深振业A(000006)2023年年报解读：房产销售收入的下降导致公司营收的下降，资产负债率同比增加
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业A2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收28.11亿元，同比下降24.03%。扣非净利润-8.05亿元，由盈转亏。深振业A2023年年度净利润-9.02亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比94.24%。
| 分行业 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 房地产 |
28.11亿元 |
100.0% |
39.11% |
| 分产品 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 房产销售 |
26.49亿元 |
94.24% |
38.23% |
| 房产租赁 |
1.28亿元 |
4.54% |
46.72% |
| 代建服务 |
2,931.40万元 |
1.04% |
99.06% |
| 物管服务 |
485.13万元 |
0.17% |
-43.56% |
| 分地区 |
营业收入 |
占比 |
毛利率 |
| 湖南省 |
12.64亿元 |
44.97% |
54.66% |
| 广东省 |
8.73亿元 |
31.07% |
44.49% |
| 天津市 |
4.70亿元 |
16.72% |
1.62% |
| 陕西省 |
1.93亿元 |
6.88% |
5.69% |
| 广西自治区 |
1,011.42万元 |
0.36% |
12.26% |
2023年公司营收28.11亿元，与去年同期的37.00亿元相比，下降了24.03%，主要是因为房产销售本期营收26.49亿元，去年同期为35.84亿元，同比下降了26.09%。
近两年产品营收变化
| 名称 |
2023年报营收 |
2022年报营收 |
同比增减 |
| 房产销售 |
26.49亿元 |
35.84亿元 |
-26.09% |
| 房产租赁 |
1.28亿元 |
9,188.48万元 |
39.02% |
| 代建服务 |
2,931.40万元 |
2,091.30万元 |
40.17% |
| 物管服务 |
485.13万元 |
344.37万元 |
40.88% |
| 合计 |
28.11亿元 |
37.00亿元 |
-24.03% |
2023年公司毛利率为39.11%，同比去年的38.63%基本持平。产品毛利率方面，2020-2023年房产销售毛利率呈下降趋势，从2020年的46.68%，下降到2023年的38.23%，2023年房产租赁毛利率为46.72%，同比增加26.17%。
国内地区方面，广东省地区的销售额同比大幅下降70.96%，比重从上期的81.27%大幅下降到了本期的31.07%。同期湖南省地区的销售额同比大幅增长100.75%，比重从上期的17.02%大幅增长到了本期的44.97%。
1、营业总收入同比降低24.03%，净利润由盈转亏
2023年年度，深振业A营业总收入为28.11亿元，去年同期为37.00亿元，同比下降24.03%，净利润为-9.02亿元，去年同期为4.48亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）资产减值损失本期损失8.42亿元，去年同期损失5,419.51万元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为2.89亿元，去年同期为7.11亿元，同比大幅下降。
净利润从2016年年度到2020年年度呈现上升趋势，从8.04亿元增长到9.03亿元，而2020年年度到2023年年度呈现下降状态，从9.03亿元下降到-9.02亿元。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
28.11亿元 |
37.00亿元 |
-24.03% |
| 营业成本 |
17.11亿元 |
22.70亿元 |
-24.63% |
| 销售费用 |
9,237.28万元 |
9,389.05万元 |
-1.62% |
| 管理费用 |
1.70亿元 |
1.52亿元 |
12.28% |
| 财务费用 |
1.90亿元 |
2.00亿元 |
-5.20% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
3.69亿元 |
2.85亿元 |
29.69% |
2023年年度主营业务利润为2.89亿元，去年同期为7.11亿元，同比大幅下降59.36%。
虽然毛利率本期为39.11%，同比有所增长了0.48%，不过营业总收入本期为28.11亿元，同比下降24.03%，导致主营业务利润同比大幅下降。
深振业A2023年年度非主营业务利润为-8.22亿元，去年同期为2,151.97万元，由盈转亏。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
2.89亿元 |
-32.05% |
7.11亿元 |
-59.36% |
| 资产减值损失 |
-8.42亿元 |
93.43% |
-5,419.51万元 |
-1454.51% |
| 其他 |
2,752.28万元 |
-3.05% |
7,821.74万元 |
-64.81% |
| 净利润 |
-9.02亿元 |
100.00% |
4.48亿元 |
-301.26% |
2023年年度，企业资产负债率为71.29%，去年同期为67.92%，同比小幅增长了3.37%，近3年资产负债率总体呈现上升状态，从65.32%增长至71.29%。
资产负债率同比增长主要是总负债本期为184.77亿元，同比小幅增长3.06%
近五期偿债能力指标汇总
|
2023年年报 |
2023年三季报 |
2023年中报 |
2023年一季报 |
2022年年报 |
| 流动比率 |
1.73 |
2.03 |
2.12 |
2.83 |
2.42 |
| 速动比率 |
0.38 |
0.49 |
0.37 |
0.96 |
0.88 |
| 现金比率(%) |
0.31 |
0.43 |
0.32 |
0.87 |
0.80 |
| 资产负债率(%) |
71.29 |
67.92 |
65.32 |
49.22 |
54.46 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
1.32 |
3.60 |
4.93 |
14.03 |
4.02 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
0.03 |
1.30 |
-1.80 |
-0.23 |
-0.27 |
| 货币资金/短期债务 |
1.71 |
2.56 |
1.37 |
2.62 |
4.18 |
速动比率为0.38，去年同期为0.49，同比下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
另外经营活动现金流净额/短期债务为0.03，去年同期为1.30，经营活动现金流净额/短期债务降低到了一个较低的水平。
而且EBITDA利息保障倍数为1.32，下降到了一个较低的水平。
深振业A属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策导向逐步从增量开发转向存量优化，市场空间聚焦于保障性住房、城市更新及租赁住房领域。2024年以来，行业集中度进一步提升，头部企业加速布局绿色建筑和智能化开发，预计未来三年市场将呈现结构性分化，核心城市群及高能级城市仍具备稳健需求，行业整体规模趋稳，年均复合增长率保持在3%-5%。
深振业A为区域型国有房企，依托深圳国资背景深耕粤港澳大湾区，2024年区域市场销售额排名前十，但全国市占率不足0.5%，业务聚焦住宅开发与城市更新，近年通过轻资产运营拓展代建业务，盈利能力高于行业均值。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 深振业A（000006） |
深圳国资控股房企，专注住宅开发与城市更新 |
2025年大湾区保障房项目签约额占比超30%，代建业务营收增速25% |
| 万科A（000002） |
全国性龙头房企，多元化布局物业与物流 |
2024年销售额行业第一，市占率4.2%，长租公寓业务覆盖超40城 |
| 保利发展（600048） |
央企背景，聚焦一二线城市高端住宅开发 |
2024年权益销售额行业第二，市占率3.8%，年内新增土储70%位于核心城市群 |
| 招商蛇口（001979） |
招商局旗下城市运营商，涉足园区开发 |
2025年持有型物业营收占比提升至35%，前海区域土储规模超百万方 |
| 金地集团（600383） |
混合所有制房企，布局住宅与商业地产 |
2024年销售额行业第八，华东区域销售贡献超50%，年内发行REITs规模行业领先 |
