外高桥(600648)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比下降
上海外高桥集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是工业地产租赁业务、商业地产租赁及销售业务、贸易物流服务业务、制造业和服务业。其主要产品是房地产租赁、房地产转让、商品销售、进出口代理、物流、制造业、服务业和金融业。
根据外高桥2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收13.16亿元，同比小幅增长4.34%。扣非净利润3,056.57万元，同比小幅下降4.23%。
营业收入情况
1、贸易及服务(含财务公司)
2024年贸易及服务(含财务公司)营收34.15亿元，同比去年的35.45亿元小幅下降了3.68%。同期，2024年贸易及服务(含财务公司)毛利率为23.56%，同比去年的22.34%小幅增长了5.46%。
2024年，该产品名称由“贸易及服务(含金融服务)”变更为“贸易及服务(含财务公司)”。
2、物业经营(工业商业房产租赁和物业管理)
2024年物业经营(工业商业房产租赁和物业管理)营收20.09亿元，同比去年的20.00亿元基本持平。同期，2024年物业经营(工业商业房产租赁和物业管理)毛利率为38.39%，同比去年的38.18%基本持平。
3、房产销售
2024年房产销售营收14.41亿元，同比去年的16.91亿元小幅下降了14.74%。同期，2024年房产销售毛利率为48.02%，同比去年的65.37%下降了26.54%。
主营业务利润同比下降
1、主营业务利润同比下降27.12%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 13.16亿元 | 12.61亿元 | 4.34% |
| 营业成本 | 9.10亿元 | 8.26亿元 | 10.14% |
| 销售费用 | 4,752.61万元 | 6,796.17万元 | -30.07% |
| 管理费用 | 9,382.76万元 | 9,518.26万元 | -1.42% |
| 财务费用 | 1.16亿元 | 1.04亿元 | 11.64% |
| 研发费用 | 636.92万元 | 515.55万元 | 23.54% |
| 所得税费用 | 4,706.25万元 | 6,312.81万元 | -25.45% |
2025年一季度主营业务利润为7,006.92万元，去年同期为9,614.01万元，同比下降27.12%。
主营业务利润同比下降原因是：
| 主营业务利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 主营业务利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 毛利率 | 30.87% | -3.64% | 销售费用 | 4,752.61万元 | -30.07% |
| 营业总收入 | 13.16亿元 | 4.34% |
2、非主营业务利润同比大幅增长
外高桥2025年一季度非主营业务利润为2,004.97万元，去年同期为924.16万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 7,006.92万元 | 162.74% | 9,614.01万元 | -27.12% |
| 投资收益 | 713.17万元 | 16.56% | 919.81万元 | -22.47% |
| 营业外收入 | 1,116.23万元 | 25.93% | 346.90万元 | 221.77% |
| 其他收益 | 499.70万元 | 11.61% | 543.59万元 | -8.07% |
| 其他 | 46.09万元 | 1.07% | -546.21万元 | 108.44% |
| 净利润 | 4,305.64万元 | 100.00% | 4,225.36万元 | 1.90% |
全球排名
截止到2025年6月20日，外高桥近十二个月的滚动营收为72亿元，在产业地产行业中，外高桥的全球营收规模排名为4名，全国排名为3名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
外高桥属于产业地产行业，聚焦自贸区开发与综合运营。 近三年产业地产受自贸区扩容、新型城镇化及绿色低碳转型驱动，市场规模年均增速超7%，2024年智慧园区与双碳目标加速行业整合，预计未来五年市场空间达1.2万亿元，头部企业通过科技赋能提升运营效率。
2、市场地位及占有率
外高桥作为上海自贸区核心开发主体，管理物业超600万平方米，森兰项目总投资40.89亿元，区域市场占有率领先，但行业集中度较低，头部企业整体份额不足5%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 外高桥（600648） | 上海自贸区产业地产开发及运营商，涵盖园区、商业与住宅 | 森兰项目2025年竣工，预计贡献净利润30亿元 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，聚焦科技园区与创投生态 | 2024年科技孵化营收占比提升至38% |
| 浦东金桥（600639） | 金桥开发区综合运营商，重点布局智能制造与高端服务 | 2024年产业园区出租率维持95% |
| 陆家嘴（600663） | 陆家嘴金融贸易区商业地产开发商，持有核心地标资产 | 2024年写字楼租金收入同比增长8% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区产业载体开发商，拓展数字经济与绿色产业 | 2024年战略新兴产业载体签约面积占比超40% |
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