锦和商管(603682)2025年一季报深度解读：公允价值变动收益同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
上海锦和商业经营管理股份有限公司于2020年上市，实际控制人为“郁敏珺”。公司主营业务是产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。近年来公司多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”、“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”等。
根据锦和商管2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收2.41亿元，同比小幅下降4.92%。扣非净利润-233.64万元，由盈转亏。锦和商管2025年第一季度净利润5,007.25万元，业绩同比大幅增长3.94倍。
营业收入情况
2024年公司的主营业务为商务服务业，主要产品包括租赁和物业服务及其他两项，其中租赁占比74.26%，物业服务及其他占比25.74%。
1、商务服务业
2024年商务服务业营收10.08亿元，同比去年的10.32亿元基本持平。2022年-2024年商务服务业毛利率呈大幅下降趋势，从2022年的40.57%，大幅下降到了2024年的25.82%。
公允价值变动收益同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
1、营业总收入同比小幅降低4.92%，净利润同比大幅增加3.94倍
2025年一季度，锦和商管营业总收入为2.41亿元，去年同期为2.54亿元，同比小幅下降4.92%，净利润为5,007.25万元，去年同期为1,014.58万元，同比大幅增长3.94倍。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出1,638.20万元，去年同期支出323.12万元，同比大幅增长；
但是公允价值变动收益本期为6,000.04万元，去年同期为-15.01万元，扭亏为盈。
2、主营业务利润较去年同期亏损增大
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.41亿元 | 2.54亿元 | -4.92% |
| 营业成本 | 1.79亿元 | 1.88亿元 | -5.13% |
| 销售费用 | 880.60万元 | 843.95万元 | 4.34% |
| 管理费用 | 1,464.93万元 | 1,526.30万元 | -4.02% |
| 财务费用 | 4,394.45万元 | 4,420.90万元 | -0.60% |
| 研发费用 | 42.06万元 | 45.21万元 | -6.96% |
| 所得税费用 | 1,638.20万元 | 323.12万元 | 407.00% |
2025年一季度主营业务利润为-704.43万元，去年同期为-492.94万元，较去年同期亏损增大。
虽然毛利率本期为25.86%，同比有所增长了0.16%，不过营业总收入本期为2.41亿元，同比小幅下降4.92%，导致主营业务利润亏损增大。
3、非主营业务利润同比大幅增长
锦和商管2025年一季度非主营业务利润为7,349.88万元，去年同期为1,830.64万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -704.43万元 | -14.07% | -492.94万元 | -42.90% |
| 公允价值变动收益 | 6,000.04万元 | 119.83% | -15.01万元 | 40068.81% |
| 营业外收入 | 1,399.56万元 | 27.95% | 1,364.65万元 | 2.56% |
| 其他 | -38.33万元 | -0.77% | 499.22万元 | -107.68% |
| 净利润 | 5,007.25万元 | 100.00% | 1,014.58万元 | 393.53% |
行业分析
1、行业发展趋势
上海锦和商业经营管理股份有限公司属于城市更新与创意产业园区运营服务行业。 近三年，城市更新行业受政策推动加速发展，2024年市场规模预计超3.5万亿元，复合增长率达8%。未来趋势聚焦轻资产运营、数字化转型及文商旅融合，核心城市存量改造需求持续释放，政策支持“十四五”期间新增更新项目投资占比提升至15%，行业长期空间可期。
2、市场地位及占有率
锦和商管在国内创意园区运营领域位列前五，长三角区域市占率约12%，2024年运营项目超40个，管理面积逾100万平方米，轻资产模式收入占比突破65%，但全国整体市占率不足3%，头部企业集中度仍有提升空间。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 锦和商管（603682） | 聚焦城市更新，运营文创园区与商业综合体 | 2024年长三角区域项目营收占比82%，轻资产管理规模同比增23% |
| 陆家嘴（600663） | 上海核心商业地产开发运营商，涵盖写字楼与商业体 | 2024年持有物业租金收入超75亿元，甲级写字楼市占率浦东第一 |
| 张江高科（600895） | 科技园区开发与产业投资综合服务商 | 2024年园区运营收入占比38%，集成电路领域租金贡献率超40% |
| 浦东金桥（600639） | 以产业园区开发为主，布局智能制造与数字经济 | 2024年新增智能制造园区出租率92%，租金收入同比增18% |
| 市北高新（600604） | 大数据产业园区运营商，提供企业孵化服务 | 2024年数据中心项目营收占比51%，孵化企业纳税额增31% |
1、经营分析总结
2025年一季度扣非净利润亏损233.64万元，同比去年由盈转亏。
由于营收的小幅下降，2025年一季度主营利润亏损704.43万元，较去年同期亏损大幅加剧。
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