根据香江控股2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收33.00亿元，同比大幅下降45.50%。扣非净利润-1.10亿元，由盈转亏。香江控股2023年年度净利润-4,833.63万元，业绩由盈转亏。近十年净利润首次为负。本期经营活动产生的现金流净额为10.63亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。

公司主要从事商品房、商铺及写字楼销售、商贸流通运营、其他。

2023年公司营收33.00亿元，与去年同期的60.55亿元相比，大幅下降了45.5%，主要是因为商品房商铺及写字楼销售本期营收19.24亿元，去年同期为47.11亿元，同比大幅下降了59.16%。

2023年公司毛利率从去年同期的31.9%，同比小幅增长到了今年的36.6%，主要是因为商品房商铺及写字楼销售本期毛利率28.66%，去年同期为26.02%，同比小幅增长10.15%。

2023年年度，香江控股营业总收入为33.00亿元，去年同期为60.55亿元，同比大幅下降45.50%，净利润为-4,833.63万元，去年同期为8,440.34万元，由盈转亏。

净利润由盈转亏的原因是：

虽然资产减值损失本期损失2.17亿元，去年同期损失5.49亿元，同比大幅增长；

但是（1）主营业务利润本期为3.02亿元，去年同期为8.03亿元，同比大幅下降；（2）投资收益本期为-1.20亿元，去年同期为821.46万元，由盈转亏。

值得注意的是，今年净利润为近10年最低值。

2023年年度主营业务利润为3.02亿元，去年同期为8.03亿元，同比大幅下降62.37%。

虽然毛利率本期为36.60%，同比小幅增长了4.70%，不过营业总收入本期为33.00亿元，同比大幅下降45.50%，导致主营业务利润同比大幅下降。

香江控股2023年年度非主营业务利润为-8,760.13万元，去年同期为-4.02亿元，亏损有所减小。

2023年年度，香江控股净现金流为-14.03亿元，去年同期为1.20亿元，由正转负。

净现金流由正转负的原因是：

虽然（1）经营性应付项目的增加本期为-9.75亿元，去年同期为-36.66亿元，同比大幅增长73.40%；（2）偿还债务支付的现金本期为22.68亿元，同比大幅下降43.79%。

但是（1）取得借款收到的现金本期为3,100.00万元，同比大幅下降99.07%；（2）存货的减少本期为8.82亿元，同比大幅下降65.54%。

香江控股2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为6,948.74万元，非经常性损益为1.79亿元。

本期非经常性损益项目概览表：

本期非流动资产处置损益主要是资产处置，金额为2.50亿元，非流动资产处置损益的具体构成是长期资产处置利得2.50亿元。

在2023年报告期末，香江控股用于对外股权投资的资产为1.81亿元，对外股权投资所产生的收益为-1.2亿元，占净利润-4,833.63万元的248.94%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益-1.2亿元和处置外股权投资的收益-15万元。

同比上期看起来，投资损益由盈转亏。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续下滑，由2021年的3.77亿元下滑至2023年的1.81亿元，增长率为-52.0%。且企业的对外股权投资收益为-1.2亿元，相比去年同期下滑了1.28亿元，变化率为-16.29倍。

2023年企业存货周转率为0.17，在2022年到2023年香江控股存货周转率从0.28大幅下降到了0.17，存货周转天数从1285天增加到了2117天。2023年香江控股存货余额合计114.05亿元，占总资产的61.18%，同比去年的126.70亿元小幅下降了9.99%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到49.15%，余额同比减少15.88%；其次，开发产品占比43.87%。

2023年年度，企业资产负债率为68.63%，去年同期为72.26%，同比小幅下降了3.63%。

资产负债率同比下降主要是总负债本期为138.28亿元，同比下降21.48%，另外总资产本期为201.48亿元，同比下降17.33%。

有息负债从2021年年度到2023年年度近3年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。

香江控股本期支付利息的现金为2.77亿元，有息负债的利率为8.32%，而去年同期为7.10%，同比增长。

香江控股属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产运营及家居卖场等多元化业务。 近三年房地产行业受政策调控、市场供需结构性调整及经济周期影响，增速趋缓但逐步转向高质量发展。2023年行业规模约18.2万亿元，2024年预计微增至18.5万亿元，未来五年复合增长率或维持3%-5%。发展趋势聚焦产城融合、存量资产运营及轻资产服务输出，预计2030年行业市场空间超45万亿元，其中商业运营、产业地产等细分领域占比将提升至30%以上。

香江控股在华南区域具备较强品牌影响力，家居卖场市占率居华南前三，商业地产运营管理规模超200万平米。但全国房地产销售规模排名在50名之外，住宅开发业务市占率不足0.3%，属于区域性中型房企。

从2020年至今，公司员工人数整体持续下滑，从2020年的3829人下降至2023年的2697人。

其中，2023年公司的销售人员人数下降了30.18%，从2022年的275人减少至2023年的192人，当前人数占员工总数的7.11%。

近5年公司扣非净利润持续下降，2023年扣非净利润亏损较上期大幅增大。

由于营收的大幅下降，2023年主营利润3.02亿元，较去年同期大幅下降。

香江控股对外股权投资最近5年，收益平均占净利润21.55%，对外股权投资平均占总资产的0.98%，平均投资收益率为-18.42%。2023年对外股权投资1.81亿元，占总资产0.9%，收益-1.2亿元，占净利润248.94%。投资收益主要来源于天津市花千里房地产开发有限公司(“花千里”)。

2023年扣非净利润亏损2.27亿元，由于非经常性损益贡献了1.79亿元，净利润减亏至-4,833.63万元。

总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，香江控股近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，香江控股的PE-TTM是39040.29，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，香江控股的PE-TTM远高于住宅开发行业的PE-TTM。