浦东金桥(600639)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
上海金桥出口加工区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务是上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资和服务运营，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。
根据浦东金桥2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收5.10亿元，同比大幅下降43.88%。扣非净利润9,117.08万元，同比大幅下降59.81%。浦东金桥2025年第一季度净利润9,328.18万元，业绩同比大幅下降59.61%。本期经营活动产生的现金流净额为10.15亿元，营收同比大幅下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2024年公司主要从事房地产经营业务、酒店公寓服务业务、物业管理业务，主要产品包括房地产租赁和房地产销售两项，其中房地产租赁占比67.32%，房地产销售占比23.97%。
1、房地产租赁
2024年房地产租赁营收18.34亿元，同比去年的18.20亿元基本持平。同期，2024年房地产租赁毛利率为47.74%，同比去年的57.74%下降了17.32%。
2、房地产销售
2024年房地产销售营收6.53亿元，同比去年的45.25亿元大幅下降了85.56%。同期，2024年房地产销售毛利率为66.96%，同比去年的74.14%小幅下降了9.68%。
主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降59.61%
本期净利润为9,328.18万元，去年同期2.31亿元，同比大幅下降59.61%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出3,461.73万元，去年同期支出7,621.49万元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为1.13亿元，去年同期为3.07亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降63.29%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.10亿元 | 9.10亿元 | -43.88% |
| 营业成本 | 1.97亿元 | 3.18亿元 | -38.05% |
| 销售费用 | 1,190.02万元 | 612.77万元 | 94.20% |
| 管理费用 | 3,061.12万元 | 3,139.20万元 | -2.49% |
| 财务费用 | 9,501.34万元 | 1.01亿元 | -5.89% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 3,461.73万元 | 7,621.49万元 | -54.58% |
2025年一季度主营业务利润为1.13亿元，去年同期为3.07亿元，同比大幅下降63.29%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为5.10亿元，同比大幅下降43.88%；（2）毛利率本期为61.48%，同比小幅下降了3.62%。
全国排名
截止到2025年6月20日，浦东金桥近十二个月的滚动营收为27亿元，在产业地产行业中，浦东金桥的全国排名为7名，全球排名为11名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 浦东金桥 | 27 | -16.12 | 10 | -14.85 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
浦东金桥属于房地产开发行业，聚焦产业园区开发运营及配套服务。 近三年，中国房地产行业受政策调控和市场需求分化影响，传统住宅开发增速放缓，但产业地产在城镇化升级、自贸区扩容及产业链重构驱动下呈现结构性机遇。未来五年，行业将向精细化运营、产城融合及存量资产盘活方向转型，具备产业资源整合能力的企业有望在约1.2万亿元的园区开发市场中占据更高份额。
2、市场地位及占有率
作为上海金桥经济技术开发区主体运营商，浦东金桥持有319万平方米核心物业资产，2024年出租率83.3%，在长三角产业园区领域具备区域龙头地位，但全国市场占有率不足2%，主要竞争优势体现在高端制造业载体供给能力和国资背景资源协同。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥开发区主体开发商，涵盖产业园区、商业及住宅开发 | 2025年持有物业规模突破330万㎡，智能制造载体占比超60% |
| 陆家嘴（600663） | 上海金融贸易区核心开发商，商业地产综合运营商 | 2024年商业物业租金收入占比78%，甲级写字楼市占率浦东新区第一 |
| 张江高科（600895） | 张江科学城开发主体，专注科技园区与创新生态建设 | 2025年战略新兴产业载体占比85%，孵化企业估值超千亿 |
| 外高桥（600648） | 自贸区保税区域开发运营商，跨境贸易服务商 | 2024年物流仓储面积达450万㎡，跨境贸易营收占比41% |
| 招商蛇口（001979） | 全国性城市综合开发运营商，产业新城标杆企业 | 2025年园区开发营收突破300亿，粤港澳大湾区市占率12% |
1、经营分析总结
2025年一季度净利润9,328.18万元，较上期大幅下降。
请下载并登录APP，即可阅读全文
