德必集团(300947)2025年一季报深度解读：主营业务利润由盈转亏导致净利润同比大幅下降
上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司于2021年上市，实际控制人为“贾波”。公司作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。主要服务包括租赁服务、会员服务、其他服务。
根据德必集团2025年第一季度财报披露，2025年一季度，公司实现营收2.99亿元，同比小幅下降4.68%。扣非净利润-53.02万元，由盈转亏。德必集团2025年第一季度净利润425.09万元，业绩同比大幅下降66.04%。
营业收入情况
2024年公司的主营业务为商业服务业，主要产品包括租赁服务和会员及其他服务两项，其中租赁服务占比78.92%，会员及其他服务占比21.08%。
1、租赁服务
2022年-2024年租赁服务营收呈大幅增长趋势，从2022年的6.38亿元，大幅增长到2024年的9.94亿元。2022年-2024年租赁服务毛利率呈下降趋势，从2022年的52.09%，下降到了2024年的37.31%。
2、会员及其他服务
2022年-2024年会员及其他服务营收呈大幅增长趋势，从2022年的1.41亿元，大幅增长到2024年的2.65亿元。2022年-2024年会员及其他服务毛利率呈大幅增长趋势，从2022年的-6.55%，大幅增长到了2024年的22.93%。
主营业务利润由盈转亏导致净利润同比大幅下降
1、营业总收入同比小幅降低4.68%，净利润同比大幅降低66.04%
2025年一季度，德必集团营业总收入为2.99亿元，去年同期为3.13亿元，同比小幅下降4.68%，净利润为425.09万元，去年同期为1,251.53万元，同比大幅下降66.04%。
净利润同比大幅下降的原因是：
虽然投资收益本期为448.18万元，去年同期为101.34万元，同比大幅增长；
但是（1）主营业务利润本期为-56.13万元，去年同期为1,273.98万元，由盈转亏；（2）其他收益本期为63.39万元，去年同期为323.75万元，同比大幅下降。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 2.99亿元 | 3.13亿元 | -4.68% |
| 营业成本 | 2.08亿元 | 2.02亿元 | 2.58% |
| 销售费用 | 1,001.45万元 | 1,015.15万元 | -1.35% |
| 管理费用 | 4,396.86万元 | 4,644.04万元 | -5.32% |
| 财务费用 | 3,543.25万元 | 3,891.58万元 | -8.95% |
| 研发费用 | 100.07万元 | 116.92万元 | -14.42% |
| 所得税费用 | 261.82万元 | 346.90万元 | -24.53% |
2025年一季度主营业务利润为-56.13万元，去年同期为1,273.98万元，由盈转亏。
虽然财务费用本期为3,543.25万元，同比小幅下降8.95%，不过（1）营业总收入本期为2.99亿元，同比小幅下降4.68%；（2）毛利率本期为30.42%，同比小幅下降了4.92%，导致主营业务利润由盈转亏。
3、非主营业务利润同比大幅增长
德必集团2025年一季度非主营业务利润为743.04万元，去年同期为324.46万元，同比大幅增长。
非主营业务表
| 金额 | 占净利润比例 | 去年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -56.13万元 | -13.20% | 1,273.98万元 | -104.41% |
| 投资收益 | 448.18万元 | 105.43% | 101.34万元 | 342.25% |
| 公允价值变动收益 | 123.75万元 | 29.11% | - | |
| 其他收益 | 63.39万元 | 14.91% | 323.75万元 | -80.42% |
| 信用减值损失 | 102.13万元 | 24.03% | -42.93万元 | 337.91% |
| 其他 | 58.43万元 | 13.74% | 82.77万元 | -29.41% |
| 净利润 | 425.09万元 | 100.00% | 1,251.53万元 | -66.04% |
行业分析
1、行业发展趋势
德必集团属于产业地产行业，专注于文化创意产业园区运营及企业服务。 近三年，产业地产行业在政策推动下加速整合，2024年市场规模预计突破2.5万亿元，年复合增长率约8%。未来趋势聚焦智慧园区、绿色低碳建筑及产城融合，受益于数字经济与城市更新需求，细分领域如文创园区服务市场空间有望保持10%以上增速。
2、市场地位及占有率
德必集团为国内文创园区运营龙头，轻资产模式下布局全国超40个园区，在核心城市市占率居细分领域前三，2024年长三角区域营收贡献占比超60%。
3、主要竞争对手
| 公司名（股票代码） | 简介 | 发展详情 |
|---|---|---|
| 德必集团（300947） | 文创园区运营及企业服务提供商 | 2024年长三角园区出租率超90%，轻资产模式签约项目同比增25% |
| 锦和商管（603682） | 城市更新商业地产运营商 | 2025年上海核心区域市占率约12%，老旧厂房改造项目占比70% |
| 浦东金桥（600639） | 产业园区开发及运营 | 2024年智能制造类园区租金收入同比增18%，占营收比重超35% |
| 张江高科（600895） | 科技园区综合服务商 | 2025年集成电路产业载体出租率95%，股权投资贡献利润占比28% |
| 陆家嘴（600663） | 金融贸易区商业地产开发 | 2024年商办物业营收占比超50%，持有型物业资产规模破千亿 |
1、经营分析总结
2025年一季度扣非净利润亏损53.02万元，同比去年由盈转亏。
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