荣盛发展(002146)2023年年报解读：房地产业收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长，主营业务利润扭亏为盈推动净利润扭亏为盈
荣盛房地产发展股份有限公司于2007年上市，实际控制人为“耿建明”。公司主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。
根据荣盛发展2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收589.60亿元，同比大幅增长84.87%。扣非净利润3.19亿元，扭亏为盈。荣盛发展2023年年度净利润15.36亿元，业绩扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为-14.83亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
房地产业收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产业，占比高达95.55%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 563.39亿元 | 95.55% | 17.27% |
| 物业服务 | 15.23亿元 | 2.58% | 28.93% |
| 酒店经营 | 6.96亿元 | 1.18% | 70.86% |
| 其他行业 | 3.23亿元 | 0.55% | -27.86% |
| 产业园区 | 7,933.16万元 | 0.13% | -55.12% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产业 | 563.39亿元 | 95.55% | 17.27% |
| 物业服务 | 15.23亿元 | 2.58% | - |
| 酒店经营 | 6.96亿元 | 1.18% | - |
| 其他行业 | 3.23亿元 | 0.55% | - |
| 产业园区 | 7,933.16万元 | 0.13% | - |
2、房地产业收入的大幅增长推动公司营收的大幅增长
2023年公司营收589.60亿元，与去年同期的318.92亿元相比，大幅增长了84.87%，主要是因为房地产业本期营收563.39亿元，去年同期为288.79亿元，同比大幅增长了95.09%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产业 | 563.39亿元 | 288.79亿元 | 95.09% |
| 其他业务 | 26.21亿元 | 30.14亿元 | - |
| 合计 | 589.60亿元 | 318.92亿元 | 84.87% |
3、房地产业毛利率的大幅增长推动公司毛利率的大幅增长
2023年公司毛利率从去年同期的2.39%，同比大幅增长到了今年的17.86%，主要是因为房地产业本期毛利率17.27%，去年同期为2.23%，同比大幅增长近7倍。
4、公司年度向前五大供应商采购的金额占比下降
从2019年至今，公司年度向前五大供应商采购的金额占比持续下滑且整体大幅下滑，从2019年的9.03%下降至2023年的2.64%，锐减70%。
主营业务利润扭亏为盈推动净利润扭亏为盈
1、净利润扭亏为盈
本期净利润为15.36亿元，去年同期-184.26亿元，扭亏为盈。
净利润扭亏为盈的原因是（1）主营业务利润本期为42.60亿元，去年同期为-60.62亿元，扭亏为盈；（2）资产减值损失本期损失9.10亿元，去年同期损失70.57亿元，同比大幅增长；（3）信用减值损失本期损失4.26亿元，去年同期损失39.52亿元，同比大幅增长。
净利润从2020年年度到2022年年度呈现下降趋势，从77.74亿元下降到-184.26亿元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从-184.26亿元增长到15.36亿元。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 589.60亿元 | 318.92亿元 | 84.87% |
| 营业成本 | 484.28亿元 | 311.31亿元 | 55.56% |
| 销售费用 | 15.00亿元 | 16.85亿元 | -10.97% |
| 管理费用 | 13.20亿元 | 17.64亿元 | -25.20% |
| 财务费用 | 21.80亿元 | 22.95亿元 | -5.03% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 12.00亿元 | 6.22亿元 | 92.82% |
2023年年度主营业务利润为42.60亿元，去年同期为-60.62亿元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为589.60亿元，同比大幅增长84.87%；（2）毛利率本期为17.86%，同比大幅增长了15.47%。
3、非主营业务利润亏损有所减小
荣盛发展2023年年度非主营业务利润为-15.24亿元，去年同期为-117.42亿元，亏损有所减小。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 42.60亿元 | 277.28% | -60.62亿元 | 170.27% |
| 投资收益 | -3.14亿元 | -20.47% | -5.08亿元 | 38.10% |
| 资产减值损失 | -9.10亿元 | -59.21% | -70.57亿元 | 87.11% |
| 营业外支出 | 2.61亿元 | 16.99% | 2.67亿元 | -2.26% |
| 信用减值损失 | -4.26亿元 | -27.72% | -39.52亿元 | 89.22% |
| 资产处置收益 | 3.14亿元 | 20.46% | 862.22万元 | 3546.31% |
| 其他 | 7,295.31万元 | 4.75% | 3,311.02万元 | 120.33% |
| 净利润 | 15.36亿元 | 100.00% | -184.26亿元 | 108.34% |
4、管理费用下降
2023年公司营收589.60亿元，同比大幅增长84.87%，虽然营收在增长，但是管理费用却在下降。
本期管理费用为13.19亿元，同比下降25.2%。管理费用下降的原因是：
（1）办公费及折旧费本期为3.38亿元，去年同期为5.45亿元，同比大幅下降了38.01%。
（2）职工薪酬本期为6.10亿元，去年同期为7.51亿元，同比下降了18.73%。
（3）其他本期为3.12亿元，去年同期为4.00亿元，同比下降了21.85%。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 6.10亿元 | 7.51亿元 |
