中交地产(000736)2023年年报解读：房地产销售收入的下降导致公司营收的下降，净利润由盈转亏但现金流净额由负转正
中交地产股份有限公司于1997年上市。公司从事主要业务为房地产开发经营与销售业务，主要产品为房地产销售、房产租赁、物业管理。
根据中交地产2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收324.68亿元，同比下降15.60%。扣非净利润-17.19亿元，较去年同期亏损增大。中交地产2023年年度净利润-14.72亿元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。本期经营活动产生的现金流净额为70.49亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
房地产销售收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产销售，占比高达99.27%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 322.31亿元 | 99.27% | 10.23% |
| 其他 | 1.37亿元 | 0.42% | 26.22% |
| 房产租赁 | 8,929.39万元 | 0.28% | 75.32% |
| 物业管理 | 1,065.21万元 | 0.03% | -37.71% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产销售 | 322.31亿元 | 99.27% | 10.23% |
| 其他 | 1.37亿元 | 0.42% | 26.22% |
| 房产租赁 | 8,929.39万元 | 0.28% | 75.32% |
| 物业管理 | 1,065.21万元 | 0.03% | -37.71% |
2、房地产销售收入的下降导致公司营收的下降
2023年公司营收324.68亿元，与去年同期的384.67亿元相比，下降了15.59%，主要是因为房地产销售本期营收322.31亿元，去年同期为382.92亿元，同比下降了15.83%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产销售 | 322.31亿元 | 382.92亿元 | -15.83% |
| 其他 | 1.37亿元 | 1.18亿元 | 15.83% |
| 房产租赁 | 8,929.39万元 | 4,936.07万元 | 80.9% |
| 物业管理 | 1,065.21万元 | 758.04万元 | 40.52% |
| 合计 | 324.68亿元 | 384.67亿元 | -15.59% |
3、房地产销售毛利率的下降导致公司毛利率的下降
2023年公司毛利率从去年同期的13.43%，同比下降到了今年的10.46%，主要是因为房地产销售本期毛利率10.23%，去年同期为13.28%，同比下降22.97%，归因于建筑安装工程费成本在小幅增长。
4、房地产销售毛利率持续下降
值得一提的是，房地产销售在营收额下降的同时，而且毛利率也在下降。2020-2023年房地产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2020年的26.26%，大幅下降到2023年的10.23%。
净利润由盈转亏但现金流净额由负转正
1、营业总收入同比降低15.60%，净利润由盈转亏
2023年年度，中交地产营业总收入为324.68亿元，去年同期为384.67亿元，同比下降15.60%，净利润为-14.72亿元，去年同期为10.22亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是：
虽然所得税费用本期支出6.66亿元，去年同期支出11.60亿元，同比大幅增长；
但是（1）主营业务利润本期为6.64亿元，去年同期为28.50亿元，同比大幅下降；（2）资产减值损失本期损失13.17亿元，去年同期损失5.68亿元，同比大幅下降。
值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。
2、主营业务利润同比大幅下降76.70%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 324.68亿元 | 384.67亿元 | -15.60% |
| 营业成本 | 290.72亿元 | 333.00亿元 | -12.70% |
| 销售费用 | 11.20亿元 | 10.63亿元 | 5.43% |
| 管理费用 | 4.35亿元 | 4.65亿元 | -6.47% |
| 财务费用 | 6.98亿元 | 3.01亿元 | 131.71% |
| 研发费用 | 377.91万元 | 485.89万元 | -22.22% |
| 所得税费用 | 6.66亿元 | 11.60亿元 | -42.55% |
2023年年度主营业务利润为6.64亿元，去年同期为28.50亿元，同比大幅下降76.70%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为324.68亿元，同比下降15.60%；（2）毛利率本期为10.46%，同比下降了2.97%。
3、非主营业务利润亏损增大
中交地产2023年年度非主营业务利润为-14.70亿元，去年同期为-6.68亿元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 6.64亿元 | -45.10% | 28.50亿元 | -76.70% |
| 资产减值损失 | -13.17亿元 | 89.48% | -5.68亿元 | -131.91% |
| 信用减值损失 | -1.87亿元 | 12.70% | -2.75亿元 | 31.90% |
