中新集团(601512)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
中新苏州工业园区开发集团股份有限公司于2019年上市，实际控制人为“苏州工业园区国有资本投资运营控股有限公司”。公司的主营业务为园区开发运营。主要产品有土地开发-苏滁现代产业园、房产销售。
根据中新集团2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收8.58亿元，同比下降16.99%。扣非净利润2.14亿元，同比大幅下降53.96%。中新集团2025年第一季度净利润3.01亿元，业绩同比大幅下降38.87%。本期经营活动产生的现金流净额为1.51亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比大幅增长。
营业收入情况
2024年公司主要从事园区开发运营、绿色公用、其他。
1、园区开发运营
2022年-2024年园区开发运营营收呈大幅下降趋势，从2022年的38.70亿元，大幅下降到2024年的18.55亿元。2024年园区开发运营毛利率为63.9%，同比去年的58.44%小幅增长了9.34%。
2、绿色发展
2024年绿色发展营收6.89亿元，同比去年的6.51亿元小幅增长了5.85%。2022年-2024年绿色发展毛利率呈大幅下降趋势，从2022年的24.14%，大幅下降到了2024年的16.44%。
2023年，该产品名称由“绿色公用”变更为“绿色发展”。
主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、净利润同比大幅下降38.87%
本期净利润为3.01亿元，去年同期4.92亿元，同比大幅下降38.87%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出8,575.34万元，去年同期支出1.62亿元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为2.30亿元，去年同期为6.00亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降61.70%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 8.58亿元 | 10.34亿元 | -16.99% |
| 营业成本 | 4.92亿元 | 2.96亿元 | 66.35% |
| 销售费用 | 290.89万元 | 388.20万元 | -25.07% |
| 管理费用 | 6,555.99万元 | 6,776.19万元 | -3.25% |
| 财务费用 | 2,834.25万元 | 2,554.78万元 | 10.94% |
| 研发费用 | 177.78万元 | 234.57万元 | -24.21% |
| 所得税费用 | 8,575.34万元 | 1.62亿元 | -46.95% |
2025年一季度主营业务利润为2.30亿元，去年同期为6.00亿元，同比大幅下降61.70%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为8.58亿元，同比下降16.99%；（2）毛利率本期为42.65%，同比大幅下降了28.73%。
3、非主营业务利润同比大幅增长
中新集团2025年一季度非主营业务利润为1.57亿元，去年同期为5,353.94万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 2.30亿元 | 76.41% | 6.00亿元 | -61.70% |
| 投资收益 | 7,188.29万元 | 23.89% | 3,577.21万元 | 100.95% |
| 公允价值变动收益 | 4,625.62万元 | 15.38% | 386.26万元 | 1097.53% |
| 其他收益 | 3,392.49万元 | 11.28% | 1,743.62万元 | 94.57% |
| 其他 | 477.36万元 | 1.59% | -247.24万元 | 293.08% |
| 净利润 | 3.01亿元 | 100.00% | 4.92亿元 | -38.87% |
全球排名
截止到2025年6月20日，中新集团近十二个月的滚动营收为27亿元，在产业地产行业中，中新集团的全球营收规模排名为10名，全国排名为6名。
产业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Intl Workplace | 286 | 9.80 | 1.55 | -- |
| 华夏幸福 | 238 | -18.05 | -48.17 | -- |
| 上海临港 | 111 | 20.97 | 11 | -10.61 |
| 外高桥 | 72 | -6.60 | 9.51 | 0.51 |
| Goodman 嘉民 | 56 | -13.85 | -4.64 | -- |
| ESR | 46 | 16.47 | -50.31 | -- |
| ST广物 | 37 | 4.05 | 5.09 | -3.87 |
| 中电光谷 | 36 | -7.48 | 0.96 | -46.92 |
| 东湖高新 | 34 | -34.78 | 5.28 | -0.32 |
| 中新集团 | 27 | -11.83 | 6.37 | -25.19 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
中新集团属于产业园区开发与运营行业。 产业园区开发与运营行业近三年受政策推动加速整合，聚焦产业升级与产城融合，2024年市场空间预计突破2.5万亿元。未来趋势以数字化园区、绿色低碳及产融结合为核心，头部企业通过轻资产模式拓展服务链，带动行业集中度提升，2025年智慧园区渗透率或超30%。
2、市场地位及占有率
中新集团在长三角区域产业园区运营领域处于领先地位，依托国资背景及产城融合经验，2024年主导项目覆盖超15个城市，园区开发规模位列全国前十，核心区域市占率约8%-10%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 中新集团（601512） | 聚焦产业园区开发运营，布局长三角核心城市群 | 2025年长三角园区开发规模占比12% |
| 张江高科（600895） | 上海张江科学城核心开发商，科技产业服务商 | 2025年科技园区营收占比超65% |
| 苏州高新（600736） | 苏州高新区综合运营商，涉足产业投资与城市服务 | 2024年产业投资规模达80亿元 |
| 浦东金桥（600639） | 上海金桥开发区运营主体，重点发展智能制造与数字经济 | 2025年数字经济园区营收同比增18% |
| 南京高科（600064） | 南京经开区开发企业，拓展医疗与环保产业 | 2024年环保产业营收占比突破25% |
1、经营分析总结
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