京投发展(600683)2023年年报解读：房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，1亿元的对外股权投资收益，占净利润-11.98%
京投发展股份有限公司于1993年上市。公司主营业务为房地产开发、经营及租赁。公司的主要产品包括房产销售、物业租赁、进出口贸易。
根据京投发展2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收106.41亿元，同比大幅增长91.65%。扣非净利润-7.03亿元，由盈转亏。京投发展2023年年度净利润-10.51亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.72%，主营产品为房产销售。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产行业 | 106.12亿元 | 99.72% | 7.58% |
| 服务及其他 | 2,726.49万元 | 0.26% | 14.75% |
| 其他业务 | 223.64万元 | 0.02% | -5.22% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 105.85亿元 | 99.47% | 7.47% |
| 服务及其他 | 2,726.49万元 | 0.26% | 14.75% |
| 物业租赁 | 2,698.78万元 | 0.25% | 50.62% |
| 其他业务 | 223.64万元 | 0.02% | -5.22% |
2、房产销售收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2023年公司营收106.41亿元，与去年同期的55.52亿元相比，大幅增长了91.65%，主要是因为房产销售本期营收105.85亿元，去年同期为55.07亿元，同比大幅增长了92.21%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 105.85亿元 | 55.07亿元 | 92.21% |
| 服务及其他 | 2,726.49万元 | 2,331.97万元 | 16.92% |
| 物业租赁 | 2,698.78万元 | 2,054.70万元 | 31.35% |
| 其他业务 | 223.64万元 | 173.37万元 | - |
| 合计 | 106.41亿元 | 55.52亿元 | 91.65% |
3、房产销售毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2023年公司毛利率从去年同期的19.54%，同比大幅下降到了今年的7.6%，主要是因为房产销售本期毛利率7.47%，去年同期为19.55%，同比大幅下降61.79%，归因于房产销售成本从上期的19.61亿元大幅增长到本期的62.27亿元。
4、房产销售毛利率持续下降
产品毛利率方面，虽然房产销售营收额在增长，但是毛利率却在下降。2019-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的32.17%，大幅下降到2023年的7.47%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比大幅增加91.65%，净利润由盈转亏
2023年年度，京投发展营业总收入为106.41亿元，去年同期为55.52亿元，同比大幅增长91.65%，净利润为-10.51亿元，去年同期为1.77亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期收益9,325.54万元，去年同期支出1.58亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为-11.04亿元，去年同期为1.87亿元，由盈转亏。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 106.41亿元 | 55.52亿元 | 91.65% |
| 营业成本 | 98.33亿元 | 44.67亿元 | 120.11% |
| 销售费用 | 2.03亿元 | 1.61亿元 | 26.30% |
| 管理费用 | 1.90亿元 | 1.67亿元 | 13.26% |
| 财务费用 | 1.55亿元 | 6,079.74万元 | 154.58% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -9,325.54万元 | 1.58亿元 | -158.83% |
2023年年度主营业务利润为-11.04亿元，去年同期为1.87亿元，由盈转亏。
虽然营业总收入本期为106.41亿元，同比大幅增长91.65%，不过毛利率本期为7.60%，同比大幅下降了11.94%，导致主营业务利润由盈转亏。
3、费用情况
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为1.55亿元，同比大幅增长154.58%。归因于利息收入本期为1.97亿元，去年同期为2.85亿元，同比大幅下降了30.69%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 2.59亿元 | 2.55亿元 |
| 减：利息收入 | -1.97亿元 | -2.85亿元 |
| 其他 | 9,345.60万元 | 9,056.41万元 |
| 合计 | 1.55亿元 | 6,079.74万元 |
2）销售费用增长
本期销售费用为2.03亿元，同比增长26.3%。销售费用增长的原因是：
（1）广告宣传及推广费本期为5,299.07万元，去年同期为3,513.53万元，同比大幅增长了50.82%。
（2）销售代理费本期为9,619.03万元，去年同期为7,997.85万元，同比增长了20.27%。
（3）折旧费及摊销费本期为998.99万元，去年同期为209.63万元，同比大幅增长了近4倍。
销售费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 销售代理费 | 9,619.03万元 | 7,997.85万元 |
| 广告宣传及推广费 | 5,299.07万元 | 3,513.53万元 |
| 房租水电供暖物业费 | 2,347.86万元 | 2,494.26万元 |
| 折旧费及摊销费 | 998.99万元 | 209.63万元 |
| 其他 | 2,028.48万元 | 1,852.54万元 |
| 合计 | 2.03亿元 | 1.61亿元 |
4、净现金流由负转正
2023年年度，京投发展净现金流为60.74亿元，去年同期为-9.28亿元，由负转正。
净现金流由负转正的原因是：
虽然（1）经营性应付项目的增加本期为-56.42亿元，去年同期为-6.56亿元，同比大幅下降7.61倍；（2）收到股东资金拆借款本期为43.10亿元，同比增长43.10亿元。
但是存货的减少本期为19.06亿元，去年同期为-72.04亿元，由负转正。
1亿元的对外股权投资收益，占净利润-11.98%
在2023年报告期末，京投发展用于对外股权投资的资产为1.76亿元，对外股权投资所产生的收益为1.26亿元。
对外股权投资构成表
| 项目 | 2023年末资产 | 2023年末收益 |
|---|---|---|
| 北京基石信安创业投资有限公司 | 4,557.14万元 | -1,858.7万元 |
| 北京京投阳光房地产开发有限公司 | 1.24亿元 | -639.58万元 |
| 其他 | 661.41万元 | -2.89万元 |
| 合计 | 1.76亿元 | -2,501.18万元 |
从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的2.06亿元小幅下滑至2023年的1.76亿元，增长率为-14.68%。
长期趋势表格
| 年份 | 对外股权投资 |
