深振业A(000006)2023年年报解读：房产销售收入的下降导致公司营收的下降，资产负债率同比增加
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业A2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收28.11亿元，同比下降24.03%。扣非净利润-8.05亿元，由盈转亏。深振业A2023年年度净利润-9.02亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。
房产销售收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比94.24%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 28.11亿元 | 100.0% | 39.11% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 26.49亿元 | 94.24% | 38.23% |
| 房产租赁 | 1.28亿元 | 4.54% | 46.72% |
| 代建服务 | 2,931.40万元 | 1.04% | 99.06% |
| 物管服务 | 485.13万元 | 0.17% | -43.56% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 湖南省 | 12.64亿元 | 44.97% | 54.66% |
| 广东省 | 8.73亿元 | 31.07% | 44.49% |
| 天津市 | 4.70亿元 | 16.72% | 1.62% |
| 陕西省 | 1.93亿元 | 6.88% | 5.69% |
| 广西自治区 | 1,011.42万元 | 0.36% | 12.26% |
2、房产销售收入的下降导致公司营收的下降
2023年公司营收28.11亿元，与去年同期的37.00亿元相比，下降了24.03%，主要是因为房产销售本期营收26.49亿元，去年同期为35.84亿元，同比下降了26.09%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 26.49亿元 | 35.84亿元 | -26.09% |
| 房产租赁 | 1.28亿元 | 9,188.48万元 | 39.02% |
| 代建服务 | 2,931.40万元 | 2,091.30万元 | 40.17% |
| 物管服务 | 485.13万元 | 344.37万元 | 40.88% |
| 合计 | 28.11亿元 | 37.00亿元 | -24.03% |
3、房产租赁毛利率提升
2023年公司毛利率为39.11%，同比去年的38.63%基本持平。产品毛利率方面，2020-2023年房产销售毛利率呈下降趋势，从2020年的46.68%，下降到2023年的38.23%，2023年房产租赁毛利率为46.72%，同比增加26.17%。
4、广东省地区销售额大幅下降
国内地区方面，广东省地区的销售额同比大幅下降70.96%，比重从上期的81.27%大幅下降到了本期的31.07%。同期湖南省地区的销售额同比大幅增长100.75%，比重从上期的17.02%大幅增长到了本期的44.97%。
净利润近4年整体呈现下降趋势
1、营业总收入同比降低24.03%，净利润由盈转亏
2023年年度，深振业A营业总收入为28.11亿元，去年同期为37.00亿元，同比下降24.03%，净利润为-9.02亿元，去年同期为4.48亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）资产减值损失本期损失8.42亿元，去年同期损失5,419.51万元，同比大幅下降；（2）主营业务利润本期为2.89亿元，去年同期为7.11亿元，同比大幅下降。
净利润从2016年年度到2020年年度呈现上升趋势，从8.04亿元增长到9.03亿元，而2020年年度到2023年年度呈现下降状态，从9.03亿元下降到-9.02亿元。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润同比大幅下降59.36%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 28.11亿元 | 37.00亿元 | -24.03% |
| 营业成本 | 17.11亿元 | 22.70亿元 | -24.63% |
| 销售费用 | 9,237.28万元 | 9,389.05万元 | -1.62% |
| 管理费用 | 1.70亿元 | 1.52亿元 | 12.28% |
| 财务费用 | 1.90亿元 | 2.00亿元 | -5.20% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 3.69亿元 | 2.85亿元 | 29.69% |
2023年年度主营业务利润为2.89亿元，去年同期为7.11亿元，同比大幅下降59.36%。
虽然毛利率本期为39.11%，同比有所增长了0.48%，不过营业总收入本期为28.11亿元，同比下降24.03%，导致主营业务利润同比大幅下降。
3、非主营业务利润由盈转亏
深振业A2023年年度非主营业务利润为-8.22亿元，去年同期为2,151.97万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 2.89亿元 | -32.05% | 7.11亿元 | -59.36% |
| 资产减值损失 | -8.42亿元 | 93.43% | -5,419.51万元 | -1454.51% |
| 其他 | 2,752.28万元 | -3.05% | 7,821.74万元 | -64.81% |
| 净利润 | -9.02亿元 | 100.00% | 4.48亿元 | -301.26% |
资产负债率同比增加
2023年年度，企业资产负债率为71.29%，去年同期为67.92%，同比小幅增长了3.37%，近3年资产负债率总体呈现上升状态，从65.32%增长至71.29%。
资产负债率同比增长主要是总负债本期为184.77亿元，同比小幅增长3.06%
1、偿债能力：利息保障倍数同比大幅下降
近五期偿债能力指标汇总
| 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 | 2023年一季报 | 2022年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.73 | 2.03 | 2.12 | 2.83 | 2.42 |
| 速动比率 | 0.38 | 0.49 | 0.37 | 0.96 | 0.88 |
| 现金比率(%) | 0.31 | 0.43 | 0.32 | 0.87 | 0.80 |
| 资产负债率(%) | 71.29 | 67.92 | 65.32 | 49.22 | 54.46 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 1.32 | 3.60 | 4.93 | 14.03 | 4.02 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 0.03 | 1.30 | -1.80 | -0.23 | -0.27 |
| 货币资金/短期债务 | 1.71 | 2.56 | 1.37 | 2.62 | 4.18 |
速动比率为0.38，去年同期为0.49，同比下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。
另外经营活动现金流净额/短期债务为0.03，去年同期为1.30，经营活动现金流净额/短期债务降低到了一个较低的水平。
而且EBITDA利息保障倍数为1.32，下降到了一个较低的水平。
