京能置业(600791)2023年年报解读：住宅收入的下降导致公司营收的下降，高负债且资产负债率持续增加
京能置业股份有限公司于1997年上市。公司的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品为京能·四合上院、京能·天下川、京能·海语城。
根据京能置业2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收45.35亿元，同比下降26.60%。扣非净利润-4.04亿元，由盈转亏。京能置业2023年年度净利润-6.34亿元，业绩由盈转亏。近五年以来，企业的净利润有2年为负，分别为2020年、2023年。在近10年中，2023年年报的净利润亏损达到6.34亿元，而总盈利只有360.25万元，一年亏掉近十年的总盈利。本期经营活动产生的现金流净额为43.36亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
住宅收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产开发，其中住宅收入为第一大收入来源，占比93.11%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 44.55亿元 | 98.23% | 7.11% |
| 其他业务 | 8,010.33万元 | 1.77% | 18.17% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 住宅收入 | 42.23亿元 | 93.11% | 6.18% |
| 车库收入 | 1.13亿元 | 2.49% | 29.14% |
| 储藏间收入 | 1.12亿元 | 2.46% | 18.89% |
| 其他业务 | 8,010.33万元 | 1.77% | 18.17% |
| 商业收入 | 771.11万元 | 0.17% | 20.88% |
2、住宅收入的下降导致公司营收的下降
2023年公司营收45.35亿元，与去年同期的61.79亿元相比，下降了26.6%，主要是因为住宅收入本期营收42.23亿元，去年同期为59.75亿元，同比下降了29.33%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023年报营收 | 2022年报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 住宅收入 | 42.23亿元 | - | - |
| 车库收入 | 1.13亿元 | - | - |
| 储藏间收入 | 1.12亿元 | - | - |
| 商业收入 | 771.11万元 | - | - |
| 京能·四合上院 | - | 2,735.52万元 | -100.0% |
| 金泰·丽富嘉园 | - | 8,947.79万元 | -100.0% |
| 京能·天下川 | - | 2.09亿元 | -100.0% |
| 京能·海语城 | - | 7,873.26万元 | -100.0% |
| 京能·雍清丽苑 | - | 12.85亿元 | -100.0% |
| 京能·丽墅 | - | 1.05亿元 | -100.0% |
| 京能丨电建·洺悦湾 | - | 43.47亿元 | -100.0% |
| 其他业务 | 8,010.33万元 | 3,641.24万元 | - |
| 合计 | 45.35亿元 | 61.79亿元 | -26.6% |
净利润由盈转亏但现金流净额由负转正
1、营业总收入同比降低26.60%，净利润由盈转亏
2023年年度，京能置业营业总收入为45.35亿元，去年同期为61.79亿元，同比下降26.60%，净利润为-6.34亿元，去年同期为1.30亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏的原因是（1）主营业务利润本期为-2.42亿元，去年同期为3.50亿元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期损失3.40亿元，去年同期损失9,182.57万元，同比大幅下降。
净利润从2020年年度到2022年年度呈现上升趋势，从-7,203.21万元增长到1.30亿元，而2022年年度到2023年年度呈现下降状态，从1.30亿元下降到-6.34亿元。
在近10年中，2023年年报的净利润亏损达到6.34亿元，而总盈利只有360.25万元，一年亏掉近十年的总盈利。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 45.35亿元 | 61.79亿元 | -26.60% |
| 营业成本 | 42.04亿元 | 54.02亿元 | -22.18% |
| 销售费用 | 2.06亿元 | 1.96亿元 | 4.81% |
| 管理费用 | 1.88亿元 | 1.15亿元 | 63.35% |
| 财务费用 | 1.47亿元 | 4,905.47万元 | 200.39% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 8,136.19万元 | 1.29亿元 | -37.10% |
2023年年度主营业务利润为-2.42亿元，去年同期为3.50亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为45.35亿元，同比下降26.60%；（2）毛利率本期为7.30%，同比大幅下降了5.27%。
3、非主营业务利润亏损增大
京能置业2023年年度非主营业务利润为-3.11亿元，去年同期为-9,042.61万元，亏损增大。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -2.42亿元 | 38.11% | 3.50亿元 | -168.94% |
