根据上实发展2023年年度财报披露，2023年年度，公司实现营收98.55亿元，同比大幅增长87.79%。扣非净利润-1.60亿元，由盈转亏。上实发展2023年年度净利润5.04亿元，业绩同比大幅增长7.08倍。本期经营活动产生的现金流净额为-27.93亿元，营收同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。

公司的主要业务为房地产行业，占比高达99.01%，其中房地产销售为第一大收入来源，占比82.25%。

2023年公司营收98.55亿元，与去年同期的52.48亿元相比，大幅增长了87.79%，主要是因为房地产销售本期营收81.06亿元，去年同期为38.03亿元，同比大幅增长了113.12%。

2023年公司毛利率从去年同期的21.45%，同比大幅增长到了今年的39.41%，主要是因为房地产销售本期毛利率43.55%，去年同期为23.55%，同比大幅增长84.93%。

国内地区方面，虽然华东地区的销售额同比大幅增长42.24%，但是比重却从上期的97.44%下降到了本期的73.8%。

值得一提的是，华北地区销售在高速发展。

2023年年度，上实发展营业总收入为98.55亿元，去年同期为52.48亿元，同比大幅增长87.79%，净利润为5.04亿元，去年同期为6,244.71万元，同比大幅增长7.08倍。

净利润同比大幅增长的原因是：

虽然（1）资产减值损失本期损失10.65亿元，去年同期损失5,775.45万元，同比大幅下降；（2）所得税费用本期支出7.02亿元，去年同期支出2.13亿元，同比大幅下降。

但是主营业务利润本期为19.45亿元，去年同期为2.64亿元，同比大幅增长。

2023年年度主营业务利润为19.45亿元，去年同期为2.64亿元，同比大幅增长6.36倍。

主营业务利润同比大幅增长主要是由于（1）营业总收入本期为98.55亿元，同比大幅增长87.79%；（2）毛利率本期为39.41%，同比大幅增长了17.96%。

上实发展2023年年度非主营业务利润为-7.38亿元，去年同期为1,151.93万元，由盈转亏。

本期财务费用为3.26亿元，同比大幅增长192.65%。归因于利息支出本期为3.84亿元，去年同期为1.57亿元，同比大幅增长了144.82%。

本期销售费用为1.20亿元，同比增长21.52%。销售费用增长的原因如下表所示：

本期管理费用为3.50亿元，同比增长21.64%。管理费用增长的原因是：

（1）人员薪酬类费用本期为2.62亿元，去年同期为2.28亿元，同比增长了15.09%。

（2）日常业务类费用本期为4,738.74万元，去年同期为2,710.95万元，同比大幅增长了74.8%。

（3）其他本期为2,393.25万元，去年同期为1,029.77万元，同比大幅增长了132.41%。

上实发展2023年的归母净利润的收益依赖于非经常性损益，本期归母净利润为1.29亿元，非经常性损益为2.89亿元。

本期非经常性损益项目概览表：

本期非流动资产处置损益主要构成是投资收益，金额为2.45亿元，投资收益主要为处置长期股权投资产生的收益，主要是处置子公司的股权，具体信息如下表:

本期以2.91亿元出售上海实森置业有限公司90.00%，获得收益2.01亿元，剩余股权为10.00%。

本期计入非经常性损益的其他营业外收入和支出的部分组成如表所示：

备注：主要系长沙项目的仲裁赔偿收入

在2023年报告期末，上实发展用于对外股权投资的资产为51.02亿元，对外股权投资所产生的收益为2.04亿元，占净利润5.04亿元的40.47%。

对外股权投资的收益分别来源于持有对外股权投资的收益-2,245.38万元和处置外股权投资的收益2.27亿元。

处置对外股权投资产生的收益为2.27亿元，主要是上海实森置业有限公司2.01亿元和上海皇冠房地产有限公司2,794.66万元。

上海上实北外滩新地标建设开发有限公司业务性质为房地产开发。

同比上期看起来，投资亏损程度有所扩大。

从同期对比来看，企业的对外股权投资收益为2.04亿元，相比去年同期上升了2.27亿元，变化率为10.11倍。

2023年企业存货周转率为0.41，在2020年到2023年上实发展存货周转率从0.17大幅提升到了0.41，存货周转天数从2117天减少到了878天。2023年上实发展存货余额合计137.11亿元，占总资产的52.30%，同比去年的144.41亿元小幅下降了5.05%。

从存货分类来看，开发成本占存货的比例最大，达到51.32%，余额同比增长61.37%；其次，开发产品占比47.07%，余额同比减少27.93%。

上实发展属于房地产开发与运营行业。 近三年中国房地产行业经历深度调整，政策端以“稳预期、防风险”为主基调，市场整体增速放缓，但结构性机会显现。2023年行业规模约12.8万亿元，同比下降9.6%，其中商业地产和城市更新领域保持5%以上复合增长。未来趋势将聚焦绿色建筑、智慧社区和存量资产运营，预计2025年住房租赁市场规模突破3万亿元，核心城市商业地产空置率有望降至15%以下，行业向高质量发展转型。

上实发展深耕长三角区域，以上海为核心布局高端商办及产业园项目，2024年在上海甲级写字楼市场持有量排名前五，商业地产运营面积超200万平方米，长三角区域市占率约2.3%，位列行业区域型开发商前十。

近3年公司扣非净利润持续增长，2023年扣非净利润同比去年扭亏为盈。

由于营收和毛利率的同步大幅增长，2023年主营利润19.45亿元，较去年同期大幅增长。

上实发展对外股权投资最近5年，收益平均占净利润47.41%，对外股权投资平均占总资产的6.27%，平均投资收益率为2.9%。2023年对外股权投资51.02亿元，占总资产16.61%，收益2.04亿元，占净利润40.47%。投资收益主要来源于处置上海实森置业有限公司和上海皇冠房地产有限公司。

2023年扣非净利润2.15亿元，由于非经常性损益贡献了2.89亿元，净利润盈利5.04亿元。

总体来说，公司盈利能力不佳，且在行业中也处于较低水平。

近五年PE-TTM（截止至2024年10月11日）

可以看到，近期上实发展PE-TTM为负，参考价值不大。