| 办公费及折旧费 | 3.38亿元 | 5.45亿元 |
| 其他 | 3.71亿元 | 4.68亿元 |
| 合计 | 13.19亿元 | 17.64亿元 |
存货周转率大幅提升，存货跌价损失大幅拉低利润
坏账损失9.10亿元，大幅拉低利润
2023年，荣盛发展资产减值损失9.10亿元，导致企业净利润从盈利24.46亿元下降至盈利15.36亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计9.10亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | 15.36亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -9.10亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -9.10亿元 |
其中，开发成本，开发产品本期分别计提5.87亿元，3.23亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 5.87亿元 |
| 开发产品 | 3.23亿元 |
目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为1,090.79亿元，228.22亿元，应注意后续的减值风险。
2023年企业存货周转率为0.31，在2022年到2023年荣盛发展存货周转率从0.17大幅提升到了0.31，存货周转天数从2117天减少到了1161天。2023年荣盛发展存货余额合计1,358.86亿元，占总资产的70.47%，同比去年的1,682.11亿元大幅下降了19.22%。
（注：为了展示周转率的真实情况，以上周转率均恢复至本期“存货跌价准备和合同履约成本减值准备”之前的水平）
从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到79.25%，余额同比减少23.01%；其次，开发产品占比18.00%。
存货分类
| 项目名称 | 期末余额 | 累计计提 | 账面价值 |
|---|---|---|---|
| 开发成本 | 1,149.75亿元 | 58.96亿元 | 1,090.79亿元 |
| 开发产品 | 261.14亿元 | 32.92亿元 | 228.22亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
荣盛发展属于房地产开发与经营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，2022年商品房销售额同比下滑26.7%，2023年政策支持下市场逐步筑底，全年销售额回升至13.3万亿元。未来行业将加速向“高品质住宅+多元业态”转型，2025年预计形成15万亿规模市场，年复合增速约3%-5%，重点聚焦城市更新、租赁住房及智慧社区领域。
2、市场地位及占有率
作为全国性中型房企，荣盛发展2021年以1345.58亿元签约金额位列行业前20强，市场占有率约0.8%。2024年受行业集中度提升影响，其市占率下滑至0.5%左右，在克而瑞房企销售榜排名降至前30位。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 荣盛发展（002146） | 全国性综合开发商，布局住宅开发、商业运营及文旅产业 | 2024年文旅项目营收占比超40% |
| 万科A（000002） | 国内最大住宅开发商，覆盖住宅、物流、商业等领域 | 2025年1-2月销售额486亿元居行业首位 |
| 保利发展（600048） | 央企背景头部房企，聚焦一二线核心城市开发 | 2024年销售额连续三年稳居行业前二 |
| 金地集团（600383） | 深耕长三角及粤港澳的综合性开发商 | 2024年市占率1.2%位列行业第12位 |
| 华夏幸福（600340） | 曾为产业新城模式代表企业，当前债务重组中 | 2024年完成债务重组签约率超80% |
技术人员人数下降
从2020年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2020年的24778人下降至2023年的13765人。
其中，2023年公司的技术人员人数下降了55.84%，从2022年的231人减少至2023年的102人，当前人数占员工总数的0.74%。
员工人数减少薪酬在上涨
2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从10.75万元上涨到了12.48万元。
1、经营分析总结
2019-2022年公司净利润持续下降，2023年净利润15.36亿元，同比去年扭亏为盈。
2019-2022年公司主营利润持续下降，由于营收和毛利率的同步大幅增长，2023年主营利润42.60亿元，同比去年扭亏为盈。
总体来说，公司盈利能力较差，但是在行业中却处于较高水平。
2、经营评分及排名
| 2022年年报 | 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 15 | 15 | 76 | 37 | 62 |
| 行业中位数 | 55 | 44 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 77 | 51 | 15 | 46 | 23 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 1.13 | 0.30 | 0.24 | 0.14 | -0.10 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期荣盛发展PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 荣盛发展 | 0.497187 | 3813 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 荣盛发展 | 2.060356 | 2263 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
荣盛发展神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.4971 | 2.0603 | 28 | 3172 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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