根据华发股份2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收721.45亿元，同比增长19.35%。扣非净利润8.75亿元，同比大幅下降63.81%。华发股份2023年年度净利润34.65亿元，业绩同比下降28.96%。

公司的主营业务为房地产开发销售。

2023年公司营收721.45亿元，与去年同期的604.47亿元相比，增长了19.35%，主要是因为房地产开发销售本期营收683.50亿元，去年同期为567.84亿元，同比增长了20.37%。

2023年公司毛利率从去年同期的20.15%，同比小幅下降到了今年的18.14%，主要是因为房地产开发销售本期毛利率17.98%，去年同期为20.25%，同比小幅下降11.21%，归因于土地及建造成本有所增长。

产品毛利率方面，虽然房地产开发销售营收额在增长，但是毛利率却在下降。2021-2023年房地产开发销售毛利率呈下降趋势，从2021年的25.61%，下降到2023年的17.98%。

国内地区方面，华南地区的销售额同比大幅增长164.31%，比重从上期的17.84%大幅增长到了本期的39.5%。

2023年年度，华发股份营业总收入为721.45亿元，去年同期为604.47亿元，同比增长19.35%，净利润为34.65亿元，去年同期为48.78亿元，同比下降28.96%。

净利润同比下降的原因是：

虽然公允价值变动收益本期为9.92亿元，去年同期为1.68亿元，同比大幅增长；

但是（1）投资收益本期为2.81亿元，去年同期为15.39亿元，同比大幅下降；（2）资产减值损失本期损失15.95亿元，去年同期损失7.60亿元，同比大幅下降；（3）所得税费用本期支出24.08亿元，去年同期支出16.51亿元，同比大幅下降。

净利润从2014年年度到2022年年度呈现上升趋势，从6.29亿元增长到48.78亿元，而2022年年度到2023年年度呈现下降状态，从48.78亿元下降到34.65亿元。

2023年年度主营业务利润为61.08亿元，去年同期为56.03亿元，同比小幅增长9.00%。

虽然毛利率本期为18.14%，同比小幅下降了2.01%，不过营业总收入本期为721.45亿元，同比增长19.35%，推动主营业务利润同比小幅增长。

2023年年度，华发股份净现金流为-75.09亿元，去年同期为28.14亿元，由正转负。

净现金流由正转负原因是：

在2023年报告期末，华发股份用于投资的资产为276.33亿元。投资所产生的收益对净利润的贡献为10.03亿元，占净利润34.65亿元的28.96%。

2023年度投资主要投资内容如表所示：

从投资收益来源方式来看，主要来源于按公允价值计量的投资性房地产公允价值变动收益。

企业的投资资产持续大幅上升，由2019年的56.73亿元大幅上升至2023年的276.33亿元，变化率为387.14%，且企业的投资收益持续大幅上升，由2021年的5,372.2万元大幅上升至2023年的10.03亿元，变化率为17.68倍。

华发股份2023年的归母净利润主要来源于非经常性损益9.63亿元,占归母净利润的52.39%。

本期非经常性损益项目概览表：

在2023年报告期末，华发股份用于对外股权投资的资产为252.46亿元，对外股权投资所产生的收益为1,866.06万元。

处置对外股权投资产生的收益为602.19万元，主要是太仓嘉迅科技发展有限公司6,280.81万元、珠海华发阅潮文化有限公司-63.3万元和珠海华发文化传播有限公司-24.32万元。

从近几年来看，企业的对外股权投资资产持续上升，由2019年的83.25亿元上升至2023年的252.46亿元，增长率为203.26%。而企业的对外股权投资收益为1,866.06万元，相比去年同期大幅下滑了15.1亿元，变化率为-98.78%。

2023年，华发股份资产减值损失15.95亿元，导致企业净利润从盈利50.60亿元下降至盈利34.65亿元，其中主要是存货跌价准备减值合计15.95亿元。

其中，开发产品，开发成本本期分别计提11.38亿元，4.55亿元。

目前，开发产品，开发成本的账面价值仍分别为614.53亿元，2,133.61亿元，应注意后续的减值风险。

2023年企业存货周转率为0.23，在2021年到2023年华发股份存货周转率从0.18提升到了0.23，存货周转天数从2000天减少到了1565天。2023年华发股份存货余额合计2,750.32亿元，占总资产的61.31%，同比去年的2,435.53亿元小幅增长了12.92%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到77.23%，余额同比增长13.52%；其次，开发产品占比22.69%，余额同比增长13.52%。

2023年，华发股份的其他流动资产合计610.62亿元，占总资产的13.52%，相较于年初的487.25亿元增长25.32%。

主要原因是合作方经营往来款增加86.98亿元。

华发股份属于房地产开发与经营行业。 近三年房地产行业经历深度调整，政策导向由高速扩张转向“稳增长、防风险”，市场集中度持续提升。2024年行业销售额同比下滑约12%，但头部企业韧性凸显，TOP20房企市占率提升至42%。未来趋势聚焦“好房子”建设，政策支持绿色化、智慧化产品升级，2025年两会提出“稳住楼市”“推进城市更新”，预计核心城市改善型需求释放将带动结构性增长，科技赋能与流动性创新模式成为竞争关键。

华发股份稳居行业第一梯队，2024年全口径销售额1054.4亿元，位列克而瑞榜单第11位；2025年1-2月以172.2亿元销售额跃居行业TOP7，在珠海、上海等重点城市市占率超10%，华东区域销售贡献占比达43.8%。

从2019年至今，公司员工人数有3年增加，从2019年的7566人上升至2023年的14948人。

其中，公司的技术人员人数上升了206.41%，从2022年的3588人增加到2023年的10994人，2023年技术人员整体占比较高，占员工总数的73.54%。

2022年-2023年，虽然企业员工数量在大幅增加，但是人均薪酬从47.33万元大幅下降到了25.89万元。

2014-2022年公司净利润持续增长，2023年净利润34.65亿元，较上期有所下降，主要是由于减值损失的大幅增长。

由于营收的增长，2023年主营利润61.08亿元，较去年同期有所增长。

总体来说，公司盈利能力较好，在行业中也处于较高水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，华发股份近期的市盈率在历史上处在很高的水平。

在2024年10月11日，华发股份的PE-TTM是15.68，而住宅开发行业的PE-TTM是20.01，华发股份低于住宅开发行业的PE-TTM。