市北高新(600604)2025年一季报深度解读：公允价值变动收益同比大幅增长推动净利润同比亏损减小
上海市北高新股份有限公司于1992年上市，实际控制人为“上海市静安区国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为产业地产开发运营、产业投资孵化、产业服务集成，公司的主要产品有园区产业载体销售、住宅销售(车位)、园区产业载体租赁，公司园区产业发展方面。
根据市北高新2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收3.64亿元，同比大幅增长64.56%。扣非净利润-5,286.26万元，较去年同期亏损增大。市北高新2025年第一季度净利润-3,892.73万元，业绩较去年同期亏损有所减小。
2024年公司的核心业务有两块，一块是房地产业，一块是租赁和其他服务业，主要产品包括住宅销售、其他服务业、园区产业载体租赁三项，住宅销售占比49.53%，其他服务业占比22.41%，园区产业载体租赁占比19.19%。
2022年-2024年住宅销售营收呈大幅增长趋势，从2022年的86.95万元，大幅增长到2024年的12.79亿元。2022年-2024年住宅销售毛利率呈大幅增长趋势，从2022年的17.04%，大幅增长到了2024年的23.44%。
2020年，该产品名称由“住宅销售(车位)”变更为“住宅销售”。
2024年其他服务业营收5.79亿元，同比去年的4.52亿元增长了27.99%。同期，2024年其他服务业毛利率为35.08%，同比去年的16.94%大幅增长了107.08%。
2024年园区产业载体租赁营收4.95亿元，同比去年的5.66亿元小幅下降了12.53%。同期，2024年园区产业载体租赁毛利率为28.44%，同比去年的42.43%大幅下降了32.97%。
公允价值变动收益同比大幅增长推动净利润同比亏损减小
本期净利润为-3,892.73万元，去年同期-6,318.31万元，较去年同期亏损有所减小。
虽然所得税费用本期支出578.39万元，去年同期收益485.86万元，同比大幅下降；
但是（1）公允价值变动收益本期为735.75万元，去年同期为-1,334.80万元，扭亏为盈；（2）主营业务利润本期为-4,116.11万元，去年同期为-5,670.23万元，亏损有所减小。
主要财务数据表
| |
本期报告 |
上年同期 |
同比增减 |
| 营业总收入 |
3.64亿元 |
2.21亿元 |
64.56% |
| 营业成本 |
2.82亿元 |
1.57亿元 |
79.77% |
| 销售费用 |
83.30万元 |
|
- |
| 管理费用 |
2,284.99万元 |
1,991.57万元 |
14.73% |
| 财务费用 |
6,465.56万元 |
7,683.94万元 |
-15.86% |
| 研发费用 |
|
|
- |
| 所得税费用 |
578.39万元 |
-485.86万元 |
219.05% |
2025年一季度主营业务利润为-4,116.11万元，去年同期为-5,670.23万元，较去年同期亏损有所减小。
虽然毛利率本期为22.30%，同比下降了6.57%，不过营业总收入本期为3.64亿元，同比大幅增长64.56%，推动主营业务利润亏损有所减小。
市北高新2025年一季度非主营业务利润为801.77万元，去年同期为-1,133.63万元，扭亏为盈。
非主营业务表
| |
金额 |
占净利润比例 |
去年同期 |
同比增减 |
| 主营业务利润 |
-4,116.11万元 |
105.74% |
-5,670.23万元 |
27.41% |
| 公允价值变动收益 |
735.75万元 |
-18.90% |
-1,334.80万元 |
155.12% |
| 其他 |
197.73万元 |
-5.08% |
203.25万元 |
-2.71% |
| 净利润 |
-3,892.73万元 |
100.00% |
-6,318.31万元 |
38.39% |
截止到2025年6月20日，市北高新近十二个月的滚动营收为26亿元，在产业地产行业中，市北高新的全国排名为8名，全球排名为12名。
产业地产营收排名
| 公司 |
营收(亿元) |
营收增长率(%) |
净利润(亿元) |
净利润增长率(%) |
| Intl Workplace |
286 |
9.80 |
1.55 |
-- |
| 华夏幸福 |
238 |
-18.05 |
-48.17 |
-- |
| 上海临港 |
111 |
20.97 |
11 |
-10.61 |
| 外高桥 |
72 |
-6.60 |
9.51 |
0.51 |
| Goodman 嘉民 |
56 |
-13.85 |
-4.64 |
-- |
| ESR |
46 |
16.47 |
-50.31 |
-- |
| ST广物 |
37 |
4.05 |
5.09 |
-3.87 |
| 中电光谷 |
36 |
-7.48 |
0.96 |
-46.92 |
| 东湖高新 |
34 |
-34.78 |
5.28 |
-0.32 |
| 中新集团 |
27 |
-11.83 |
6.37 |
-25.19 |
| ... |
... |
... |
... |
... |
| 市北高新 |
26 |
32.33 |
0.31 |
-35.73 |
注：营收和盈利数据为ttm（最近12个月），CAGR（年复合增速）依据过去三个财年进行计算，营收和盈利数据已统一转换为人民币。
市北高新属于产业地产行业，专注于高新技术园区开发运营及产业服务集成。 产业地产行业近三年受城镇化推进与产业升级驱动，市场规模维持增长，但传统开发模式面临结构性调整。2024年政策聚焦数字经济与低碳转型，推动园区开发向智能化、生态化升级，预计未来五年复合增长率约6%-8%，市场空间将突破2.5万亿元，核心竞争转向产业服务能力与资源整合效率。
市北高新在上海中心城区拥有国家级高新技术园区核心资源，其大数据与云计算产业基地为区域标杆，但2024年三季度财务数据显示营收同比下降4.46%，净利润承压，市场占有率未公开披露，行业地位以区域龙头为主。