| 其他 | 6,038.99万元 | -4.10% | 3.25亿元 | -81.40% |
| 净利润 | -14.72亿元 | 100.00% | 10.22亿元 | -244.01% |
4、财务费用大幅增长
2023年公司营收324.68亿元，同比下降15.59%，虽然营收在下降，但是财务费用却在增长。
本期财务费用为6.98亿元，同比大幅增长131.71%。财务费用大幅增长的原因如下表所示：
| 财务费用增长项 | 本期发生额 | 上期发生额 | 财务费用下降项 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 利息资本化金额 | -26.88亿元 | -31.64亿元 | 合同负债及租赁负债中含融资成分利息 | 13.04亿元 | 17.59亿元 |
| 利息资本化金额 | -26.88亿元 | -31.64亿元 | 借款及债券利息支出 | 35.65亿元 | 38.35亿元 |
行业分析
1、行业发展趋势
中交地产属于房地产开发与经营行业。 房地产行业近三年经历深度调整，市场容量从2022年的13.3万亿元收缩至2024年的10.8万亿元，政策端持续优化限购限贷并加大保障房供给。行业集中度加速提升，TOP50房企市占率突破62%，未来将呈现分化发展格局，核心城市改善型需求与代建、城市更新等新模式形成增量空间，预计2025年市场规模稳定在10万亿级。
2、市场地位及占有率
中交地产作为中交集团旗下唯一A股地产平台，2024年全口径销售额位列克而瑞榜单第48位，重点布局长三角及成渝都市圈，在央企地产商中属第二梯队，当前市占率约0.6%，土地储备72%位于二线城市。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 中交地产（000736） | 中交集团核心地产平台，聚焦住宅开发和城市综合体 | 2024年权益销售额排名行业第37位，代建业务新签合约额突破80亿元 |
| 保利发展（600048） | 央企龙头房企，全国化布局住宅及商业地产 | 2024年市占率4.2%保持行业前二，年内新增货值超2000亿元 |
| 招商蛇口（001979） | 招商局集团旗下城市运营商，涉足产城融合 | 2024年前三季度综合开发业务营收占比89%，持有型物业NOI增长15% |
| 华润置地（1109.HK） | 高端商业地产领导者，万象城品牌运营商 | 2024年在营购物中心达86个，投资物业收入占比提升至23% |
| 万科A（000002） | 混合所有制房企标杆，多元化业务协同发展 | 2024年开发业务销售额居行业第三，物流仓储规模突破千万平米 |
员工总人数下降
从2021年至今，公司员工人数持续下滑且整体大幅下滑，从2021年的1743人下降至2023年的804人，人数锐减53%。
本期企业员工构成情况如下：销售人员56人，生产人员168人。
员工人数减少薪酬在上涨
2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从51.66万元上涨到了61.75万元。
1、经营分析总结
2023年净利润亏损14.72亿元，是10年来的首次亏损。
由于营收和毛利率的同步下降，2023年主营利润6.64亿元，较去年同期大幅下降。
总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。
2、经营评分及排名
| 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|
| 评分 | 14 | 15 | 18 |
| 行业中位数 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 76 | 68 | 66 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.73 | 0.82 | 0.84 | 0.89 | 1.10 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | |
| M值 | 分数 | -0.88 | - | -1.63 | - | -0.67 |
| 描述 | 非常有可能 | - | 非常有可能 | - | 非常有可能 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
注2:M-Score模型是由印第安纳大学凯利商学院的会计教授 Messod D.Beneish在1999年提出的判断一家公司是否有财务报表作假可能的侦测模型。
| M值范围 | 财务造假可能 |
|---|---|
| 分值 >= -1.78 | 非常有可能 |
| -1.78>分值>=-2.22 | 有一定的可能性 |
| 分值 < -2.22 | 可能性不高 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期中交地产PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 中交地产 | -0.361333 | 4366 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 中交地产 | -0.966382 | 4649 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
中交地产神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| -0.361 | -0.966 | 62 | 4518 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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