上海临港(600848)2025年一季报深度解读：净利润同比下降但现金流净额同比增长
上海临港控股股份有限公司于1994年上市，实际控制人为“上海临港经济发展（集团）有限公司”。公司主营业务为园区产业载体开发、园区运营服务和产业投资。公司主要产品及服务包括产销售、房产租赁。
根据上海临港2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收15.81亿元，同比下降16.31%。扣非净利润1.73亿元，同比下降29.23%。上海临港2025年第一季度净利润2.74亿元，业绩同比下降20.69%。本期经营活动产生的现金流净额为-20.78亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2024年公司的主营业务为园区综合开发，主要产品包括园区综合开发——销售和园区综合开发——租赁两项，其中园区综合开发——销售占比67.34%，园区综合开发——租赁占比26.87%。
1、园区综合开发--销售
2024年园区综合开发--销售营收74.77亿元，同比去年的37.21亿元大幅增长了100.97%。同期，2024年园区综合开发--销售毛利率为37.49%，同比去年的35.04%小幅增长了6.99%。
2024年，该产品名称由“房屋销售”变更为“园区综合开发--销售”。
净利润同比下降但现金流净额同比增长
1、净利润同比下降20.69%
本期净利润为2.74亿元，去年同期3.46亿元，同比下降20.69%。
净利润同比下降的原因是：
虽然公允价值变动收益本期为-923.97万元，去年同期为-7,898.88万元，亏损有所减小；
但是主营业务利润本期为3.99亿元，去年同期为5.54亿元，同比下降。
2、主营业务利润同比下降27.99%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 15.81亿元 | 18.89亿元 | -16.31% |
| 营业成本 | 7.54亿元 | 5.82亿元 | 29.55% |
| 销售费用 | 2,989.77万元 | 4,638.41万元 | -35.54% |
| 管理费用 | 8,257.42万元 | 1.03亿元 | -19.91% |
| 财务费用 | 1.52亿元 | 1.45亿元 | 4.70% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 1.12亿元 | 1.46亿元 | -23.17% |
2025年一季度主营业务利润为3.99亿元，去年同期为5.54亿元，同比下降27.99%。
虽然营业税金及附加本期为1.65亿元，同比大幅下降64.18%，不过（1）营业总收入本期为15.81亿元，同比下降16.31%；（2）毛利率本期为52.33%，同比下降了16.87%，导致主营业务利润同比下降。
全球排名
截止到2025年6月20日，上海临港近十二个月的滚动营收为111亿元，在产业地产行业中，上海临港的全球营收规模排名为3名，全国排名为2名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
上海临港属于产业园区开发与运营行业，聚焦前沿产业集群及新型基础设施建设。 产业园区开发行业近三年呈现高速集群化发展，前沿科技产业年均复合增长率超30%，集成电路、人工智能等重点领域投资规模突破千亿级。未来五年，行业将深化产城融合，依托新型数据基础设施和跨境流动机制，推动产业规模向万亿级迈进，智能汽车、航工制造等细分领域有望形成全球竞争力。
2、市场地位及占有率
上海临港在国内产业园区开发领域处于龙头地位，主导的临港新片区累计签约前沿产业项目超570个，总投资额超6200亿元，集成电路、智能汽车等核心产业产值占上海全市比重超20%，其中智能汽车产业2025年目标产值突破4000亿元。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 上海临港（600848） | 国家级临港新片区核心开发主体，聚焦集成电路、人工智能等前沿产业载体建设 | 2025年集成电路产业规模目标突破400亿元，智能汽车产值占全市比重超30% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城开发运营商，重点布局集成电路、生物医药产业生态 | 2025年集成电路产业载体面积超200万平方米，服务企业超800家 |
| 外高桥（600648） | 自贸试验区外高桥保税区开发主体，主导国际贸易与跨境服务 | 自贸区跨境贸易额2025年预计突破1.5万亿元 |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区综合开发商，聚焦新一代信息技术与高端装备制造 | 2025年信息技术产业营收目标达280亿元 |
| 浦东金桥（600639） | 金桥经济技术开发区运营方，主导智能制造与新能源汽车产业链 | 新能源汽车配套产业2025年规划产值超500亿元 |
1、经营分析总结
2025年一季度扣非净利润1.73亿元，较上期有所下降。
由于营收和毛利率的同步下降，2025年一季度主营利润3.99亿元，较去年同期有所下降。
总体来说，公司虽然盈利能力一般，但在行业中处于较高水平。
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