新城控股(601155)2025年一季报深度解读：资产负债率同比下降，净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
新城控股集团股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“王振华”。公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。
根据新城控股2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收97.38亿元，同比大幅下降32.17%。扣非净利润2.99亿元，同比小幅增长3.46%。新城控股2025年第一季度净利润3.16亿元，业绩同比小幅增长13.58%。
营业收入情况
2024年公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达85.44%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。
1、房地产开发销售
2024年房地产开发销售营收760.41亿元，同比去年的1,073.36亿元下降了29.16%。2018年-2024年房地产开发销售毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的35.48%，大幅下降到了2024年的11.72%。
2、物业出租及管理
2016年-2024年物业出租及管理营收呈大幅增长趋势，从2016年的4.41亿元，大幅增长到2024年的120.29亿元。2024年物业出租及管理毛利率为70.17%，同比去年的69.9%基本持平。
净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
1、净利润同比小幅增长13.58%
本期净利润为3.16亿元，去年同期2.78亿元，同比小幅增长13.58%。
2、主营业务利润同比下降27.51%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 97.38亿元 | 143.57亿元 | -32.17% |
| 营业成本 | 68.69亿元 | 108.10亿元 | -36.46% |
| 销售费用 | 4.94亿元 | 8.30亿元 | -40.56% |
| 管理费用 | 7.54亿元 | 7.91亿元 | -4.68% |
| 财务费用 | 6.86亿元 | 7.79亿元 | -12.01% |
| 研发费用 | 305.14万元 | - | |
| 所得税费用 | 2.30亿元 | 1.94亿元 | 18.83% |
2025年一季度主营业务利润为5.04亿元，去年同期为6.95亿元，同比下降27.51%。
虽然毛利率本期为29.46%，同比增长了4.75%，不过营业总收入本期为97.38亿元，同比大幅下降32.17%，导致主营业务利润同比下降。
3、净现金流同比大幅下降4.03倍
2025年一季度，新城控股净现金流为-6.87亿元，去年同期为-1.37亿元，较去年同期大幅下降4.03倍。
资产负债率同比下降
2025年一季度，企业资产负债率为72.94%，去年同期为76.52%，同比小幅下降了3.58%，近5年资产负债率总体呈现下降状态，从85.13%下降至72.94%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为2,175.90亿元，同比下降22.75%，另外总资产本期为2,983.34亿元，同比下降18.95%。
1、有息负债近5年呈现下降趋势
有息负债从2021年一季度到2025年一季度近5年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
2、偿债能力：货币资金/短期债务同比下降
近五期偿债能力指标汇总
| 2025年一季报 | 2024年年报 | 2024年三季报 | 2024年中报 | 2024年一季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 0.90 | 0.93 | 0.98 | 1.07 | 1.10 |
| 速动比率 | 0.32 | 0.32 | 0.32 | 0.35 | 0.37 |
| 现金比率(%) | 0.06 | 0.08 | 0.10 | 0.12 | 0.12 |
| 资产负债率(%) | 72.94 | 76.52 | 80.18 | 81.86 | 85.13 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 8.66 | 1.99 | 2.67 | 3.73 | 8.88 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 0.01 | 0.05 | 0.07 | 0.08 | -0.15 |
| 货币资金/短期债务 | 0.72 | 0.91 | 1.07 | 1.62 | 1.53 |
流动比率为0.90，去年同期为0.93，同比小幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外现金比率为0.06，去年同期为0.08，同比下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
而且经营活动现金流净额/短期债务为0.01，去年同期为0.05，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。
以上说明企业短期偿债压力较大。
全球排名
截止到2025年9月24日，新城控股近十二个月的滚动营收为890亿元，在商业地产行业中，新城控股的全球营收规模排名为3名，全国排名为1名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1264 | 7.71 | 120 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 761 | 5.39 | 91 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 488 | 2.59 | 92 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 274 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 223 | 10.85 | 32 | 23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
新城控股属于房地产开发与商业运营综合性行业。 近三年，中国房地产行业经历深度调整，政策管控趋严，行业增速放缓，整体利润空间收窄。2024年市场分化加剧，头部企业通过多元化布局和精细化运营巩固地位，商业地产成为增长引擎，运营效率及现金流稳定性成为核心竞争力。预计未来行业将加速整合，市场空间向具备“开发+运营”双轮驱动能力的企业集中，轻资产模式及存量资产运营或为趋势方向。
2、市场地位及占有率
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