以上说明企业短期偿债压力较大。
行业分析
1、行业发展趋势
深振业A属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策导向逐步从增量开发转向存量优化，市场空间聚焦于保障性住房、城市更新及租赁住房领域。2024年以来，行业集中度进一步提升，头部企业加速布局绿色建筑和智能化开发，预计未来三年市场将呈现结构性分化，核心城市群及高能级城市仍具备稳健需求，行业整体规模趋稳，年均复合增长率保持在3%-5%。
2、市场地位及占有率
深振业A为区域型国有房企，依托深圳国资背景深耕粤港澳大湾区，2024年区域市场销售额排名前十，但全国市占率不足0.5%，业务聚焦住宅开发与城市更新，近年通过轻资产运营拓展代建业务，盈利能力高于行业均值。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 深振业A（000006） | 深圳国资控股房企，专注住宅开发与城市更新 | 2025年大湾区保障房项目签约额占比超30%，代建业务营收增速25% |
| 万科A（000002） | 全国性龙头房企，多元化布局物业与物流 | 2024年销售额行业第一，市占率4.2%，长租公寓业务覆盖超40城 |
| 保利发展（600048） | 央企背景，聚焦一二线城市高端住宅开发 | 2024年权益销售额行业第二，市占率3.8%，年内新增土储70%位于核心城市群 |
| 招商蛇口（001979） | 招商局旗下城市运营商，涉足园区开发 | 2025年持有型物业营收占比提升至35%，前海区域土储规模超百万方 |
| 金地集团（600383） | 混合所有制房企，布局住宅与商业地产 | 2024年销售额行业第八，华东区域销售贡献超50%，年内发行REITs规模行业领先 |
公司在回报股东方面堪称积极
公司1991年上市以来，公司坚持30年分红，持续地给股东带来回报，累计现金分红28.59亿元，超过累计募资21.73亿元。
分红情况表
| 序号 | 分红时间 | 分红总额 | 股息支付率 | 税前分红率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-04 | 1.27亿元 | 2.1% | 30.24% |
| 2 | 2022-04 | 1.63亿元 | 2.75% | 30.15% |
| 3 | 2021-03 | 2.61亿元 | 3.68% | 30.13% |
| 4 | 2020-04 | 2.42亿元 | 2.94% | 30.16% |
| 5 | 2019-03 | 2.63亿元 | 3.48% | 30.11% |
| 6 | 2018-03 | 2.44亿元 | 2.96% | 30.33% |
| 7 | 2017-03 | 2.43亿元 | 2.01% | 31.21% |
| 8 | 2016-03 | 1.62亿元 | 1.69% | 38.87% |
| 9 | 2015-04 | 1.59亿元 | 0.68% | 31.36% |
| 10 | 2014-03 | 2.09亿元 | 3.26% | 30.06% |
| 11 | 2013-03 | 1.29亿元 | 2.1% | 20.83% |
| 12 | 2012-04 | 3,956.03万元 | 0.7% | 9.12% |
| 13 | 2011-03 | 4,564.65万元 | 0.84% | 9.48% |
| 14 | 2010-03 | 6,086.20万元 | 1.35% | 18.65% |
| 15 | 2009-04 | 4,057.47万元 | 0.65% | 27.01% |
| 16 | 2008-03 | 2,535.92万元 | 0.4% | 9.8% |
| 17 | 2007-03 | 8,875.71万元 | 1.23% | 41.18% |
| 18 | 2006-04 | 4,564.65万元 | 2.46% | 40.91% |
| 19 | 2005-04 | 1,901.94万元 | 1.83% | 35.71% |
| 20 | 2003-04 | 2,028.73万元 | 1.26% | -266.67% |
| 21 | 2002-04 | 3,296.69万元 | 1.11% | 27.67% |
| 22 | 2001-04 | 5,071.83万元 | 1.47% | 42.83% |
| 23 | 2000-04 | 2,536.00万元 | 0.72% | -- |
| 24 | 1999-04 | 5,072.00万元 | 1.64% | 43.01% |
| 25 | 1998-04 | 4,611.00万元 | 1.27% | -- |
| 26 | 1997-04 | 1,356.00万元 | 0.39% | -- |
| 27 | 1996-04 | 2,712.00万元 | 2.48% | -- |
| 28 | 1994-03 | 1,133.95万元 | 1.55% | 12.27% |
| 29 | 1995-07 | 1,043.23万元 | -- | -- |
| 30 | 1992-10 | 253.11万元 | -- | -- |
| 累计分红金额 | 28.59亿元 |
融资情况表
| 序号 | 融资类型 | 募资时间 | 实际募资金额 |
|---|---|---|---|
| 1 | 配股 | 1997 | 4.75亿元 |
| 2 | 配股 | 1995 | 7,500.00万元 |
| 3 | 配股 | 1993 | 1.36亿元 |
| 累计融资金额 | 6.86亿元 |
1、经营分析总结
2023年净利润亏损9.02亿元，是10年来的首次亏损，近4年净利润持续下降，主要是由于存货减值损失-8.42亿元。
由于营收的下降，2023年主营利润2.89亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2022年年报 | 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 59 | 28 | 47 | 38 | 18 |
| 行业中位数 | 55 | 44 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 28 | 34 | 51 | 43 | 64 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.77 | 1.14 | 1.10 | 1.30 | 1.40 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | -0.73 | - | -1.75 | - | -2.32 |
| 描述 | 非常有可能 | - | 非常有可能 | - | 可能性不高 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期深振业ＡPE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 深振业A | -1.385823 | 4688 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 深振业A | -3.050485 | 5086 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
深振业A神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -1.385 | -3.050 | 72 | 4911 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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