根据轻纺城2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收8.55亿元，同比小幅增长4.22%。扣非净利润2.07亿元，同比小幅下降9.17%。轻纺城2023年年度净利润2.28亿元，业绩同比大幅下降80.93%。本期经营活动产生的现金流净额为8,109.63万元，营收同比小幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司的主营业务为租赁业。

2023年公司营收8.55亿元，与去年同期的8.20亿元相比，小幅增长了4.22%，主要是因为租赁业本期营收7.98亿元，去年同期为7.73亿元，同比小幅增长了3.27%。

2023年公司毛利率从去年同期的56.45%，同比小幅下降到了今年的48.92%，主要是因为租赁业本期毛利率45.55%，去年同期为53.93%，同比下降15.54%，主要原因是一方面是合计成本在有所增长，另一方面市场物业支出成本在大幅增长。公司对此的解释是：主要系城市服务公司并表导致成本增加及市场维修费用增加的共同影响所致。

产品毛利率方面，虽然租赁业营收额在增长，但是毛利率却在下降。2021-2023年租赁业毛利率呈下降趋势，从2021年的57.87%，下降到2023年的45.55%。

2023年年度，轻纺城营业总收入为8.55亿元，去年同期为8.20亿元，同比小幅增长4.22%，净利润为2.28亿元，去年同期为11.93亿元，同比大幅下降80.93%。

净利润同比大幅下降的原因是：

虽然所得税费用本期支出5,265.45万元，去年同期支出3.88亿元，同比大幅增长；

但是资产处置收益本期为24.77万元，去年同期为12.68亿元，同比大幅下降。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为1.39亿元，去年同期为2.70亿元，同比大幅下降48.38%。

虽然营业总收入本期为8.55亿元，同比小幅增长4.22%，不过（1）财务费用本期为2,589.57万元，同比大幅增长2.10倍；（2）毛利率本期为48.92%，同比小幅下降了7.53%，导致主营业务利润同比大幅下降。

轻纺城2023年年度非主营业务利润为1.41亿元，去年同期为13.12亿元，同比大幅下降。

本期财务费用为2,589.57万元，去年同期为-2,347.91万元，表示由上期的财务收益，变为本期的财务支出。重要原因在于：

（1）利息支出本期为4,598.75万元，去年同期为956.57万元，同比大幅增长了近4倍。

（2）利息收入本期为2,034.02万元，去年同期为3,317.93万元，同比大幅下降了38.7%。

本期销售费用为5,961.01万元，同比大幅增长45.64%。归因于广告及业务宣传费本期为5,070.13万元，去年同期为3,554.37万元，同比大幅增长了42.64%。

本期管理费用为8,992.18万元，同比增长28.06%。管理费用增长的原因是：

（1）职工薪酬本期为5,852.23万元，去年同期为4,821.24万元，同比增长了21.38%。

（2）办公费、邮电通讯费及会务费、中介机构费用等本期为1,226.86万元，去年同期为614.89万元，同比大幅增长了99.52%。

2023年年度，轻纺城净利润为2.28亿元，去年同期为11.93亿元，同比大幅下降80.93%。净现金流为8.35亿元，去年同期为2.79亿元，同比大幅增长199.08%。

净现金流同比大幅增长原因是：

从近10年数据看到经营活动现金流量净额与净利润之比长期小于1，这可能表明企业的净利润质量堪忧。

本期净利润为2.28亿元，而经营现金流净额为8,109.63万元。净利润大于经营现金流净额的主要原因为：与经营无关的费用与亏损为-1.02亿元，与经营无关的费用与亏损为-2.75亿元，这部分亏损在净利润调整为经营现金流量表时要加上。

在2023年报告期末，轻纺城用于金融投资的资产为17.64亿元。金融投资所产生的收益对净利润的贡献为1.02亿元，占净利润2.28亿元的44.72%。

2023年度金融投资主要投资内容如表所示：

2022年度金融投资主要投资内容如表所示：

从金融投资收益来源方式来看，主要来源于其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入。

从同期对比来看，企业的金融投资收益相比去年同期大幅上升了6,326.24万元，变化率为164.39%。

在2023年报告期末，轻纺城用于对外股权投资的资产为8.2亿元，对外股权投资所产生的收益为3,380.55万元。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益3,381.22万元和处置外股权投资的收益-6,742.43元。

会稽山绍兴酒股份有限公司业务性质为制造业。

同比上期看起来，投资收益有所增长。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续小幅上升，由2019年的6.46亿元小幅上升至2023年的8.2亿元，增长率为26.8%。

2023年，轻纺城在建工程余额合计23.57亿元，较去年的11.23亿元大幅增长。主要在建的重要工程是轻纺数字物流港。

在建工程本期新增投入金额为11.62亿元，其中追加投入轻纺数字物流港9.90亿元。

该项目于2022年2月10日发布建设公告。

项目建设期为2年。

3、项目建设规模及内容：

项目建成后，引入和集聚柯桥区纺织产业后处理小微企业，可满足入驻约150-200家纺织小微企业，实现营业收入约16,300万元，进一步提升区域产业配套生产能力和综合竞争力。

轻纺城属于纺织服装及服饰业（专业市场）。 纺织专业市场近三年受疫情及外贸波动影响增速放缓，但内需消费升级带动中高端面料需求增长，2023年行业规模约1.2万亿元，未来三年复合增速预计5%-7%，智能化仓储、数字化交易平台及绿色低碳转型成为核心趋势，东南亚供应链竞争加剧倒逼国内高端化发展。

轻纺城为国内规模最大的纺织品集散中心，2023年市场交易额超2500亿元，占全国纺织专业市场交易总额约18%，位列行业前三，其数字化平台“网上轻纺城”注册企业超10万家，线上撮合交易占比提升至25%

从2021年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2021年的1052人下降至2023年的849人。

本期企业员工构成情况如下：销售人员28人，技术人员43人。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在减少，但是人均薪酬从23.61万元上涨到了27.31万元。

2019-2022年公司净利润持续增长，2023年净利润2.28亿元，较上期大幅下降。

公司主营利润近3年持续下降，2023年主营利润1.39亿元，较去年同期大幅下降，一方面是因为公司毛利率在小幅下降，另一方面则是财务费用在大幅增长。

轻纺城金融投资最近5年，收益平均占净利润22.87%，金融投资平均占总资产的18.4%，平均投资收益率为4.43%。虽然2020年-2022年的金融投资收益逐步下降，但是2023年投资收益1.02亿元，同比上期投资收益扭转颓势，投资收益大幅提高，占净利润的44.72%。投资收益主要来源于其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入。2023年金融投资17.64亿元，占总资产14.22%。

值得一提的是，2023年年报显示新增投入轻纺数字物流港、轻纺智谷数字工业园区建设项目，有可能为后期带来利润上的飞跃。

总体来说，公司盈利能力较差，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，轻纺城近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，轻纺城的PE-TTM是28.32，而商业物业经营行业的PE-TTM是25.76，轻纺城高于商业物业经营行业的PE-TTM。