|---|---|
| 2021年 | 2.06亿元 |
| 2022年 | 1.99亿元 |
| 2023年 | 1.76亿元 |
存货周转率大幅提升
2023年企业存货周转率为0.26，在2022年到2023年京投发展存货周转率从0.13大幅提升到了0.26，存货周转天数从2769天减少到了1384天。2023年京投发展存货余额合计368.11亿元，占总资产的62.00%。
（注：为了展示周转率的真实情况，以上周转率均恢复至本期“存货跌价准备和合同履约成本减值准备”之前的水平）
从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到72.42%；其次，开发产品占比27.58%，余额同比减少7.85%。
存货分类
| 项目名称 | 期末余额 | 累计计提 | 账面价值 |
|---|---|---|---|
| 开发成本 | 267.35亿元 | 267.35亿元 | |
| 开发产品 | 101.82亿元 | 1.07亿元 | 100.75亿元 |
高负债且资产负债率持续增加
2023年年度，企业资产负债率为84.12%，去年同期为80.16%，负债率很高且增加了3.96%，近3年资产负债率总体呈现上升状态，从76.16%增长至84.12%。
资产负债率同比小幅增长主要是有息负债的大幅增长。
1、负债增加原因
京投发展负债增加主要原因是经营活动产生的现金流净额本期流出了43.26亿元，现金周转压力较大。主要是经营性应付项目同比减少，净利润本期为-10.51亿元，由正转负。
2、有息负债近3年呈现上升趋势
有息负债从2021年年度到2023年年度近3年呈现上升趋势。有息负债的持续上升说明公司负债结构趋于恶化，会导致公司财务费用的上涨。
值得注意的是，在有息负债上升的情况下，有息负债的利率从2021年到2023年呈现下降趋势。
近5年年度有息负债利率
| 年份 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利率(%) | 1.32 | 2.07 | 2.81 | 1.01 | 0.79 |
3、偿债能力：Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-31.48，去年同期为-3.96，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。, color=)
近五期偿债能力指标汇总
| 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 | 2023年一季报 | 2022年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 3.07 | 2.26 | 1.85 | 2.48 | 1.79 |
| 速动比率 | 0.79 | 0.32 | 0.36 | 0.42 | 0.17 |
| 现金比率(%) | 0.62 | 0.21 | 0.25 | 0.32 | 0.11 |
| 资产负债率(%) | 84.12 | 80.16 | 76.16 | 83.12 | 91.05 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 4.19 | 1.68 | 4.43 | 8.01 | 1.22 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | -31.48 | -3.96 | 3.99 | 7.63 | -0.68 |
| 货币资金/短期债务 | 73.42 | 1.90 | 2.61 | 3.78 | 0.19 |
Word(style=T, strings=经营活动现金流净额/短期债务为-31.48，去年同期为-3.96，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。, color=)表明企业短期偿债压力较大。
行业分析
1、行业发展趋势
京投发展属于中国A股市场的房地产开发与经营行业，聚焦轨道交通物业开发及城市综合运营。 近三年，房地产行业受政策调控深化影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。2024年行业加速分化，头部企业向轻资产、城市更新及保障性住房转型，市场空间向核心城市群集中，预计未来三年绿色建筑、智慧社区等细分领域年均增速超8%，保障性住房投资占比提升至25%以上。
2、市场地位及占有率
京投发展以轨道交通物业开发为核心，2024年在北京区域TOD（公共交通导向开发）领域市占率约12%，位居前三，但全国综合市占率不足1%，营收规模在A股房企中排名50名以外，属于区域型特色开发商。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 京投发展（600683） | 聚焦轨道交通物业开发，业务覆盖北京、无锡等城市 | 2024年北京区域TOD项目签约额占比超60% |
| 保利发展（600048） | 全国性综合房企，布局住宅开发、商业运营等 | 2024年销售额超4500亿元，市占率约3.8% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，涉足住宅、物流、长租公寓等领域 | 2024年经营性业务营收占比提升至22% |
| 招商蛇口（001979） | 以城市综合开发运营为核心，布局核心一二线城市 | 2025年城市更新项目储备面积超1200万平米 |
| 金地集团（600383） | 专注住宅开发与商业地产，全国化布局 | 2024年华东区域销售贡献率超35% |
员工总人数下降
从2019年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2019年的666人下降至2023年的394人。
本期企业员工构成情况如下：销售人员31人，技术人员136人。
1、经营分析总结
2023年净利润亏损10.51亿元，是10年来的首次亏损，近4年净利润持续下降。
2023年主营利润亏损11.04亿元，且是近5年内首次亏损，主营利润近4年持续下降，由于毛利率的大幅下降。
总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|
| 评分 | 80 | 51 | 39 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 14 | 13 | 43 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.86 | 1.02 | 1.13 | 0.86 | 0.69 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | -1.69 | - | 4.93 | - | 2.87 |
| 描述 | 非常有可能 | - | 非常有可能 | - | 非常有可能 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期京投发展PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 京投发展 | -0.241623 | 4317 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 京投发展 | -0.405705 | 4412 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
京投发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.241 | -0.405 | 57 | 4378 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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