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新城控股：净现金流同比大幅增长
新城控股2023年三季报解读
新城控股集团股份有限公司于2015年上市，实际控制人为“王振华”。公司主营业务为房地产开发与销售，主要产品为住宅、综合体、物业出租及管理等。
2023年三季度，公司实现营业总收入712.80亿元，同比增长15.43%。扣非净利润20.44亿元，同比下降29.42%。净利润26.49亿元，同比下降27.81%。本期经营活动产生的现金流净额为87.29亿元，营业总收入同比增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
PART 1
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净利润连续3年下降
1、营业总收入同比增加15.43%，净利润同比降低27.81%
2023年三季度，新城控股营业总收入为712.80亿元，去年同期为617.54亿元，同比增长15.43%，净利润为26.49亿元，去年同期为36.69亿元，同比下降27.81%。
净利润同比下降原因是：
| 净利润下降项目 | 本期值 | 同比增减 | 净利润增长项目 | 本期值 | 同比增减 |
|---|---|---|---|---|---|
| 资产减值损失 | -18.05亿元 | -1010.05% | 投资收益 | 11.11亿元 | 998.90% |
| 公允价值变动收益 | 1.63亿元 | -75.55% | 所得税费用 | 9.62亿元 | -34.68% |
净利润从2019年三季度到2021年三季度呈现上升趋势，从41.79亿元增长到67.59亿元，而2021年三季度到2023年三季度呈现下降状态，从67.59亿元下降到26.49亿元。
2、主营业务分析
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 712.80亿元 | 617.54亿元 | 15.43% |
| 营业成本 | 582.74亿元 | 486.07亿元 | 19.89% |
| 销售费用 | 27.16亿元 | 23.34亿元 | 16.38% |
| 管理费用 | 27.37亿元 | 34.68亿元 | -21.10% |
| 财务费用 | 16.89亿元 | 12.09亿元 | 39.75% |
| 研发费用 | 1,660.10万元 | 1,948.93万元 | -14.82% |
| 所得税费用 | 9.62亿元 | 14.73亿元 | -34.68% |
PART 2
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净现金流同比大幅增长
2023年三季度，新城控股净利润为26.49亿元，去年同期为36.69亿元，同比下降27.81%。净现金流为-50.36亿元，去年同期为-153.27亿元，较去年同期大幅增长67.14%。
纵然经营活动产生的现金流净额本期为87.29亿元，同比大幅下降47.58%，但是筹资活动产生的现金流净额本期为-131.49亿元，去年同期为-301.99亿元，同比大幅增长56.46%，推动净现金流同比大幅增长。
筹资活动现金流净额同比大幅增长的原因是：
虽然收到其他与筹资活动有关的现金本期为31.12亿元，同比大幅下降73.17%；
但是（1）支付其他与筹资活动有关的现金本期为39.65亿元，同比大幅下降81.48%；（2）偿还债务支付的现金本期为279.62亿元，同比下降23.73%。
PART 3
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发行11亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 1,410.04亿元 | 42.83% | -32.44% |
| 应付账款 | 420.41亿元 | 12.77% | 6.82% |
| 其他应付款 | 407.78亿元 | 12.39% | -3.58% |
| 长期借款 | 296.41亿元 | 9.00% | -22.94% |
2、债券信息
债券信息列表
| 发行日 | 到期日 | 利率（%） | 发行规模（亿元） | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-06-15 | 2026-06-16 | 4.5 | 4 |
| 2 | 2023-06-15 | 2025-06-16 | 6.3 | 7 |
3、偿债能力指标
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