城建发展：公允价值变动收益同比大幅增长导致净利润扭亏为盈
城建发展2023年三季报解读
北京城建投资发展股份有限公司于1999年上市，实际控制人为“北京市国有资产监督管理委员会”。公司主营业务是开发、销售房地产。主要产品是房地产开发、物业管理、租赁。
2023年三季度，公司实现营业总收入160.50亿元，同比大幅增长64.68%。扣非净利润4.31亿元，扭亏为盈。净利润6.07亿元，扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为101.70亿元，营业总收入同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
公允价值变动收益同比大幅增长导致净利润扭亏为盈
2023年三季度，城建发展营业总收入为160.50亿元，去年同期为97.47亿元，同比大幅增长64.68%，净利润为6.07亿元，去年同期为-7.76亿元，扭亏为盈。
本期公允价值变动收益9,528.92万元，去年同期为-9.17亿元，同比大幅增长110.39%；本期投资收益-5,811.93万元，去年同期为-6.25亿元，同比大幅增长90.71%，是推动净利润大幅增加的主要原因。
净利润从2019年三季度到2022年三季度呈现下降趋势，从19.62亿元下降到-7.76亿元，而2022年三季度到2023年三季度呈现上升状态，从-7.76亿元增长到6.07亿元。
净现金流同比大幅下降
2023年三季度，城建发展净利润为6.07亿元，去年同期为-7.76亿元，扭亏为盈。净现金流为23.82亿元，去年同期为63.08亿元，同比大幅下降62.24%。
纵然筹资活动产生的现金流净额本期为-77.62亿元，去年同期为-94.88亿元，同比增长18.20%，但是经营活动产生的现金流净额本期为101.70亿元，同比大幅下降35.08%，导致净现金流同比大幅下降。
筹资活动现金流净额同比增长的原因是：
虽然取得借款收到的现金本期为70.56亿元，同比大幅下降46.57%；
但是偿还债务支付的现金本期为125.44亿元，同比大幅下降37.84%。
发行93亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 合同负债 | 305.41亿元 | 27.08% | 9.45% |
| 长期借款 | 223.28亿元 | 19.80% | -27.89% |
| 其他应付款 | 147.88亿元 | 13.11% | -32.65% |
| 应付债券 | 121.41亿元 | 10.77% | 14.04% |
| 应付账款 | 114.68亿元 | 10.17% | 10.35% |
2、债券信息
债券信息列表
| 发行日 | 到期日 | 利率（%） | 发行规模（亿元） | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2023-06-21 | 2028-06-26 | 3.4 | 10 |
| 2 | 2023-07-24 | 2028-07-25 | 3.4 | 15 |
| 3 | 2022-06-24 | 2027-06-27 | 3.25 | 25 |
| 4 | 2022-07-13 | 2027-07-14 | 3.22 | 23 |
| 5 | 2023-12-19 | 2028-12-20 | 3.37 | 20 |
3、偿债能力指标
| 2023年三季报 | 2023年中报 | 2023年一季报 | 2022年年报 | 2022年三季报 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 流动比率 | 1.86 | 2.03 | 2.25 | 2.48 | 2.80 |
| 速动比率 | 0.47 | 0.51 | 0.55 | 0.63 | 0.65 |
| 现金比率(%) | 0.29 | 0.35 | 0.29 | 0.31 | 0.34 |
| 资产负债率(%) | 80.19 | 81.38 | 80.51 | 78.98 | 76.62 |
| EBITDA 利息保障倍数 | 2.34 | 1.74 | 5.04 | 0.27 | 0.80 |
| 经营活动现金流净额/短期债务 | 1.64 | 10.96 | -0.03 | -0.65 | -0.45 |
| 货币资金/短期债务 | 2.62 | 14.33 | 1.21 | 1.44 | 1.79 |
EBITDA利息保障倍数为2.34，去年同期为0.80，同比大幅增长192.50%；经营活动现金流净额/短期债务为1.64，去年同期为10.96，同比大幅下降-85.04%。
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