根据城建发展2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收203.63亿元，同比下降17.10%。扣非净利润5.21亿元，扭亏为盈。城建发展2023年年度净利润9,104.73万元，业绩扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为131.16亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司主要从事房地产开发、租赁、物业管理，其中房地产开发(房屋销售)为第一大收入来源，占比95.01%。

2023年公司营收203.63亿元，与去年同期的245.62亿元相比，下降了17.09%，主要是因为房地产开发本期营收195.14亿元，去年同期为237.24亿元，同比下降了17.75%。

2023年公司毛利率从去年同期的13.73%，同比大幅增长到了今年的20.39%，主要是因为房地产开发本期毛利率18.29%，去年同期为11.24%，同比大幅增长62.72%，归因于土地、建安等成本有所下降。

在销售模式上，企业主要渠道为房地产开发，占主营业务收入的97.01%。2023年房地产开发营收195.14亿元，相较于去年下降17.75%，同期毛利率为18.29%，同比增加7.05个百分点。

2023年年度，城建发展营业总收入为203.63亿元，去年同期为245.62亿元，同比下降17.10%，净利润为9,104.73万元，去年同期为-8.84亿元，扭亏为盈。

净利润扭亏为盈的原因是：

虽然资产减值损失本期损失9.59亿元，去年同期损失5.43亿元，同比大幅下降；

但是（1）投资收益本期为4.87亿元，去年同期为-6.40亿元，扭亏为盈；（2）公允价值变动收益本期为-1.92亿元，去年同期为-7.42亿元，亏损有所减小。

净利润从2019年年度到2022年年度呈现下降趋势，从22.22亿元下降到-8.84亿元，而2022年年度到2023年年度呈现上升状态，从-8.84亿元增长到9,104.73万元。

城建发展2023年年度非主营业务利润为-6.29亿元，去年同期为-19.29亿元，亏损有所减小。

在2023年报告期末，城建发展用于对外股权投资的资产为26.94亿元，对外股权投资所产生的收益为3.67亿元，占净利润9,104.73万元的402.95%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益3.68亿元和处置外股权投资的收益-106.83万元。

深圳市中科招商创业投资有限公司业务性质为投资高新技术产业和其他技术创新产业。

同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

北京京城佳业物业股份有限公司业务性质为物业管理。

同比上期看起来，投资收益有所减少。

从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为3.67亿元，相比去年同期大幅上升了11.9亿元，变化率为144.58%。

2023年年度，公司的其他收益为3,460.77万元，占净利润比重为38.01%，较去年同期增加178.35%。

在2023年报告期末，城建发展用于投资的资产为97.2亿元。投资所产生的收益对净利润的贡献为-7,114.02万元，占净利润9,104.73万元的-78.14%。

2023年度投资主要投资内容如表所示：

从投资收益来源方式来看，主要来源于交易性金融资产在持有期间的投资收益和交易性金融资产公允价值变动收益。

企业的投资资产持续小幅下滑，由2020年的154.43亿元小幅下滑至2023年的139.06亿元，变化率为-9.96%，而企业的投资收益持续上升，由2021年的-6.69亿元上升至2023年的-7,114.02万元，变化率为89.37%。

2023年企业存货周转率为0.17，在2022年到2023年城建发展存货周转率从0.23下降到了0.17，存货周转天数从1565天增加到了2117天。2023年城建发展存货余额合计912.20亿元，占总资产的67.34%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到68.96%，余额同比减少11.47%；其次，开发产品占比31.04%，余额同比增长18.54%。

城建发展属于房地产开发行业，聚焦住宅、商业及城市综合开发领域 近三年房地产行业经历深度调整，市场集中度提升，2023年百强房企市占率超60%，但开发投资同比下滑7.2%。未来行业将聚焦城市更新、保障性住房和绿色建筑，预计2025年城市更新市场规模达9万亿元，绿色建筑占比提升至30%，行业向精细化、多元化转型

城建发展作为北京区域龙头房企，克而瑞2023年北京房企销售榜位列第二，全国百强房企排名第48位，京津冀区域市占率约3.8%，文旅地产板块营收占比提升至2024年的22%

从2019年至今，公司员工人数持续下滑且整体大幅下滑，从2019年的2757人下降至2023年的909人，人数锐减67%。

本期企业员工构成情况如下：销售人员191人，生产人员219人，技术人员197人。

2023年扣非净利润5,287.11万元，同比去年扭亏为盈，净利润近两年主要依赖于投资收益。

2023年主营利润11.97亿元，归因于毛利率的大幅增长。

城建发展金融投资最近5年，收益平均占净利润0.7%，金融投资平均占总资产的3.77%，平均投资收益率为-1.2%。金融投资金额连续4年下降，金融投资收益连续3年上升，但是投资收益仍是亏损状态。投资收益主要来源于交易性金融资产在持有期间的投资收益、中国信托保障基金等。2023年金融投资39.52亿元，占总资产2.85%，收益-7,114.02万元，占净利润78.14%。

城建发展对外股权投资最近5年，收益平均占净利润116.35%，对外股权投资平均占总资产的2.11%，平均投资收益率为6.8%。虽然2019年-2022年的对外股权投资收益逐步下降，但2023年投资收益3.67亿元，同比上期投资收益大幅提高，扭亏为盈，是净利润的402.95%。投资收益主要来源于北京建远万誉房地产开发有限公司、深圳市中科招商创业投资有限公司等。2023年对外股权投资26.94亿元，占总资产1.95%。

总体来说，公司盈利能力不佳，但在行业中处于中等水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期城建发展PE-TTM为负，参考价值不大。