| 资产减值损失 | -3.40亿元 | 53.59% | -9,182.57万元 | -269.78% |
| 其他 | 3,171.11万元 | -5.01% | 549.06万元 | 477.55% |
| 净利润 | -6.34亿元 | 100.00% | 1.30亿元 | -585.51% |
4、费用情况
2023年公司营收45.35亿元，同比下降26.6%，虽然营收在下降，但是财务费用、管理费用却在增长。
1）财务费用大幅增长
本期财务费用为1.47亿元，同比大幅增长近2倍。财务费用大幅增长的原因是：虽然利息支出本期为3.28亿元，去年同期为4.90亿元，同比大幅下降了33.03%，但是利息资本化本期为1.77亿元，去年同期为4.36亿元，同比大幅下降了59.3%。
财务费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 利息支出 | 3.28亿元 | 4.90亿元 |
| 减：利息资本化 | -1.77亿元 | -4.36亿元 |
| 其他 | -343.91万元 | -522.57万元 |
| 合计 | 1.47亿元 | 4,905.47万元 |
2）管理费用大幅增长
本期管理费用为1.88亿元，同比大幅增长63.35%。管理费用大幅增长的原因是：
（1）职工薪酬本期为1.35亿元，去年同期为9,550.01万元，同比大幅增长了41.02%。
（2）中介机构服务费本期为1,734.83万元，去年同期为431.64万元，同比大幅增长了近3倍。
（3）诉讼费本期为716.33万元，去年同期为6,683.50元，同比大幅增长了近1071倍。
管理费用主要构成表
| 项目 | 本期发生额 | 上期发生额 |
|---|---|---|
| 职工薪酬 | 1.35亿元 | 9,550.01万元 |
| 中介机构服务费 | 1,734.83万元 | 431.64万元 |
| 诉讼费 | 716.33万元 | 6,683.50元 |
| 其他 | 2,908.44万元 | 1,543.50万元 |
| 合计 | 1.88亿元 | 1.15亿元 |
5、净现金流由负转正
2023年年度，京能置业净现金流为30.06亿元，去年同期为-8.80亿元，由负转正。
存货跌价损失严重影响利润，存货周转率下降
坏账损失3.40亿元，严重影响利润
2023年，京能置业资产减值损失3.40亿元，导致企业净利润从亏损2.94亿元下降至亏损6.34亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计3.40亿元。
资产减值损失
| 项目 | 合计 |
|---|---|
| 净利润 | -6.34亿元 |
| 资产减值损失（损失以“-”号填列） | -3.40亿元 |
| 其中：存货跌价准备（损失以“-”号填列） | -3.40亿元 |
其中，开发成本，开发产品本期分别计提1.71亿元，1.68亿元。
存货跌价准备计提情况
| 项目名称 | 本期计提 |
|---|---|
| 开发成本 | 1.71亿元 |
| 开发产品 | 1.68亿元 |
目前，开发成本，开发产品的账面价值仍分别为114.09亿元，31.48亿元，应注意后续的减值风险。
2023年企业存货周转率为0.27，在2022年到2023年京能置业存货周转率从0.32下降到了0.27，存货周转天数从1125天增加到了1333天。2023年京能置业存货余额合计145.58亿元，占总资产的71.39%，同比去年的166.22亿元小幅下降了12.42%。
（注：为了展示周转率的真实情况，以上周转率均恢复至本期“存货跌价准备和合同履约成本减值准备”之前的水平）
从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到77.46%；其次，开发产品占比22.54%，余额同比减少30.38%。
存货分类
| 项目名称 | 期末余额 | 累计计提 | 账面价值 |
|---|---|---|---|
| 开发成本 | 117.04亿元 | 2.95亿元 | 114.09亿元 |
| 开发产品 | 34.06亿元 | 2.58亿元 | 31.48亿元 |
高负债且资产负债率持续增加
2023年年度，企业资产负债率为84.21%，去年同期为71.54%，负债率很高且增加了12.67%。
虽然本期负债率增长，但是本期有息负债为56.62亿元，占总负债为32.00%，去年同期为57.00%，同比降低了25.00%，有息负债同比大幅下降。
1、负债增加原因
京能置业负债增加主要原因是投资活动产生的现金流净额本期流出了1.99亿元，去年同期流出1.22亿元，同比大幅下降。主要是由于支付的其他与投资活动有关的现金本期为2.45亿元。
2、偿债能力：货币资金/短期债务同比大幅增长
近五期偿债能力指标汇总
| 2023年年报 | 2023年三季报 | 2023年中报 | 2023年一季报 | 2022年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 2.19 | 2.58 | 1.45 | 2.14 | 4.33 |
| 速动比率 | 0.60 | 0.36 | 0.26 | 0.24 | 0.47 |
| 现金比率(%) | 0.50 | 0.21 | 0.18 | 0.14 | 0.36 |
| 资产负债率(%) | 84.21 | 71.54 | 80.16 | 78.30 | 69.56 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 2.80 | 0.83 | 4.14 | 10.32 | 5.88 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 12.43 | -1.38 | 0.46 | -0.29 | -6.32 |
