新城控股(601155)2025年一季报深度解读：资产负债率同比下降，净利润同比小幅增长但现金流净额较去年同期大幅下降
新城控股集团股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“王振华”。公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。
根据新城控股2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收97.38亿元，同比大幅下降32.17%。扣非净利润2.99亿元，同比小幅增长3.46%。新城控股2025年第一季度净利润3.16亿元，业绩同比小幅增长13.58%。
2024年公司的主要业务为房地产开发销售，占比高达85.44%，其中房地产物业销售收入为第一大收入来源。
2024年房地产开发销售营收760.41亿元，同比去年的1,073.36亿元下降了29.16%。2018年-2024年房地产开发销售毛利率呈大幅下降趋势，从2018年的35.48%，大幅下降到了2024年的11.72%。
2016年-2024年物业出租及管理营收呈大幅增长趋势，从2016年的4.41亿元，大幅增长到2024年的120.29亿元。2024年物业出租及管理毛利率为70.17%，同比去年的69.9%基本持平。
本期净利润为3.16亿元，去年同期2.78亿元，同比小幅增长13.58%。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
97.38亿元 |
143.57亿元 |
-32.17% |
| 营业成本 |
68.69亿元 |
108.10亿元 |
-36.46% |
| 销售费用 |
4.94亿元 |
8.30亿元 |
-40.56% |
| 管理费用 |
7.54亿元 |
7.91亿元 |
-4.68% |
| 财务费用 |
6.86亿元 |
7.79亿元 |
-12.01% |
| 研发费用 |
|
305.14万元 |
- |
| 所得税费用 |
2.30亿元 |
1.94亿元 |
18.83% |
2025年一季度主营业务利润为5.04亿元，去年同期为6.95亿元，同比下降27.51%。
虽然毛利率本期为29.46%，同比增长了4.75%，不过营业总收入本期为97.38亿元，同比大幅下降32.17%，导致主营业务利润同比下降。
2025年一季度，新城控股净现金流为-6.87亿元，去年同期为-1.37亿元，较去年同期大幅下降4.03倍。
2025年一季度，企业资产负债率为72.94%，去年同期为76.52%，同比小幅下降了3.58%，近5年资产负债率总体呈现下降状态，从85.13%下降至72.94%。
资产负债率同比下降主要是总负债本期为2,175.90亿元，同比下降22.75%，另外总资产本期为2,983.34亿元，同比下降18.95%。
有息负债从2021年一季度到2025年一季度近5年呈现下降趋势。有息负债的持续下降说明公司负债结构在不断优化。
近五期偿债能力指标汇总
|
2025年一季报 |
2024年年报 |
2024年三季报 |
2024年中报 |
2024年一季报 |
| 流动比率 |
0.90 |
0.93 |
0.98 |
1.07 |
1.10 |
| 速动比率 |
0.32 |
0.32 |
0.32 |
0.35 |
0.37 |
| 现金比率(%) |
0.06 |
0.08 |
0.10 |
0.12 |
0.12 |
| 资产负债率(%) |
72.94 |
76.52 |
80.18 |
81.86 |
85.13 |
| EBITDA 利息保障倍数 |
8.66 |
1.99 |
2.67 |
3.73 |
8.88 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 |
0.01 |
0.05 |
0.07 |
0.08 |
-0.15 |
| 货币资金/短期债务 |
0.72 |
0.91 |
1.07 |
1.62 |
1.53 |
流动比率为0.90，去年同期为0.93，同比小幅下降，流动比率在比较低的情况下还在降低。
另外现金比率为0.06，去年同期为0.08，同比下降，现金比率在比较低的情况下还在降低。
而且经营活动现金流净额/短期债务为0.01，去年同期为0.05，经营活动现金流净额/短期债务在比较低的情况下还在降低。
截止到2025年6月20日，新城控股近十二个月的滚动营收为890亿元，在商业地产行业中，新城控股的全球营收规模排名为3名，全国排名为1名。
商业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Mitsui Fudosan 三井不动产 |
1301 |
7.71 |
123 |
12.02 |
| 新城发展 |
892 |
-19.26 |
4.91 |
-61.47 |
| 新城控股 |
890 |
-19.12 |
7.52 |
-60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 |
783 |
5.39 |
94 |
6.86 |
| 中国金茂 |
591 |
-13.12 |
11 |
-38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 |
503 |
2.59 |
95 |
8.41 |
| 大悦城 |
358 |
-5.65 |
-29.77 |
-- |
| Unibail-Rodamco-Westfield |
272 |
9.32 |
12 |
-- |
| 宝龙地产 |
258 |
-13.58 |
-57.65 |
-- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 |
230 |
10.85 |
33 |
23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
新城控股属于房地产开发与商业运营综合性行业。 近三年，中国房地产行业经历深度调整，政策管控趋严，行业增速放缓，整体利润空间收窄。2024年市场分化加剧，头部企业通过多元化布局和精细化运营巩固地位，商业地产成为增长引擎，运营效率及现金流稳定性成为核心竞争力。预计未来行业将加速整合，市场空间向具备“开发+运营”双轮驱动能力的企业集中，轻资产模式及存量资产运营或为趋势方向。
