中交地产(000736)2023年中报解读：房地产开发收入的下降导致公司营收的下降，主营业务利润由盈转亏
中交地产股份有限公司于1997年上市，实际控制人为“中国交通建设集团有限公司”。公司从事主要业务为房地产开发经营与销售业务，主要产品为房地产销售、房产租赁、物业管理。
根据中交地产2023年半年度财报披露，2023年半年度，公司实现营收87.63亿元，同比下降29.57%。扣非净利润-5.87亿元，较去年同期亏损增大。中交地产2023年半年度净利润-4.43亿元，业绩由盈转亏。本期经营活动产生的现金流净额为29.95亿元，营收同比下降而经营活动产生的现金流净额同比小幅增长。
房地产开发收入的下降导致公司营收的下降
1、主营业务构成
公司的主要业务为房地产开发，占比高达99.03%，2023年半年度房地产开发为公司主营产品。
| 分行业 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 86.78亿元 | 99.03% | 7.74% |
| 房产租赁 | 4,222.74万元 | 0.48% | - |
| 其他 | 2,861.17万元 | 0.33% | - |
| 代建项目管理费收入 | 794.18万元 | 0.09% | - |
| 物业管理 | 632.85万元 | 0.07% | - |
| 分产品 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 房地产开发 | 86.78亿元 | 99.03% | 7.74% |
| 房产租赁 | 4,222.74万元 | 0.48% | - |
| 其他 | 2,861.17万元 | 0.33% | - |
| 代建项目管理费收入 | 794.18万元 | 0.09% | - |
| 物业管理 | 632.85万元 | 0.07% | - |
| 分地区 | 营业收入 | 占比 | 毛利率 |
| 西南地区 | 23.11亿元 | 26.37% | 10.18% |
| 华中地区 | 22.67亿元 | 25.88% | 2.74% |
| 华东地区 | 14.82亿元 | 16.91% | 8.85% |
| 华北地区 | 13.52亿元 | 15.43% | 13.46% |
| 华南地区 | 7.23亿元 | 8.25% | 15.44% |
| 其他业务 | 6.28亿元 | 7.16% | - |
2、房地产开发收入的下降导致公司营收的下降
2023年半年度公司营收87.63亿元，与去年同期的124.42亿元相比，下降了29.57%，主要是因为房地产开发本期营收86.78亿元，去年同期为123.90亿元，同比下降了29.96%。
近两年产品营收变化
| 名称 | 2023中报营收 | 2022中报营收 | 同比增减 |
|---|---|---|---|
| 房地产开发 | 86.78亿元 | 123.90亿元 | -29.96% |
| 其他业务 | 8,510.93万元 | 5,186.56万元 | 64.1% |
| 合计 | 87.63亿元 | 124.42亿元 | -29.57% |
3、房地产开发毛利率的大幅下降导致公司毛利率的大幅下降
2023年半年度公司毛利率从去年同期的12.44%，同比大幅下降到了今年的8.15%，主要是因为房地产开发本期毛利率7.74%，去年同期为23.69%，同比大幅下降了4.52%。
净利润连续7年下降
1、营业总收入同比降低29.57%，净利润由盈转亏
2023年半年度，中交地产营业总收入为87.63亿元，去年同期为124.42亿元，同比下降29.57%，净利润为-4.43亿元，去年同期为3.32亿元，由盈转亏。
尽管投资收益本期为1.30亿元，去年同期为-1.72亿元，同比大幅增长175.50%，然而（1）主营业务利润本期为-1.81亿元，去年同期为5.58亿元，由盈转亏；（2）资产减值损失本期为-3.04亿元，去年同期为-20.66万元，同比大幅下降1468.39倍；（3）营业外利润本期为217.17万元，同比大幅下降99.12%，导致净利润由盈转亏。
净利润从2014年半年度到2023年半年度呈现下降趋势，从8,197.31万元下降到-4.43亿元。
2、主营业务利润由盈转亏
主要财务数据表
| 本期报告 | 上年同期 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 87.63亿元 | 124.42亿元 | -29.57% |
| 营业成本 | 80.49亿元 | 108.94亿元 | -26.12% |
| 销售费用 | 3.98亿元 | 3.99亿元 | -0.22% |
| 管理费用 | 1.89亿元 | 1.96亿元 | -3.64% |
| 财务费用 | 2.24亿元 | 1.87亿元 | 20.27% |
| 研发费用 | 94.36万元 | - | |
| 所得税费用 | 1.15亿元 | 3.12亿元 | -63.32% |
2023年半年度主营业务利润为-1.81亿元，去年同期为5.58亿元，由盈转亏。
主营业务利润由盈转亏主要是由于（1）营业总收入本期为87.63亿元，同比下降29.57%；（2）毛利率本期为8.15%，同比大幅下降4.29%。
非主营业务中资产减值损失本期为-3.04亿元，占利润总额92.44%，同比大幅下降1468.39倍。投资收益本期为1.30亿元，占利润总额39.45%，同比大幅增长175.50%。
非主营业务表
| 金额 | 占利润总额比例 | 同比增减 | |
|---|---|---|---|
| 投资收益 | 1.30亿元 | -39.45% | 175.50% |
| 资产减值损失 | -3.04亿元 | 92.44% | -146839.16% |
| 营业外收入 | 353.57万元 | -1.08% | -98.57% |
| 营业外支出 | 136.39万元 | -0.42% | 1242.55% |
| 其他收益 | 90.01万元 | -0.27% | -77.44% |
| 信用减值损失 | 2,218.15万元 | -6.75% | 226.97% |
| 资产处置收益 | 133.40万元 | -0.41% | 680.64% |
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