招商蛇口(001979)2025年一季报深度解读：主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
招商局蛇口工业区控股股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“招商局集团有限公司”。公司的主营业务是开发业务、资产运营和城市服务三类业务，公司的主要产品及服务为以住宅为主的可售型商品房的开发与销售；集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务。
根据招商蛇口2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收204.48亿元，同比小幅下降13.90%。扣非净利润3.86亿元，同比大幅增长32.43%。招商蛇口2025年第一季度净利润3.86亿元，业绩同比大幅下降58.71%。本期经营活动产生的现金流净额为-87.94亿元，营收同比小幅下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
营业收入情况
2024年公司的主要业务为开发业务，占比高达87.38%。
1、开发业务
2024年开发业务营收1,563.61万元，同比去年的1,539.57万元基本持平。同期，2024年开发业务毛利率为15.58%，同比去年的17.08%小幅下降了8.78%。
主营业务利润同比大幅下降导致净利润同比大幅下降
1、营业总收入同比小幅降低13.90%，净利润同比大幅降低58.71%
2025年一季度，招商蛇口营业总收入为204.48亿元，去年同期为237.48亿元，同比小幅下降13.90%，净利润为3.86亿元，去年同期为9.36亿元，同比大幅下降58.71%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然所得税费用本期支出3.84亿元，去年同期支出6.94亿元，同比大幅下降；
但是主营业务利润本期为5.98亿元，去年同期为15.40亿元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比大幅下降61.18%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 204.48亿元 | 237.48亿元 | -13.90% |
| 营业成本 | 180.43亿元 | 203.04亿元 | -11.13% |
| 销售费用 | 3.92亿元 | 5.38亿元 | -27.15% |
| 管理费用 | 4.01亿元 | 3.64亿元 | 10.17% |
| 财务费用 | 6.58亿元 | 5.05亿元 | 30.41% |
| 研发费用 | 2,765.08万元 | 4,181.10万元 | -33.87% |
| 所得税费用 | 3.84亿元 | 6.94亿元 | -44.63% |
2025年一季度主营业务利润为5.98亿元，去年同期为15.40亿元，同比大幅下降61.18%。
主营业务利润同比大幅下降主要是由于（1）营业总收入本期为204.48亿元，同比小幅下降13.90%；（2）毛利率本期为11.76%，同比下降了2.74%。
3、非主营业务利润同比大幅增长
招商蛇口2025年一季度非主营业务利润为1.73亿元，去年同期为8,991.22万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 5.98亿元 | 154.74% | 15.40亿元 | -61.18% |
| 投资收益 | 1.79亿元 | 46.36% | 3,913.30万元 | 357.82% |
| 信用减值损失 | -4,086.78万元 | -10.57% | -2,603.24万元 | -56.99% |
| 其他 | 6,836.67万元 | 17.69% | 9,129.88万元 | -25.12% |
| 净利润 | 3.86亿元 | 100.00% | 9.36亿元 | -58.71% |
全国排名
截止到2025年6月20日，招商蛇口近十二个月的滚动营收为1789亿元，在住宅地产行业中，招商蛇口的全国排名为4名，全球排名为13名。
住宅地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| 万科A | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 万科企业 | 3432 | -8.83 | -494.78 | -- |
| 保利发展 | 3117 | 3.02 | 50 | -43.27 |
| 华润置地 | 2788 | 9.54 | 256 | -7.58 |
| Daiwa House Industry 大和房建 | 2693 | 6.98 | 161 | 13.00 |
| D.R. Horton 霍顿房屋 | 2646 | 9.84 | 342 | 4.44 |
| Lennar 莱纳 | 2548 | 9.32 | 283 | -3.89 |
| 碧桂园 | 2528 | -21.53 | -328.35 | -- |
| 绿地控股 | 2409 | -23.81 | -155.52 | -- |
| 中国恒大 | 2301 | -21.61 | -1059.14 | -- |
| ... | ... | ... | ... | ... |
| 招商蛇口 | 1789 | 3.66 | 40 | -26.98 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
招商蛇口属于房地产开发与运营行业，涵盖住宅开发、商业地产、产业园区综合开发及轻资产运营服务。 近三年房地产行业持续深度调整，2024年全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，市场空间向核心城市和优质项目集中。未来行业将加速分化，头部企业依托资金优势和综合运营能力，向“开发+运营+服务”模式转型，轻资产代建、城市更新、绿色低碳及智慧化服务成为新增长点，核心城市群及高能级城市仍存结构性机会。
2、市场地位及占有率
招商蛇口位列中国房地产企业销售规模前五，2024年实现签约销售金额2193亿元，市占率约3.2%。其在一线及强二线城市项目占比超70%，粤港澳大湾区和长三角区域贡献核心业绩，代建及轻资产业务加速拓展，综合竞争力稳居行业第一梯队。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 招商蛇口（001979） | 综合性城市开发运营商，覆盖住宅、商业、产业园区及轻资产管理 | 2024年核心城市销售贡献占比超70%，代建业务签约规模突破百亿 |
| 保利发展（600048） | 央企地产龙头，聚焦住宅开发、物业服务及商业运营 | 2024年销售额稳居行业第一，市占率约5.1% |
| 万科A（000002） | 多元化房企，布局住宅开发、物流地产及长租公寓 | 2024年经营性业务收入同比增长12%，物流仓储规模行业领先 |
| 华润置地（1109.HK） | 商业地产与住宅开发并重，持有型物业收入占比超20% | 2024年一二线城市投资占比85%，购物中心租金收入同比增15% |
| 中海地产（00688.HK） | 央企地产商，以高利润率和低融资成本为核心优势 | 2024年净利润率保持行业首位，资产负债率低于60% |
1、经营分析总结
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