大悦城(000031)2025年一季报深度解读：净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
大悦城控股集团股份有限公司于1993年上市，实际控制人为“国务院国有资产监督管”。公司的主营业务为房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。主要产品包括商品房销售、一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理、管理输出。
根据大悦城2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收51.13亿元，同比大幅增长32.22%。扣非净利润-2.72亿元，较去年同期亏损增大。大悦城2025年第一季度净利润6,450.63万元，业绩同比大幅下降64.69%。
营业收入情况
2024年公司的主要业务为商品房销售及一级土地开发，占比高达79.31%。
1、商品房销售及一级土地开发
2021年-2024年商品房销售及一级土地开发营收呈下降趋势，从2021年的356.30亿元，下降到2024年的283.86亿元。2019年-2024年商品房销售及一级土地开发毛利率呈大幅下降趋势，从2019年的37.91%，大幅下降到了2024年的14.26%。
2、投资物业及相关服务
2024年投资物业及相关服务营收52.43亿元，同比去年的53.93亿元基本持平。同期，2024年投资物业及相关服务毛利率为59.53%，同比去年的61.24%基本持平。
净利润同比大幅下降但现金流净额同比大幅增长
1、营业总收入同比大幅增加32.22%，净利润同比大幅降低64.69%
2025年一季度，大悦城营业总收入为51.13亿元，去年同期为38.67亿元，同比大幅增长32.22%，净利润为6,450.63万元，去年同期为1.83亿元，同比大幅下降64.69%。
净利润同比大幅下降的原因是（1）投资收益本期为-1.26亿元，去年同期为-14.71万元，亏损增大；（2）营业外利润本期为1,670.00万元，去年同期为5,252.37万元，同比大幅下降。
2、主营业务利润同比小幅增长4.64%
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 51.13亿元 | 38.67亿元 | 32.22% |
| 营业成本 | 33.44亿元 | 22.84亿元 | 46.44% |
| 销售费用 | 2.48亿元 | 2.28亿元 | 9.19% |
| 管理费用 | 3.05亿元 | 3.12亿元 | -2.32% |
| 财务费用 | 4.82亿元 | 5.20亿元 | -7.27% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | 3.23亿元 | 3.30亿元 | -2.21% |
2025年一季度主营业务利润为4.84亿元，去年同期为4.63亿元，同比小幅增长4.64%。
虽然毛利率本期为34.60%，同比下降了6.35%，不过营业总收入本期为51.13亿元，同比大幅增长32.22%，推动主营业务利润同比小幅增长。
3、非主营业务利润由盈转亏
大悦城2025年一季度非主营业务利润为-9,674.88万元，去年同期为5,020.98万元，由盈转亏。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | 4.84亿元 | 750.96% | 4.63亿元 | 4.64% |
| 投资收益 | -1.26亿元 | -195.27% | -14.71万元 | -85551.21% |
| 营业外收入 | 1,949.07万元 | 30.22% | 6,191.78万元 | -68.52% |
| 其他 | 1,530.32万元 | 23.72% | 722.72万元 | 111.75% |
| 净利润 | 6,450.63万元 | 100.00% | 1.83亿元 | -64.69% |
全球排名
截止到2025年6月20日，大悦城近十二个月的滚动营收为358亿元，在商业地产行业中，大悦城的全球营收规模排名为7名，全国排名为2名。
商业地产营收排名
| 公司 | 营收(亿元) | 营收增长率(%) | 净利润(亿元) | 净利润增长率(%) |
|---|---|---|---|---|
| Mitsui Fudosan 三井不动产 | 1301 | 7.71 | 123 | 12.02 |
| 新城发展 | 892 | -19.26 | 4.91 | -61.47 |
| 新城控股 | 890 | -19.12 | 7.52 | -60.91 |
| Mitsubishi Estate 三菱地产 | 783 | 5.39 | 94 | 6.86 |
| 中国金茂 | 591 | -13.12 | 11 | -38.99 |
| Sumitomo Realty & Development 住友不动产 | 503 | 2.59 | 95 | 8.41 |
| 大悦城 | 358 | -5.65 | -29.77 | -- |
| Unibail-Rodamco-Westfield | 272 | 9.32 | 12 | -- |
| 宝龙地产 | 258 | -13.58 | -57.65 | -- |
| Tokyo Tatemono 东京建物 | 230 | 10.85 | 33 | 23.51 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
行业分析
1、行业发展趋势
大悦城属于房地产开发与经营行业，聚焦商业地产开发运营及住宅销售。 中国房地产行业近三年受政策调控、市场供需调整及融资环境影响，整体增速放缓，但商业地产细分领域因消费复苏呈现结构性机会。2023年商业地产销售额同比增长12%，头部企业加速轻资产转型，预计2025年商业运营市场规模将突破1.2万亿元，核心城市综合体与社区商业成为主要增长极。
2、市场地位及占有率
大悦城在商业地产领域位列行业前十，2024年管理面积超500万平米，核心项目出租率稳定在94%以上，但其全国市占率不足2%，在重点城市如北京、成都等地商业综合体市场份额位居前五。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 大悦城（000031） | 商业地产开发运营为核心 | 2024年新开6个商业项目，管理面积增至560万平米，核心项目平均出租率95% |
| 万科A（000002） | 住宅开发与多元化业务并重 | 2024年商业运营收入同比增18%，持有商业面积超1200万平米 |
| 保利发展（600048） | 住宅开发与城市更新主导 | 2024年商业板块营收占比12%，核心商圈综合体项目市占率位列全国前三 |
| 华润置地（01109.HK） | 综合性地产开发与商业运营 | 万象城系列2024年销售额同比增25%，高端商业市占率超15% |
| 招商蛇口（001979） | 产城融合与社区商业并行 | 2024年持有型物业营收突破80亿元，智慧商业平台覆盖率达70% |
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