陆家嘴(600663)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“上海市浦东新区国有资产监督管理委员会”。公司主营业务为在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务。
根据陆家嘴2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收42.17亿元，同比大幅增长51.14%。扣非净利润6.20亿元，同比大幅增长50.47%。陆家嘴2025年第一季度净利润9.66亿元，业绩同比大幅增长92.31%。
营业收入情况
2024年公司的营收主要由以下三块构成，分别为房地产销售(含投资性房地产转让)、房地产租赁、物业管理。其中房地产为第一大收入来源，占比91.21%。
1、房地产销售(含投资性房地产转让)
2024年房地产销售(含投资性房地产转让)营收70.68亿元，同比去年的33.46亿元大幅增长了111.2%。同期，2024年房地产销售(含投资性房地产转让)毛利率为39.19%，同比去年的78.62%大幅下降了50.15%。
2024年，该产品名称由“房地产(含投资性房地产)销售”变更为“房地产销售(含投资性房地产转让)”。
2、房地产租赁
2024年房地产租赁营收32.51亿元，同比去年的35.49亿元小幅下降了8.38%。同期，2024年房地产租赁毛利率为68.84%，同比去年的73.72%小幅下降了6.62%。
3、物业管理
2020年-2024年物业管理营收呈大幅增长趋势，从2020年的16.70亿元，大幅增长到2024年的21.80亿元。2024年物业管理毛利率为12.96%，同比去年的10.24%增长了26.56%。
主营业务利润同比大幅增长推动净利润同比大幅增长
1、营业总收入同比增加51.14%，净利润同比增加92.31%
2025年一季度，陆家嘴营业总收入为42.17亿元，去年同期为27.90亿元，同比大幅增长51.14%，净利润为9.66亿元，去年同期为5.02亿元，同比大幅增长92.31%。
净利润同比大幅增长的原因是：
虽然所得税费用本期支出3.30亿元，去年同期支出2.22亿元，同比大幅增长；
但是主营业务利润本期为13.06亿元，去年同期为6.94亿元，同比大幅增长。
2、主营业务利润同比大幅增长88.18%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 42.17亿元 | 27.90亿元 | 51.14% |
| 营业成本 | 19.65亿元 | 10.41亿元 | 88.73% |
| 销售费用 | 4,953.85万元 | 4,654.26万元 | 6.44% |
| 管理费用 | 1.21亿元 | 1.29亿元 | -5.90% |
| 财务费用 | 3.21亿元 | 3.33亿元 | -3.51% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 3.30亿元 | 2.22亿元 | 49.02% |
2025年一季度主营业务利润为13.06亿元，去年同期为6.94亿元，同比大幅增长88.18%。
虽然毛利率本期为53.40%，同比小幅下降了9.28%，不过营业总收入本期为42.17亿元，同比大幅增长51.14%，推动主营业务利润同比大幅增长。
全国排名
截止到2025年9月24日，陆家嘴近十二个月的滚动营收为147亿元，在商业地产行业中，陆家嘴的全国排名为4名，全球排名为14名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1264 | 7.71 | 120 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 761 | 5.39 | 91 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 488 | 2.59 | 92 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 274 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 223 | 10.85 | 32 | 23.51 |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 陆家嘴 | 147 | 1.84 | 15 | -29.53 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
陆家嘴属于房地产开发行业，专注于城市综合开发及商业地产运营。 房地产开发行业近三年受政策调控及市场供需调整影响，整体增速趋缓，但结构性机会显现。商业地产及核心城市优质资产需求稳健，2024年行业集中度持续提升，头部企业通过资产优化和多元化经营巩固优势。未来，存量资产运营、绿色建筑及智慧城市开发将成为增长点，预计2025年行业规模将达15万亿元，年复合增长率约3%-5%。
2、市场地位及占有率
陆家嘴是国内商业地产及金融区开发的标杆企业，聚焦上海核心区域，持有超200万平方米优质物业，2024年租赁收入占比超60%，在长三角商业地产市场中位列前三，但全国市占率不足2%，区域集中度高。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 陆家嘴（600663） | 上海核心商业地产开发运营商，持有陆家嘴金融贸易区核心资产 | 2024年租赁收入占比超60%，长三角商业地产规模前三 |
| 保利发展（600048） | 全国性综合地产集团，涵盖住宅、商业、文旅等多业态 | 2024年销售额超4500亿元，行业市占率约4.5% |
| 万科A（000002） | 多元化地产龙头，重点布局一二线城市住宅及物流地产 | 2024年营收超6200亿元，持有物流仓储规模行业第一 |
| 招商蛇口（001979） | 以蛇口模式为核心的产城融合开发商，聚焦湾区及核心城市 | 2024年持有型物业收入同比增12%，商业运营面积超千万平方米 |
| 华润置地（1109.HK） | 港股上市，华润集团旗下商业地产及综合体开发主力 | 2024年购物中心租金收入超150亿元，高端商业市占率领先 |
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