外高桥(600648)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比下降
上海外高桥集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是工业地产租赁业务、商业地产租赁及销售业务、贸易物流服务业务、制造业和服务业。其主要产品是房地产租赁、房地产转让、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业。
根据外高桥2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收13.16亿元，同比小幅增长4.34%。扣非净利润3,056.57万元，同比小幅下降4.23%。
2024年贸易及服务(含财务公司)营收34.15亿元，同比去年的35.45亿元小幅下降了3.68%。同期，2024年贸易及服务(含财务公司)毛利率为23.56%，同比去年的22.34%小幅增长了5.46%。
2024年，该产品名称由“贸易及服务(含金融服务)”变更为“贸易及服务(含财务公司)”。
2024年物业经营(工业商业房产租赁和物业管理)营收20.09亿元，同比去年的20.00亿元基本持平。同期，2024年物业经营(工业商业房产租赁和物业管理)毛利率为38.39%，同比去年的38.18%基本持平。
2024年房产销售营收14.41亿元，同比去年的16.91亿元小幅下降了14.74%。同期，2024年房产销售毛利率为48.02%，同比去年的65.37%下降了26.54%。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
13.16亿元 |
12.61亿元 |
4.34% |
| 营业成本 |
9.10亿元 |
8.26亿元 |
10.14% |
| 销售费用 |
4,752.61万元 |
6,796.17万元 |
-30.07% |
| 管理费用 |
9,382.76万元 |
9,518.26万元 |
-1.42% |
| 财务费用 |
1.16亿元 |
1.04亿元 |
11.64% |
| 研发费用 |
636.92万元 |
515.55万元 |
23.54% |
| 所得税费用 |
4,706.25万元 |
6,312.81万元 |
-25.45% |
2025年一季度主营业务利润为7,006.92万元，去年同期为9,614.01万元，同比下降27.12%。
| 主营业务利润下降项目 |
本期值 |
同比增减 |
主营业务利润增长项目 |
本期值 |
同比增减 |
| 毛利率 |
30.87% |
-3.64% |
销售费用 |
4,752.61万元 |
-30.07% |
| |
|
|
营业总收入 |
13.16亿元 |
4.34% |
外高桥2025年一季度非主营业务利润为2,004.97万元，去年同期为924.16万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
7,006.92万元 |
162.74% |
9,614.01万元 |
-27.12% |
| 投资收益 |
713.17万元 |
16.56% |
919.81万元 |
-22.47% |
| 营业外收入 |
1,116.23万元 |
25.93% |
346.90万元 |
221.77% |
| 其他收益 |
499.70万元 |
11.61% |
543.59万元 |
-8.07% |
| 其他 |
46.09万元 |
1.07% |
-546.21万元 |
108.44% |
| 净利润 |
4,305.64万元 |
100.00% |
4,225.36万元 |
1.90% |
截止到2025年6月20日，外高桥近十二个月的滚动营收为72亿元，在产业地产行业中，外高桥的全球营收规模排名为4名，全国排名为3名。
产业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Intl Workplace |
286 |
9.80 |
1.55 |
-- |
| 华夏幸福 |
238 |
-18.05 |
-48.17 |
-- |
| 上海临港 |
111 |
20.97 |
11 |
-10.61 |
| 外高桥 |
72 |
-6.60 |
9.51 |
0.51 |
| Goodman 嘉民 |
56 |
-13.85 |
-4.64 |
-- |
| ESR |
46 |
16.47 |
-50.31 |
-- |
| ST广物 |
37 |
4.05 |
5.09 |
-3.87 |
| 中电光谷 |
36 |
-7.48 |
0.96 |
-46.92 |
| 东湖高新 |
34 |
-34.78 |
5.28 |
-0.32 |
| 中新集团 |
27 |
-11.83 |
6.37 |
-25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。
外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。
| 公司名（股票代码） |
简介 |
发展详情 |
| 外高桥（600648） |
上海自贸区产业地产开发及运营商，涵盖园区、商业与住宅 |
森兰项目2025年竣工，预计贡献净利润30亿元 |
| 张江高科（600895） |
张江科学城开发主体，聚焦科技园区与创投生态 |
2024年科技孵化营收占比提升至38% |
| 浦东金桥（600639） |
金桥开发区综合运营商，重点布局智能制造与高端服务 |
2024年产业园区出租率维持95% |
| 陆家嘴（600663） |
陆家嘴金融贸易区商业地产开发商，持有核心地标资产 |
2024年写字楼租金收入同比增长8% |
| 苏州高新（600736） |
苏州高新区产业载体开发商，拓展数字经济与绿色产业 |
2024年战略新兴产业载体签约面积占比超40% |
