根据京投发展2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收106.41亿元，同比大幅增长91.65%。扣非净利润-7.03亿元，由盈转亏。京投发展2023年年度净利润-10.51亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。

公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.72%，主营产品为房产销售。

2023年公司营收106.41亿元，与去年同期的55.52亿元相比，大幅增长了91.65%，主要是因为房产销售本期营收105.85亿元，去年同期为55.07亿元，同比大幅增长了92.21%。

2023年公司毛利率从去年同期的19.54%，同比大幅下降到了今年的7.6%，主要是因为房产销售本期毛利率7.47%，去年同期为19.55%，同比大幅下降61.79%，归因于房产销售成本从上期的19.61亿元大幅增长到本期的62.27亿元。

产品毛利率方面，虽然房产销售营收额在增长，但是毛利率却在下降。2019-2023年房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的32.17%，大幅下降到2023年的7.47%。

2023年年度，京投发展营业总收入为106.41亿元，去年同期为55.52亿元，同比大幅增长91.65%，净利润为-10.51亿元，去年同期为1.77亿元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然所得税费用本期收益9,325.54万元，去年同期支出1.58亿元，同比大幅增长；

但是主营业务利润本期为-11.04亿元，去年同期为1.87亿元，由盈转亏。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为-11.04亿元，去年同期为1.87亿元，由盈转亏。

虽然营业总收入本期为106.41亿元，同比大幅增长91.65%，不过毛利率本期为7.60%，同比大幅下降了11.94%，导致主营业务利润由盈转亏。

本期财务费用为1.55亿元，同比大幅增长154.58%。归因于利息收入本期为1.97亿元，去年同期为2.85亿元，同比大幅下降了30.69%。

本期销售费用为2.03亿元，同比增长26.3%。销售费用增长的原因是：

（1）广告宣传及推广费本期为5,299.07万元，去年同期为3,513.53万元，同比大幅增长了50.82%。

（2）销售代理费本期为9,619.03万元，去年同期为7,997.85万元，同比增长了20.27%。

（3）折旧费及摊销费本期为998.99万元，去年同期为209.63万元，同比大幅增长了近4倍。

2023年年度，京投发展净现金流为60.74亿元，去年同期为-9.28亿元，由负转正。

净现金流由负转正的原因是：

虽然（1）经营性应付项目的增加本期为-56.42亿元，去年同期为-6.56亿元，同比大幅下降7.61倍；（2）收到股东资金拆借款本期为43.10亿元，同比增长43.10亿元。

但是存货的减少本期为19.06亿元，去年同期为-72.04亿元，由负转正。

在2023年报告期末，京投发展用于对外股权投资的资产为1.76亿元，对外股权投资所产生的收益为1.26亿元。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅下滑，由2021年的2.06亿元小幅下滑至2023年的1.76亿元，增长率为-14.68%。

2023年企业存货周转率为0.26，在2022年到2023年京投发展存货周转率从0.13大幅提升到了0.26，存货周转天数从2769天减少到了1384天。2023年京投发展存货余额合计368.11亿元，占总资产的62.00%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到72.42%；其次，开发产品占比27.58%，余额同比减少7.85%。

2023年年度，企业资产负债率为84.12%，去年同期为80.16%，负债率很高且增加了3.96%，近3年资产负债率总体呈现上升状态，从76.16%增长至84.12%。

资产负债率同比小幅增长主要是有息负债的大幅增长。

京投发展负债增加主要原因是经营活动产生的现金流净额本期流出了43.26亿元，现金周转压力较大。主要是经营性应付项目同比减少，净利润本期为-10.51亿元，由正转负。

有息负债从2021年年度到2023年年度近3年呈现上升趋势。有息负债的持续上升说明公司负债结构趋于恶化，会导致公司财务费用的上涨。

值得注意的是，在有息负债上升的情况下，有息负债的利率从2021年到2023年呈现下降趋势。