上实发展：主营业务利润扭亏为盈
上实发展2023年三季报解读
上海实业发展股份有限公司于1996年上市，实际控制人为“上海市国有资产监督管理委员会”。公司的主营业务为房地产开发经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。
2023年三季度，公司实现营业总收入50.81亿元，同比大幅增长151.24%。扣非净利润1.32亿元，扭亏为盈。净利润5.45亿元，扭亏为盈。本期经营活动产生的现金流净额为-24.12亿元，营业总收入同比大幅增长而经营活动产生的现金流净额同比大幅下降。
净利润连续5年下降
1、营业总收入同比增加151.24%，净利润扭亏为盈
2023年三季度，上实发展营业总收入为50.81亿元，去年同期为20.22亿元，同比大幅增长151.24%，净利润为5.45亿元，去年同期为-1.57亿元，扭亏为盈。
尽管所得税费用本期为2.98亿元，同比大幅增长2.09倍，然而（1）主营业务利润本期为5.06亿元，去年同期为-8,675.52万元，扭亏为盈；（2）投资收益本期为2.29亿元，去年同期为-1,375.30万元，同比大幅增长17.68倍，推动净利润扭亏为盈。
净利润从2017年三季度到2023年三季度呈现下降趋势，从3.39亿元增长到5.45亿元。
2、主营业务利润扭亏为盈
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 50.81亿元 | 20.22亿元 | 151.24% |
| 营业成本 | 36.10亿元 | 14.94亿元 | 141.69% |
| 销售费用 | 7,493.92万元 | 6,791.93万元 | 10.34% |
| 管理费用 | 2.74亿元 | 2.17亿元 | 26.38% |
| 财务费用 | 2.49亿元 | 9,042.18万元 | 174.84% |
| 研发费用 | 773.23万元 | 2,088.62万元 | -62.98% |
| 所得税费用 | 2.98亿元 | 9,633.69万元 | 209.34% |
2023年三季度主营业务利润为5.06亿元，去年同期为-8,675.52万元，扭亏为盈。
主营业务利润扭亏为盈主要是由于（1）营业总收入本期为50.81亿元，同比大幅增长151.24%；（2）毛利率本期为28.94%，同比小幅增长2.81%。
非主营业务中投资收益本期为2.29亿元，占利润总额27.21%，同比大幅增长17.68倍。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 2.29亿元 | 27.21% | 1767.74% |
| 资产减值损失 | 143.72万元 | 0.17% | 270.83% |
| 营业外收入 | 7,110.32万元 | 8.44% | 910.64% |
| 营业外支出 | 240.98万元 | 0.29% | 120.36% |
| 其他收益 | 3,311.25万元 | 3.93% | 22.73% |
| 信用减值损失 | 463.52万元 | 0.55% | -30.14% |
| 资产处置收益 | 9.15万元 | 0.01% | -56.49% |
净现金流较去年同期大幅下降
2023年三季度，上实发展净利润为5.45亿元，去年同期为-1.57亿元，扭亏为盈。净现金流为-40.16亿元，去年同期为-5.29亿元，较去年同期大幅下降6.59倍。
纵然投资活动产生的现金流净额本期为-1.17亿元，去年同期为-22.41亿元，同比大幅增长94.78%，但是（1）经营活动产生的现金流净额本期为-24.12亿元，去年同期为9.08亿元，由正转负；（2）筹资活动产生的现金流净额本期为-14.87亿元，去年同期为8.04亿元，由正转负，导致净现金流同比大幅下降。
筹资活动现金流净额由正转负的原因是：
1、取得借款收到的现金本期为50.29亿元，同比下降29.17%。
2、收到其他与筹资活动有关的现金本期为5,290.87万元，同比大幅下降89.94%。
投资活动现金流净额同比大幅增长的原因是投资支付的现金本期为1.25亿元，同比大幅下降95.05%。
发行8.9亿元的债券
1、负债结构
负债结构表
| 科目名称 | 本期值 | 本期占比 | 变化率 |
|---|---|---|---|
| 长期借款 | 77.28亿元 | 34.82% | -28.88% |
| 合同负债 | 42.40亿元 | 19.10% | -49.84% |
| 一年内到期的非流动负债 | 36.65亿元 | 16.51% | -10.98% |
| 其他应付款 | 15.78亿元 | 7.11% | -28.12% |
| 短期借款 | 15.06亿元 | 6.79% | -32.14% |
注：2019年4月23日发行8.9亿元的债券，于2024年4月24日到期，利率为3.95%。
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