根据南国置业2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收10.59亿元，同比大幅下降89.22%。扣非净利润-16.20亿元，较去年同期亏损增大。南国置业2023年年度净利润-17.57亿元，业绩较去年同期亏损增大。本期经营活动产生的现金流净额为15.78亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司的主营业务为房地产业，主要产品包括物业销售和物业出租及物业管理两项，其中物业销售占比46.74%，物业出租及物业管理占比46.67%。

2023年公司营收10.59亿元，与去年同期的98.19亿元相比，大幅下降了89.22%，主要是因为物业销售本期营收4.95亿元，去年同期为92.91亿元，同比大幅下降了94.67%。

2023年公司毛利率从去年同期的6.88%，同比大幅下降到了今年的-55.03%，主要是因为物业销售本期毛利率-26.98%，去年同期为13.1%，同比大幅下降近3倍。

2023年年度，南国置业营业总收入为10.59亿元，去年同期为98.19亿元，同比大幅下降89.22%，净利润为-17.57亿元，去年同期为-5.88亿元，较去年同期亏损增大。

净利润亏损增大的原因是：

虽然所得税费用本期收益2,124.43万元，去年同期支出1.65亿元，同比大幅增长；

但是（1）主营业务利润本期为-13.88亿元，去年同期为-3.94亿元，亏损增大；（2）营业外利润本期为837.57万元，去年同期为1.69亿元，同比大幅下降。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为-13.88亿元，去年同期为-3.94亿元，较去年同期亏损增大。

主营业务利润亏损增大主要是由于（1）营业总收入本期为10.59亿元，同比大幅下降89.22%；（2）毛利率本期为-55.03%，同比大幅下降了61.91%。

南国置业2023年年度非主营业务利润为-3.91亿元，去年同期为-2,932.63万元，亏损增大。

2023年公司营收10.59亿元，同比大幅下降89.22%，虽然营收在下降，但是管理费用却在增长。

本期管理费用为1.12亿元，同比增长22.74%。

管理费用增长的原因是：

虽然品牌宣传费本期为30.71万元，去年同期为380.41万元，同比大幅下降了91.93%；

但是（1）职工薪酬本期为7,715.55万元，去年同期为6,006.27万元，同比增长了28.46%；（2）专业服务费本期为1,140.73万元，去年同期为593.48万元，同比大幅增长了92.21%。

在2023年报告期末，南国置业用于对外股权投资的资产为32.86亿元，对外股权投资所产生的收益为2,214.2万元。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益-690.14万元和处置外股权投资的收益1,746.15万元。

广州招赢房地产有限责任公司业务性质为房地产开发。

同比上期看起来，投资亏损有所缓解。

深圳市国润金海房地产有限公司业务性质为房地产开发。

同比上期看起来，投资损益由亏转盈。

南京智盛房地产开发有限公司业务性质为房地产开发。

同比上期看起来，投资收益有所减少。

北京金水慧业房地产开发有限公司业务性质为房地产开发。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

从近几年来看，企业的对外股权投资收益持续下滑，由2020年的3.35亿元下滑至2023年的2,214.2万元，增长率为-93.4%。

2023年，南国置业资产减值损失3.23亿元，导致企业净利润从亏损14.34亿元下降至亏损17.57亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计2.15亿元。

其中，开发产品，开发成本本期分别计提1.45亿元，6,991.17万元。

目前，开发产品，开发成本的账面价值仍分别为70.72亿元，59.21亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.12，在2022年到2023年南国置业存货周转率从0.57大幅下降到了0.12，存货周转天数从631天增加到了3000天。2023年南国置业存货余额合计131.88亿元，占总资产的48.05%。

从存货分类来看，开发产品占存货的比例最大，达到54.18%，余额同比减少11.83%；其次，开发成本占比44.38%，余额同比增长13.64%。

2023年年度，企业资产负债率为91.98%，去年同期为85.67%，负债率很高且增加了6.31%。

资产负债率同比增长主要是总负债本期为260.19亿元，同比小幅增长4.03%，另外总资产本期为282.89亿元，同比小幅下降3.11%。

有息负债从2020年年度到2023年年度近4年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

值得注意的是，在有息负债下降的情况下，有息负债的利率从2019年到2023年呈现上升趋势。

流动比率为0.87，去年同期为1.02，同比小幅下降，流动比率降低到了一个较低的水平。

另外速动比率为0.26，去年同期为0.31，同比下降，速动比率在比较低的情况下还在降低。

而且现金比率为0.11，去年同期为0.13，同比下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。

以上说明企业短期偿债压力较大。

南国置业属于商业地产开发与运营行业，聚焦商业综合体、写字楼、文化产业园等业态。 近三年，商业地产行业受宏观经济波动及消费复苏影响呈现结构性分化，传统购物中心增速放缓，但城市更新与智慧商业场景需求推动行业转型。2024年行业整体规模达4.2万亿元，核心城市优质商业项目租金年增长约3%-5%，未来趋势将向轻资产运营、数字化服务及文商旅融合方向延伸，下沉市场社区型商业或成新增长点。

南国置业在国内商业地产领域属区域型龙头企业，依托央企电建地产资源，重点布局武汉、南京等二线核心城市，持有运营商业面积超120万平方米，区域市场占有率约3%-5%，位列行业第二梯队。

从2019年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2019年的815人下降至2023年的524人。

其中，2023年公司的销售人员人数下降了57.89%，从2022年的19人减少至2023年的8人，当前人数占员工总数的1.52%。

2022年-2023年，在员工数量基本不变的情况下，企业人均薪酬从32.56万元上涨到了36.10万元。

最近5年内，公司净利润长期处于亏损状态，2023年净利润亏损17.57亿元，亏损较上期大幅增大。

公司主营利润近5年内均处于亏损状态，由于营收和毛利率的同步大幅下降，2023年主营利润亏损13.88亿元，较去年同期亏损大幅加剧。

总体来说，公司不仅盈利能力堪忧，而且在行业中也属于落后地位。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期南国置业PE-TTM为负，参考价值不大。