根据苏州高新2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收78.14亿元，同比下降27.13%。扣非净利润7,866.90万元，同比增长17.42%。苏州高新2023年年度净利润1.78亿元，业绩同比大幅下降64.82%。本期经营活动产生的现金流净额为-15.16亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司主要从事产城综合开发、产业园运营、产业投资。

2023年公司营收78.14亿元，与去年同期的107.24亿元相比，下降了27.13%，主要是因为产城综合开发本期营收69.71亿元，去年同期为99.01亿元，同比下降了29.59%。

2023年年度，苏州高新营业总收入为78.14亿元，去年同期为107.24亿元，同比下降27.13%，净利润为1.78亿元，去年同期为5.07亿元，同比大幅下降64.82%。

净利润同比大幅下降的原因是：

虽然（1）投资收益本期为4.91亿元，去年同期为2.73亿元，同比大幅增长；（2）所得税费用本期支出9,341.95万元，去年同期支出2.57亿元，同比大幅增长。

但是主营业务利润本期为-3.62亿元，去年同期为2.71亿元，由盈转亏。

净利润从2020年年度到2022年年度呈现上升趋势，从3.75亿元增长到5.07亿元，而2022年年度到2023年年度呈现下降状态，从5.07亿元下降到1.78亿元。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为-3.62亿元，去年同期为2.71亿元，由盈转亏。

主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为78.14亿元，同比下降27.13%；（2）毛利率本期为13.11%，同比下降了2.51%。

苏州高新2023年年度非主营业务利润为6.34亿元，去年同期为4.93亿元，同比增长。

苏州高新2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益1.23亿元,占归母净利润的61.07%。

本期非经常性损益项目概览表：

本期非经常性损益中的非流动资产的科目组成，如表所示：

本期非流动资产处置损益主要构成是投资收益3,569.31万元，资产处置损益4,421.78万元。

2023年，苏州高新资产处置收益合计4,922.16万元，主要是固定资产处置利得或损失合计4,922.16万元。

投资收益主要为处置长期股权投资产生的收益，主要是主要是处置子公司的股权，具体信息如下表:

本期以3,841.65万元出售苏州新微溪生物医药有限公司100.00%，获得收益3,569.31万元，此时已完全出售该子公司股权。

(1)本期政府补助对利润的贡献为6,011.18万元，其中非经常性损益的政府补助金额为4,518.31万元。

(2)本期共收到政府补助1.38亿元，主要分布如下表所示：

(3)本期政府补助余额还剩下2.84亿元，留存计入以后年度利润。

本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的组成如表所示：

在2023年报告期末，苏州高新用于金融投资的资产为15.78亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1.6亿元，占净利润1.78亿元的89.62%。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于其他非流动金融资产-权益工具投资和交易性金融资产-权益工具投资。

在2023年报告期末，苏州高新用于对外股权投资的资产为42.13亿元，对外股权投资所产生的收益为4.4亿元，占净利润1.78亿元的246.87%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益3.78亿元和处置外股权投资的收益3,569.31万元。

处置对外股权投资产生的收益为3,569.31万元，主要是苏州新微溪生物医药有限公司3,569.31万元。

杭州银行股份有限公司业务性质为银行业。

从下表可以明显的看出，杭州银行股份有限公司带来的收益处于年年增长的情况，且投资收益率由2020年的4.57%增长至17.12%。同比上期看起来，投资收益有所增长。

该公司每年都有追加投资，在追投的加持下收益年年增长，而投资收益率由2022年的10.88%下降至5.9%。同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续大幅上升，由2019年的7.41亿元大幅上升至2023年的42.13亿元，增长率为468.82%。且企业的对外股权投资收益为4.4亿元，相比去年同期上升了2.98亿元，变化率为209.7%。

2023年，苏州高新资产减值损失8,209.43万元，导致企业净利润从盈利2.60亿元下降至盈利1.78亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计6,349.68万元。

其中，主要部分为开发成本本期计提8,055.37万元。

目前，开发成本的账面价值仍有213.07亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.23，在2021年到2023年苏州高新存货周转率从0.38大幅下降到了0.23，存货周转天数从947天增加到了1565天。2023年苏州高新存货余额合计303.77亿元，占总资产的43.10%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到69.51%；其次，开发产品占比26.47%。

苏州高新属于中国A股房地产行业，主营业务涵盖产业园区开发运营及配套服务。 房地产行业近三年受政策调控与市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业园区、城市更新及保障性住房领域成为结构性增长点。2024年后，政策支持转向绿色建筑、智慧园区及产城融合，行业向精细化运营转型，预计核心城市群产业地产市场年复合增长率维持在5%-8%，绿色建筑渗透率突破40%。

苏州高新为长三角区域产业园区开发龙头企业，2024年区域市场占有率约3.2%，在苏州产业地产领域占据约15%份额，其运营的苏州科技城等标杆项目贡献超60%产业服务收入，但全国综合排名未进入行业前十。

2020-2022年公司扣非净利润持续增长，2023年扣非净利润较上期大幅下降。

2023年主营利润亏损3.62亿元，且是近5年内首次亏损，主营利润近3年持续下降，由于营收和毛利率的同步下降。

苏州高新金融投资最近5年，收益平均占净利润35.29%，金融投资平均占总资产的2.75%，平均投资收益率为7.98%。2023年金融投资15.78亿元，占总资产2.2%，收益1.6亿元，占净利润89.62%。投资收益主要来源于其他非流动金融资产-权益工具投资、交易性金融资产-权益工具投资等。

苏州高新对外股权投资最近5年，收益平均占净利润69.17%，对外股权投资平均占总资产的4.44%，平均投资收益率为-1.3%。2023年对外股权投资42.13亿元，占总资产5.88%，收益4.4亿元，占净利润246.87%。投资收益主要来源于杭州银行股份有限公司、苏州市盛澜美科房地产等。

2023年扣非净利润5,484.55万元，由于非经常性损益贡献了1.23亿元，净利润盈利1.78亿元。

总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，苏州高新近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，苏州高新的PE-TTM是46.84，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，苏州高新的PE-TTM远高于住宅开发行业的PE-TTM。