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中交地产：主营业务利润由盈转亏
中交地产2023年三季报解读
中交地产股份有限公司于1997年上市，实际控制人为“中国交通建设集团有限公司”。公司从事主要业务为房地产开发经营与销售业务，主要产品为房地产销售、房产租赁、物业管理。
2023年三季度，公司实现营业总收入115.50亿元，同比下降24.26%。扣非净利润-10.55亿元，较去年同期亏损增大。净利润-9.58亿元，由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为44.19亿元，营业总收入同比下降而经营活动产生的现金流净额同比增长。
PART 1
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主营业务利润由盈转亏
1、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 115.50亿元 | 152.50亿元 | -24.26% |
| 营业成本 | 109.64亿元 | 135.04亿元 | -18.81% |
| 销售费用 | 5.70亿元 | 5.76亿元 | -1.01% |
| 管理费用 | 3.02亿元 | 2.97亿元 | 1.78% |
| 财务费用 | 3.78亿元 | 2.21亿元 | 71.20% |
| 研发费用 | 134.42万元 | - | |
| 所得税费用 | 6,421.43万元 | 3.73亿元 | -82.80% |
2023年三季度主营业务利润为-7.52亿元，去年同期为4.27亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为115.50亿元，同比下降24.26%；（2）毛利率本期为5.08%，同比大幅下降6.37%。
2、营业总收入同比降低24.26%，净利润由盈转亏
2023年三季度，中交地产营业总收入为115.50亿元，去年同期为152.50亿元，同比下降24.26%，净利润为-9.58亿元，去年同期为1.26亿元，由盈转亏。
净利润由盈转亏原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 主营业务利润 | -7.52亿元 | -276.12% | 投资收益 | 1.34亿元 | 172.44% |
| 资产减值损失 | -3.04亿元 | -46514.99% | 所得税费用 | 6,421.43万元 | -82.80% |
净利润从2017年三季度到2020年三季度呈现上升趋势，从1.28亿元增长到7.81亿元，而2020年三季度到2023年三季度呈现下降状态，从7.81亿元下降到-9.58亿元。
PART 2
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净现金流由负转正
2023年三季度，中交地产净利润为-9.58亿元，去年同期为1.26亿元，由盈转亏。净现金流为35.06亿元，去年同期为-45.64亿元，由负转正。
净现金流由负转正是因为（1）筹资活动产生的现金流净额本期为-16.73亿元，去年同期为-56.72亿元，同比大幅增长70.50%；（2）投资活动产生的现金流净额本期为7.60亿元，去年同期为-26.63亿元，由负转正。
筹资活动现金流净额同比大幅增长原因是：
| 筹资活动现金流净额增长项目 | 本期值 | 同比增减 | 筹资活动现金流净额下降项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 偿还债务支付的现金 | 242.69亿元 | -21.73% | 取得借款收到的现金 | 243.56亿元 | -13.88% |
| 收到其他与筹资活动有关的现金 | 1.07亿元 | -93.60% |
投资活动现金流净额由负转正的原因是：
虽然收回投资收到的现金本期为9.97亿元，同比大幅下降71.68%；
但是投资支付的现金本期为3.97亿元，同比大幅下降93.74%。
PART 3
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发行37亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 368.97亿元 | 29.38% | -20.24% |
| 长期应付款 | 222.21亿元 | 17.69% | 62.99% |
| 长期借款 | 179.74亿元 | 14.31% | -17.91% |
| 一年内到期的非流动负债 | 144.62亿元 | 11.51% | -24.97% |
| 应付账款 | 138.47亿元 | 11.02% | 17.83% |
2、债券信息
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