深振业A(000006)2023年中报解读：房产销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降，主营业务利润由盈转亏
深圳市振业(集团)股份有限公司于1992年上市。公司主要从事房地产开发与销售。产品类别涉及房产租赁、房产销售、代建服务等。
根据深振业A2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收5.76亿元，同比大幅下降57.46%。扣非净利润647.02万元，同比大幅下降97.08%。深振业A2023年半年度净利润689.69万元，业绩同比大幅下降97.13%。
房产销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
1、主营业务构成
公司的主营业务为房地产，其中房产销售为第一大收入来源，占比87.28%。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产 | 5.76亿元 | 100.0% | 34.37% |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房产销售 | 5.03亿元 | 87.28% | 31.65% |
| 房产租赁 | 5,123.21万元 | 8.89% | 37.15% |
| 代建服务 | 1,951.03万元 | 3.39% | 99.52% |
| 物管服务 | 253.09万元 | 0.44% | 16.63% |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 广东省 | 4.79亿元 | 83.22% | 32.81% |
| 湖南省 | 7,340.01万元 | 12.74% | 52.67% |
| 陕西省 | 1,063.93万元 | 1.85% | 10.75% |
| 广西自治区 | 835.89万元 | 1.45% | 9.52% |
| 天津市 | 428.84万元 | 0.74% | 2.65% |
2、房产销售收入的大幅下降导致公司营收的大幅下降
2023年半年度公司营收5.76亿元，与去年同期的13.54亿元相比，大幅下降了57.46%，主要是因为房产销售本期营收5.03亿元，去年同期为13.16亿元，同比大幅下降了61.79%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房产销售 | 5.03亿元 | 13.16亿元 | -61.79% |
| 房产租赁 | 5,123.21万元 | 2,969.46万元 | 72.53% |
| 代建服务 | 1,951.03万元 | 841.76万元 | 131.78% |
| 物管服务 | 253.09万元 | 126.54万元 | 100.0% |
| 其他业务 | - | -117.89万元 | - |
| 合计 | 5.76亿元 | 13.54亿元 | -57.46% |
3、房产销售毛利率的小幅下降导致公司毛利率的下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的40.73%，同比下降到了今年的34.37%。
毛利率下降的原因是：
（1）房产销售本期毛利率31.65%，去年同期为34.95%，同比小幅下降了9.43%。
（2）代建服务本期毛利率99.52%，去年同期为100.0%，同比下降了0.48%。
4、房产租赁毛利率大幅提升
产品毛利率方面，2021-2023年半年度房产销售毛利率呈大幅下降趋势，从2021年半年度的47.42%，大幅下降到2023年半年度的31.65%，2023年半年度房产租赁毛利率为37.15%，同比大幅增加28.96个百分点。
主营业务利润由盈转亏
1、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 5.76亿元 | 13.54亿元 | -57.46% |
| 营业成本 | 3.78亿元 | 8.03亿元 | -52.90% |
| 销售费用 | 2,218.47万元 | 2,683.40万元 | -17.33% |
| 管理费用 | 6,382.58万元 | 6,189.64万元 | 3.12% |
| 财务费用 | 1.04亿元 | 1.07亿元 | -2.70% |
| 研发费用 | - | ||
| 所得税费用 | -54.44万元 | 7,605.57万元 | -100.72% |
2023年半年度主营业务利润为-3,088.58万元，去年同期为2.80亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为5.76亿元，同比大幅下降57.46%；（2）毛利率本期为34.37%，同比下降6.36%。
非主营业务中投资收益本期为3,870.82万元，占利润总额6.09倍，同比小幅增长6.11%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 3,870.82万元 | 609.34% | 6.11% |
| 公允价值变动收益 | -22.35万元 | -3.52% | - |
| 营业外收入 | 85.08万元 | 13.39% | -35.96% |
| 营业外支出 | 26.65万元 | 4.20% | 497.91% |
| 信用减值损失 | -187.64万元 | -29.54% | -33.40% |
| 资产处置收益 | 4.58万元 | 0.72% | - |
2、营业总收入同比下降57.46%，净利润同比下降97.13%
2023年半年度，深振业A营业总收入为5.76亿元，去年同期为13.54亿元，同比大幅下降57.46%，净利润为689.69万元，去年同期为2.40亿元，同比大幅下降97.13%。
尽管所得税费用本期为-54.44万元，去年同期为7,605.57万元，同比大幅下降100.72%，然而主营业务利润本期为-3,088.58万元，去年同期为2.80亿元，由盈转亏，导致净利润同比大幅下降。
净利润从2019年半年度到2021年半年度呈现上升趋势，从2.12亿元增长到4.06亿元，而2021年半年度到2023年半年度呈现下降状态，从4.06亿元下降到689.69万元。
净现金流由正转负
2023年半年度，深振业A净利润为689.69万元，去年同期为2.40亿元，同比大幅下降97.13%。净现金流为-2.43亿元，去年同期为10.02亿元，由正转负。
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