023年第一大供应商占年度采购的比例高达18.55%。第二大供应商占比4.68%。

去年公司年度向前五大供应商采购的金额占比整体大幅上升，从11.34%上升至33.34%，锐增194%。

2023年年度，新华联营业总收入为38.75亿元，去年同期为52.53亿元，同比下降26.23%，净利润为1.37亿元，去年同期为-34.01亿元，扭亏为盈。

净利润扭亏为盈的原因是：

虽然主营业务利润本期为-29.50亿元，去年同期为-20.96亿元，亏损增大；

但是（1）投资收益本期为31.61亿元，去年同期为1.22亿元，同比大幅增长；（2）资产减值损失本期损失1.08亿元，去年同期损失9.57亿元，同比大幅增长。

净利润从2019年年度到2021年年度呈现下降趋势，从8.83亿元下降到-38.16亿元，而2021年年度到2023年年度呈现上升状态，从-38.16亿元增长到1.37亿元。

2023年年度主营业务利润为-29.50亿元，去年同期为-20.96亿元，较去年同期亏损增大。

主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为38.75亿元，同比下降26.23%；（2）毛利率本期为8.99%，同比大幅下降了11.72%。

新华联2023年年度非主营业务利润为33.76亿元，去年同期为-10.57亿元，扭亏为盈。

ST新联2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为3.52亿元，非经常性损益为33.44亿元。

本期非经常性损益项目概览表：

本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：

营业外支出：罚款、税收滞纳金等

ST新联2023年初用于对外股权投资的资产为10.15亿元，2023年末为227.34万元，对外股权投资所产生的收益为-9,771.18万元，占净利润1.37亿元的-71.17%。

对外股权投资资产大幅减少的原因是长沙银行股份有限公司减少10.14亿元。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益-13.16万元和处置外股权投资的收益-9,758.02万元。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续下滑，由2020年的33.11亿元下滑至2023年的227.34万元，增长率为-99.93%。且企业的对外股权投资收益为-9,771.18万元，相比去年同期下滑了2.05亿元，变化率为-191.3%。

2023年，ST新联资产减值损失1.08亿元，导致企业净利润从盈利2.45亿元下降至盈利1.37亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计4,659.51万元。

其中，主要部分为开发产品本期计提4,659.51万元。

目前，开发产品的账面价值仍有19.50亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.30，在2022年到2023年ST新联存货周转率从0.23大幅提升到了0.30，存货周转天数从1565天减少到了1200天。2023年ST新联存货余额合计71.92亿元，占总资产的49.52%，同比去年的165.79亿元大幅下降了56.62%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到69.03%，余额同比减少27.88%；其次，开发产品占比27.28%，余额同比减少79.09%。

2023年年度，企业资产负债率为59.51%，去年同期为97.85%，同比大幅下降了38.34%。

资产负债率同比大幅下降主要是总负债本期为87.94亿元，同比大幅下降77.14%，另外总资产本期为147.78亿元，同比大幅下降62.41%。

本期有息负债为20.21亿元，占总负债为23.00%，去年同期为49.00%，同比降低了26.00%，有息负债同比大幅下降。

有息负债从2017年年度到2023年年度近7年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2019年到2023年呈现上升趋势。

本期有息负债为20.21亿元，去年同期为188.46亿元，同比大幅下降89.28%，主要是一年内到期的非流动负债同比大幅下降95.14%，长期借款同比大幅下降74.37%。

2023年，ST新联的无形资产合计5.82亿元，占总资产的3.94%，相较于年初的16.63亿元大幅减少65.00%。

其中，无形资产的减少主要是因为其他减少所导致的，企业无形资产减少12.05亿元，主要为其他减少的10.38亿元。在其他减少中，主要是土地使用权，合计9.80亿元。

2023年ST新联固定资产合计37.09亿元，占总资产的25.10%，同比去年的107.87亿元大幅下降了65.62%。

其中，固定资产减少主要是因为其他减少所导致的，本期企业减少固定资产91.59亿元，主要为其他减少的81.61亿元，占比89.10%。

新华联主营业务涵盖文化旅游、综合地产开发及商业运营，核心聚焦文旅产业与城市综合开发协同发展。 文旅地产行业近三年受消费升级与政策驱动持续扩容，2023年市场规模达8.2万亿元，年复合增长率6.5%。未来趋势聚焦“文旅+”融合，如数字沉浸体验与康养业态，预计2025年市场规模突破10万亿元，轻资产运营及IP化开发成为竞争关键。

新华联以特色古镇开发为核心，2024年文旅项目营收占比约35%，但行业头部企业市占率超60%，其整体规模处于区域型梯队，尚未进入全国前十大文旅地产运营商。

从2019年至今，公司员工人数持续下滑且整体大幅下滑，从2019年的8398人下降至2023年的3040人，人数锐减63%。

其中，2023年公司的销售人员人数下降了63.78%，从2022年的602人减少至2023年的218人，当前人数占员工总数的7.17%。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在大幅减少，但是人均薪酬从12.23万元大幅上涨到了24.93万元。

第二大股东新华联控股有限公司持有公司股份的20.01%，所持股份处于质押高位状态，质押比例非常高，占其持股数量的92.13%。

第二大股东新华联控股有限公司所持有公司股份冻结11.12亿股，占其持股数量的94.65%。

5年内公司重要高管共计有16人离职。董事长变动十分频繁，且都是公司实际控制人，短短5年内就更换了2次，2019年丁伟、2019年苏波分别离职。财务总监方面，2021年刘华明离职。总裁方面，2022年苟永平离职。

最近4年内，公司扣非净利润均处于亏损状态，2023年扣非净利润亏损较上期有所加大。

公司主营利润近5年长期处于亏损状态，主营利润近5年持续下降，由于营收和毛利率的同步下降，2023年主营利润亏损29.50亿元，较去年同期亏损大幅加剧。

ST新联对外股权投资最近5年，收益平均占净利润10.44%，对外股权投资平均占总资产的3.87%，平均投资收益率为-854.02%。2023年对外股权投资收益-9,771.18万元，占净利润71.17%。投资收益主要来源于处置长期股权投资产生的投资收益。

2023年扣非净利润亏损32.06亿元，由于非经常性损益贡献了33.44亿元，净利润盈利1.37亿元。

总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，新华联近期的市盈率在历史上处在较高的水平。

在2024年10月11日，新华联的PE-TTM是5.79，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，新华联的PE-TTM远低于住宅开发行业的PE-TTM。