| 货币资金/短期债务 | 13.16 | 1.17 | 0.52 | 0.56 | 1.23 |
货币资金/短期债务为13.16，去年同期为1.17，同比大幅增长；，同比大幅增长1000.73%。
行业分析
1、行业发展趋势
京能置业属于中国房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策端持续优化供需结构，市场空间逐步向核心城市聚集，2024年行业规模约12万亿元，同比降幅收窄至5%。未来趋势聚焦绿色建筑、智能化转型及存量市场运营，预计保障性住房和城市更新将贡献超30%新增市场空间。
2、市场地位及占有率
京能置业为区域性国有房企，深耕北京及环京区域，2024年北京住宅销售金额排名第十，市场份额约2.3%，在保障房领域市占率超5%，整体规模处于行业中游。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 京能置业（600791） | 北京市属国企，主营住宅开发及保障房建设 | 2024年北京保障房供货规模超50亿元 |
| 保利发展（600048） | 全国性龙头房企，布局多元化业务 | 2024年销售额行业第二，市占率6.8% |
| 万科A（000002） | 综合性开发企业，聚焦核心城市群 | 2024年经营性业务收入占比提升至18% |
| 招商蛇口（001979） | 招商局旗下城市运营商，重点发展产城融合 | 2024年持有型物业营收同比增长24% |
| 华发股份（600325） | 珠海国企，深耕粤港澳大湾区及长三角 | 2024年新增土储70%位于一线城市 |
员工逐渐增加
从2021年至今，公司员工人数整体持续增长，从2021年的151人上升至2023年的338人。
本期企业员工构成情况如下：销售人员29人，技术人员223人。
1、经营分析总结
2020-2022年公司净利润持续增长，2023年净利润亏损6.34亿元，同比去年由盈转亏。
2020-2022年公司主营利润持续增长，由于营收和毛利率的同步下降，2023年主营利润亏损2.41亿元，同比去年由盈转亏。
总体来说，公司盈利能力堪忧，且在行业中也处于较低水平。
2、经营评分及排名
| 2022年年报 | 2023年一季报 | 2023年中报 | 2023年三季报 | 2023年年报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 评分 | 61 | 18 | 26 | 18 | 19 |
| 行业中位数 | 55 | 44 | 60 | 41 | 48 |
| 行业排名 | 22 | 43 | 57 | 58 | 62 |
住宅开发行业经营评分排名前三名
| 排名 | 2023年年度 | 经营评分 | 2022年年度 | 经营评分 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 京基智农 | 91 | 京基智农 | 85 |
| 2 | 沙河股份 | 90 | 卧龙地产 | 79 |
| 3 | 津滨发展 | 88 | 春兰股份 | 77 |
3、特别预警
| 科目 | 2023年报 | 2023三季报 | 2023中报 | 2023一季报 | 2022年报 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Z值 | 分数 | 0.67 | 1.11 | 1.20 | 1.26 | 1.42 |
| 描述 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 | 堪忧 |
注1:Z-score模型是由类国纽约大学的教授EdwardAltman在1968年提出用来预测企业财务危机可能性的模型。
| Z值分数 | 财务状况 |
|---|---|
| 分值 >= 2.675 | 良好 |
| 2.675 >分值>= 1.81 | 不稳定 |
| 分值 < 1.81 | 堪忧 |
4、估值数据
近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）
可以看到，近期京能置业PE-TTM为负，参考价值不大。
5、神奇公式估值排名
神奇公式，是由投资人 Joel Greenblatt 提出的投资策略。他利用此策略，从业20年获得30%的年回报率。核心思想：好公司便宜买。
1）使用有形资本回报率（ROIC）衡量公司经营情况，有形资本回报率=息税前利润 /（总资产-无形资产）
有形资本回报率
| 公司名称 | 有形资本回报率 | 有形资本回报率排名 |
|---|---|---|
| 京能置业 | 0.670031 | 3688 |
2）使用企业收益率衡量价格。企业收益率=息税前利润 /（总市值+净债务）。
企业收益率
| 公司名称 | 企业收益率 | 企业收益率排名 |
|---|---|---|
| 京能置业 | 3.141424 | 1402 |
3）对二者进行降序排序，排名即为分数，分数之和越低代表性价比越高。
京能置业神奇公式排名
| 有形资本回报率 | 企业收益率 | 行业排名 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 0.6700 | 3.1414 | 19 | 2685 |
行业排名前3公司神奇公式排名
| 行业排名 | 公司简称 | 神奇公式分数 | 神奇公式总体排名 |
|---|---|---|---|
| 1 | 津滨发展 | 317 | 42 |
| 2 | 春兰股份 | 941 | 267 |
| 3 | 衢州发展 | 971 | 287 |
文章来源：碧湾App
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